Почему государственная программа лизинга жилья обречена на провал

31.08.2017   |  Блоги
  1352

Олег Приходько

Основатель и CEO девелоперской компании Greenol

Много десятилетий Украина не может решить проблему обеспечения доступным жильем своих граждан. Ни одна из программ правительства не была воплощена в полном объеме: украинцы не смогли ни воспользоваться программами молодежного кредитования, ни купить социальное жилье, ни получить льготные кредиты на покупку. Все теоретически правильные начинания правительства заканчивались в тот момент, когда вставал вопрос финансирования проектов.

Для того, чтобы воплотить в жизнь любую из программ, необходимо создать материальный предмет программы, каким является физическое жилье или доступный денежный ресурс, который можно будет направить как инвестицию в строительство жилых комплексов. Кабинет Министров Украины постоянно ищет варианты для решения вопроса по обеспечению своих граждан доступным жильем. И если у государства нет возможности для финансирования строительства под своим же патронатом, то оно ищет иные возможности.

Два года назад Минрегион разработал и опубликовал для обсуждения законопроект «Об арендном жилье», которым собирался легализовать процесс возведения государственной недвижимости под аренду. В украинских реалиях, когда доходы населения находятся на низком уровне, и люди не имеют возможности купить себе жилье ни напрямую у застройщиков, ни с помощью ипотеки, государство как альтернативу поставило на повестку дня аренду жилья. Тем более, что мировой опыт обнадеживает: в Германии доля арендного жилья составляет 60% от общего жилого фонда, в США и Великобритании – около 30%, во Франции и Швейцарии — соответственно около 40 и 70%.

Увы, как всегда государство увидело лишь одну строну медали – и именно ту, которая была ему выгодна на данном этапе. Проценты собственного и арендованного жилья сравнили, а вопросы доходов населения и бюджетных средств, которые выделяются для создания муниципального жилья, «забыли» сравнить. Как итог – идея предоставления государством арендного жилья для своих граждан так и осталась в виде идеи.

По прошествии двух лет, вопрос доступного жилья никуда не исчез, даже, наоборот, на фоне уменьшения доходов граждан стал еще более актуальным. Ведь позволить себе покупку жилья может все меньшее количество жителей Украины. Об этом красноречиво говорят цифры: количество сделок на первичном рынке недвижимости за прошедшие полгода уменьшилось почти в два раза, а на вторичном рынке – на треть. Опять стал актуальным вопрос: каким методом можно обеспечить жителей Украины доступным жильем.

В качестве «свежей» идеи опять была озвучена тема лизинга. Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) в ближайшее время получит возможность для внедрения программы обеспечения жильем граждан на условиях финансового лизинга – правительство Украины внесло изменения в устав ГИУ. Соответствующее постановление № 616 принято на заседании Кабмина 18 августа 2017 года. Основными преимуществами этого механизма авторы идеи называют отсутствие первого взноса за жилье и получение возможности проживания в квартире сразу после заключения лизинговой сделки с ГИУ.

На первый взгляд, отличная идея. Но при углубленном рассмотрении возникает ряд вопросов.

Кто должен финансировать строительство?

Строителем будущего лизингового жилья может выступать любая из строительных компания, обладающая для этого соответствующими лицензиями и допусками. Но, сразу необходимо ответить на вопрос, из какого источника будет производиться финансирование строительства? Есть ли у государства в распоряжении деньги налогоплательщиков, которые можно было бы направить на строительство? И если таки они окажутся в наличии, то было бы интересно узнать, откуда они взялись в бюджете, ведь в прошлые 26 лет их не было. И не будем забывать, что бюджет у нас дефицитный.

Если говорить о некой кредитной линии, то ни один банк не выдаст льготный кредит, даже под государственные гарантии, с непонятным сроком возврата, ведь будь то аренда или лизинг – эти т.н. «длинные деньги» со сроком окупаемости инвестиций, в лучшем случае, до 10 лет. А спрогнозировать размер арендных ставок на 10 лет вперед невозможно.

Лизинг или ипотека

Если посмотреть на вопрос лизинга с точки зрения потребителя и сравнить лизинг с ипотекой, то даже при сегодняшних кредитных ставках на уровне 20% годовых, ипотека выглядит более понятной и прогнозируемой. Посудите сами: вы без первоначального взноса въезжаете в лизинговую квартиру, исправно вносите ежемесячные взносы, и тут вдруг растут коммунальные платежи, дорожают энергоресурсы и повышается общий ежемесячный платеж – при том, что ваши доходы не увеличились. А если на это наложить рост цен и колебания валют, то обслуживание лизингового договора станет невозможным. Что делать? Освобождать квартиру? Ведь она все еще не ваша, а Государственного ипотечного учреждения. А вот при ипотеке квартира сразу становится ваша, хотя и находится в залоге у банка. Но даже при наступлении форс-мажорных обстоятельств ее можно будет продать, погасить кредит, и, может быть, даже вернуть часть средств себе. Разница колоссальная.

Жизнь в лизинговой квартире

Теперь давайте посмотрим на этот вопрос с практичной точки зрения. Допустим, дом построен и заселен теми, кто взял квартиру в лизинг. Часть жителей рассматривает свой лизинг как аренду и временное место проживания, выкуп в собственность не планируется изначально. Другая часть жителей, заключая лизинговый договор, намерена выкупить квартиру в собственность. По прошествии нескольких лет в доме будут жить как арендаторы, так и собственники. Ни для кого не секрет, что отношение к жилью, особенно к местам общественного пользования, у разных категорий жителей абсолютно разное.

Также встанет вопрос затрат на содержание такого дома, потому как любое временное жилище, будь то общежитие, хостел или отель, всегда гораздо дороже в обслуживании, чем жилой дом, в котором живут исключительно собственники. Насколько будут отличаться тарифы – вопрос открытый, но они явно будет не в пользу лизингового дома.

За последние 20 лет в Украине сработала лишь одна инициатива правительства по обеспечению населения доступным жильем – это приватизация комнат в общежитиях. А все инициативы, которые подразумевают создание новых строений, при этом не учитывают вопросы финансирования, обречены так и остаться в виде идей.