Закон «Об энергетической эффективности зданий»: некоторые воспоминания о законотворческом процессе

21.08.2017   |  Блоги
  660

Владислав Кисиль

Партнер ЮФ KPD Consulting, практика недвижимости и строительства

20 июля 2017 Президент Украины подписал Закон Украины «Об энергетической эффективности зданий», который, наконец, сдвинул с места процесс гармонизации национального законодательства с законодательством ЕС. Эта заметка не только об особенностях нового закона, но и небольшом lobbing success, которого удалось достичь адептам здравого смысла в процессе его принятия

Как все начиналось

Как часто бывает, дорога важных и нужных законопроектных начинаний терниста и извилиста. Первый проект закона авторства Минрегиона стал предметом экспертной дискуссии еще осенью 2014 года. Первоначальный документ пытался навязать рынку принудительную «обязаловку» в получении сертификатов энергоэффективности для зданий или помещений площадью 500 кв. м при совершении не только купли-продажи/аренды, но и любой сделки с такими объектами: передаешь в ипотеку здание, вносишь его в уставный фонд своей компании, даришь, завещаешь наследникам, в конце концов, и т.д. – изготовь сертификат. Конечно же, здравомыслящее экспертное сообщество из числа Комитета по вопросам права Ukrainian Real Estate Club и Общественного совета при Минрегионе восстало против такой идеологии. Кроме того, были выдвинуты такие претензии:

- воплощение принципов энергоэффективности должно демонстрировать преимущества рационального использования энергии и обеспечить участникам рынка доступ к объективной информации о фактическом энергопотреблении, а не служить созданию еще одной разрешительно-обилечивающей ширмой для формирования финансового потока ловких продавцов паспортов/сертификатов и других «билетов в Провал»;
- менять мир нужно, начиная исключительно с самого себя, поэтому уместно начинать процедуры сертификации энергоэффективности со зданий органов власти и самоуправления, заодно это бы имело эффект наглядной демонстрации по принципу «дурной пример заразителен»;
- наконец, желаемый эффект сокращения потребления энергии должен был достигаться: 1) при новом строительстве/реконструкции – через соблюдение минимальных требований к эффективности при проектировании; 2) в отношении существующих объектов – через проведение термомодернизации, стимулируемой государством; 3) через поощрение строительства зданий с близким к нулю потреблением, а также зданий, прошедших международную сертификацию LEED и BREEAM. Скажу только, что для реализации первого пункта принятие закона вообще было не нужно, а второй и третий пункт разработчики первого проекта вниманием обделили.


Сокращение потребления энергии должно было достигаться через проведение термомодернизации, стимулируемой государством

В общем, начиналось все довольно мрачно, и не удивительно, что первоначальный законопроект был «не только полезен, но и вреден» для укрепления энергобезопасности государства. Вторая волна энергоэффективности накатила на нас в 2016 году в виде правительственного законопроекта (избавленного от некоторых первоначальных несуразиц, но все же с элементами добровольно-принудительного содержания) и параллельного законопроекта профильного комитета парламента (более либерального и, одновременно, более продуманного и детального). Выиграл это состязание, на мой взгляд, лучший – проект комитета, который и стал законом месяц назад. Краткий экскурс в его положения привожу ниже. Дочитайте до конца, есть неожиданные моменты.

Область применения Закона

В соответствии с Соглашением об ассоциации между Украиной и Европейским Союзом, Европейским сообществом по атомной энергии и их государствами-членами, Украина должна приблизить национальное законодательство к законодательству ЕС, в частности, способствовать энергоэффективности и использованию возобновляемых источников энергии. С принятием нового Закона можно утверждать, что первые шаги наконец сделаны.

