Чего ждать от насыщения рынка жилья предложением?

30.03.2017   |  Блоги
  532

Олег Приходько

Основатель и CEO девелоперской компании Greenol  


Ещё в конце прошлого года на рынке недвижимости, сначала в узких кругах, стали говорить о насыщении рынка жилой недвижимости предложениями на любой вкус и, на почти любую толщину кошелька. Предлагаю этот вопрос рассмотреть, как всегда, в двух разрезах: первичный и вторичные рынки.

Начнём по старшинству – со вторичного. Ориентировочно, более 95% предложений на вторичном рынке недвижимости – это жилье, которое построено государственной индустриальной строительной машиной УССР, в том числе, строительными подразделениями крупных производственных предприятий. Заводы и фабрики строили жилые микрорайоны для своих работников, которых нужно было расселять после окончания ПТУ, возвращения из советской армии, и для мигрировавших в города сельских жителей. Даже строительство новых микрорайонов не могло удовлетворить существующую потребность (ни в коей мере не спрос) в жилье. К примеру, всего несколько десятилетий назад на карте столицы образовались Оболонь и Троещина, а Харьковский массив вдоль проспекта Бажана – и того младше. Около 5% предлагаемого на вторичном рынке жилья построено за время существования независимой Украины.


Жилой массив Оболонь - детище индустриальной домостроительной машины УССР

Объём существующего предложения на этом рынке формирует личная потребность или необходимость каждого отдельного продавца, будь то: улучшение существующих жилищных условий, необходимость в финансах, съезд или разъезд в связи с изменением семейного положения, реализация жилья родственников, ушедших в мир иной. Сделки спекулятивного характера в общей массе предложений в последние лет 8 составляют небольшой процент.

Говорить о перенасыщении или недостатке предложений на вторичном рынке будет некорректно, потому как с одной стороны в запасе весь имеющийся объём жилого фонда всей страны, с другой – уровень жизни, в том числе, её продолжительность, в Украине диктуют активность или спад объёмов сделок. Вместе с этим, динамика цен показывает спад, по количеству сделок показатели стабильно низкие и численность агентств не увеличивается. Уверенно можно утверждать лишь одно: выбор есть, и он точно никуда не денется.

Первичный рынок. На первичном рынке всё гораздо интересней. Снижение цен, которое произошло за последнее десятилетние, оставило девелоперам, архитекторам, заказчикам, подрядчикам, производителям и поставщикам строительных материалов, оборудования и комплектующих часть маржевого пирога, который и по сей день успешно делится между всеми участниками процесса создания современных проектов.

Невозможно не принимать во внимание, что сегодня государство не участвует в создании основного объёма жилищного фонда страны. Построить на пустыре новый микрорайон государственной машине не под силу, да и частный капитал тоже не в состоянии (или не желает) предложить городу новый район. Самостоятельно – без создания инфраструктуры, дорог, сетей – невозможно замахнуться на такой амбициозный проект. Говорить о возведении новых городов по прототипам Припяти, Энергодара, Новоднестровска, Вараша или Теплодара не приходится, такое в современной Украине не под силу никому.

Всё это создало благоприятную почву для развития первичного рынка недвижимости частными застройщикам, которые на протяжении всего периода боролись друг с другом за получение лучших мест для застройки, как в пределах городов, так и в их ближайшем окружении. Рынок недвижимости Украины уже много лет остается одним из самых высокодоходных. К примеру, на сегодня в пристоличном регионе рынок активными темпами развивается и предлагает огромное количество нового жилья как в уже готовых объектах, так и в тех, которые будут введены в эксплуатацию до 2020 года.


Сегодня в пригороде предлагается огромное количество нового жилья - как строящегося, так и уже готового

Можно ли говорить о насыщении предложением рынка столицы и пристоличного региона? Можно. Вот его основные показатели:

- все застройщики предлагают минимальный первоначальный взнос, есть предложения от 5%;
- кредитование с уменьшенными в 2 раза процентами по кредиту по отношению к среднебанковским показателям на уровне 20% годовых;
- на рынке постоянно присутствует объём акционных предложений со скидкой 20-40% от якобы «базовых цен»;
- постоянные PR акции, ивенты, экскурсии на стройку и т.п.;
- наличие комиссионного вознаграждения для риелторов и агентств недвижимости за приведённого покупателя.

Но, хорошие ли это новости для покупателей? Простите, но разочарую тех, кто ждет значительного снижения цен от сегодняшнего уровня. Если вдруг первичный рынок покажет перенасыщение или даже интоксикацию своего «организма», то цены опустятся в последнюю очередь. Для начала собственники бизнеса сменят ТОП-менеджмент компаний по причине «неуспешности» их работы и низких показателей эффективности бизнеса, дополнительные средства уйдут в рекламу, будут привлечены сторонние рекламные агентства, которые предложат ре-концепт, ре-дизайн, ре-нейминг, ре-sales и ре-отдел продаж.

Потом будут сокращены внутренние статьи расходов. И только после того, как будут потрачены значительные средства на мероприятия, которые не приведут к взрыву и росту числа сделок, цены пойдут вниз. И хотя многие специалисты говорят о том, что необходимо оптимизировать архитектурные решения строящихся домов, создавать востребованные планировки квартир, использовать современные строительные материалы и предлагать рынку продукт, который отвечает спросу, чаще всего все эти здоровые идеи разбиваются о волнорезы сплошной экономии и применение дешевых решений.

На первичном рынке недвижимости, ещё до того, как экскаватор начнёт расчищать площадку под будущую стройку, у девелопера первым вопросом должен быть тот, который будет последним для будущих жильцов, – об уровне комфорта проживания и его стоимости. В современной борьбе за покупателя в лидерах окажутся те жилые комплексы, которые ещё до начала продаж смогут внятно объяснить, что в финале получат жильцы.

Современные рекламно-презентационные декларации продавцов в большей степени похожи на банальную констатацию фактов. Что значит «дом в исторической части города», зачем об этом сообщать? Неужели, господа маркетологи, вы думаете, что люди не могут самостоятельно отличить Печерск от Троещины? Или эта борьба за нейминг! Я еще не встречал ни одного покупателя, который входя в отдел продаж любого из ЖК, прямо с порога громко бы заявил: «Хочу купить квартиру в вашем доме, потому что у него самое лучшее название, прямо не название, а конфетка. Хочу!»

Приходила ли хоть одному концептологу или маркетологу нового проекта идея пообщаться с жителями микрорайона и услышать мнение жильцов ближайших домов о том, какие особенности проживания в этой местности, что хорошего и с какими неудобствами приходится мириться? И может быть после такого исследования, жилой комплекс был бы не «у парка», а «рядом с зелёной зоной с беговыми и велосипедными дорожками, чистым озером, на котором летом гнездятся утки». Выявив все тонкости локации, а не банально задекларировав, что до ближайшего супермаркета 247 метров, застройщик может качественно улучшить уровень проживания.

Хорошая новость в том, что застройщики часто копируют друг у друга идеи. А при таком подходе, кто-то будет первым, а за ним, в погоне за покупателем, потянутся и другие. А значит, в будущем, рынок будет насыщаться качественным, комфортным и безопасным жильём.