Прежде всего, отмечу, что Закон не применяется к таким объектам недвижимости как:

- здания промышленного и сельскохозяйственного назначения, объекты энергетики, транспорта, связи и обороны, складские помещения;
- индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома (кроме случаев получения государственной поддержки на осуществление термомодернизации или сертификации таких домов по желанию владельца);
- здания, предназначенные для проведения богослужений и религиозных мероприятий религиозными организациями;
- здания, которые являются объектами культурного наследия;
- отдельно стоящие здания с отапливаемой площадью менее 50 квадратных метров.

В то же время, новый Закон устанавливает минимальные требования к энергоэффективности зданий и внедряет обязательную систему сертификации.

Сертификация энергетической эффективности зданий

В соответствии с Законом сертификация энергетической эффективности является обязательным для:

- объектов строительства (нового строительства, реконструкции, капитального ремонта), которые, в соответствии с Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности», определяются как объекты со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями;
- зданий государственной собственности с отапливаемой площадью более 250 кв. м, которые часто посещают граждане и во всех помещениях которых расположены органы государственной власти;
- зданий с отапливаемой площадью более 250 кв. м, во всех помещениях которых расположены органы местного самоуправления (в случае осуществления ими термомодернизации таких зданий);
- зданий, в которых осуществляется термомодернизация, на которую предоставляется государственная поддержка и которая влечет достижение класса энергетической эффективности здания не ниже минимальных требований к энергетической эффективности здания.

Заказчик должен получить сертификат энергоэффективности перед вводом объекта в эксплуатацию, путем привлечения энергоаудитора. В течение 2-х лет со вступления Закона в силу сертификация может производиться инженерами-проектировщиками.


Рынок очень скоро уловит, что покупка объекта без сертификата, может легко сравниться с приобретением «кота в мешке»

Сертификация энергетической эффективности здания осуществляется по договоренности сторон по заказу и за счет владельца (совладельцев) здания, для многоквартирного дома – по заказу и за счет владельца (совладельцев) дома, жилищно-строительного кооператива, объединения совладельцев многоквартирного дома, управляющего многоквартирного дома. Кроме того, владелец может получить сертификат на здание, не указанное в вышеупомянутом перечне.

Сертификат является составной частью проектной документации, а также строительного паспорта и его срок действия составляет 10 лет, кроме случаев его отмены (когда выдан новый сертификат).

Энергоаудиторы обязаны подать готовые энергетические сертификаты в Государственное агентство по энергоэффективности и энергосбережению Украины в течение 10 рабочих дней с момента их выполнения.

Отдельно необходимо отметить положения ст. 7 Закона, согласно которому при заключении договоров купли-продажи, найма (аренды) здания, жилого или нежилого помещения продавец или арендодатель по требованию потенциального покупателя или нанимателя (арендатора) должен предоставить информацию об энергетическом сертификате здания (в случае если сертификация энергетической эффективности является обязательной и/или проведенной) или сообщить об отсутствии такого сертификата. К счастью, никакой принудиловки законодатель решил не устанавливать, важным является то, что собственник объекта обязан предоставить информацию о том, была ли проведена сертификация или нет, и если она проведена, то каковы показатели объекта. Думаю, рынок очень скоро уловит, что покупка объекта без сертификата, может легко сравниться с приобретением «кота в мешке» или дыры в кошельке из-за неумолимых цен на коммунальные услуги.

Еще одно интересное и полезное нововведение – это обязательное включение в рекламные материалы по продаже/аренде информации о показателе энергоэффективности. Не сложно догадаться, каким объектам вскоре будет отдавать предпочтение покупатель/арендатор.

Закон дает ответ на вопрос, что делать, если показатели энергоэффективности в проектной документации будут отличаться от реальности. Обратите внимание, на то, что в таком случае – каждый сособственник объекта оконченного строительства (например, собственник квартиры в жилом доме) сможет в суде требовать от заказчика строительства: устранить недостатки либо возместить убытки, причиненные несоответствием! Застройщики, будьте бдительны. Подрядчики, угадайте, к кому придут застройщики с регрессными требованиями в таком случае?

Прошу обратить внимание на то, что новый закон вступит в силу через год после его официального опубликования, тогда как некоторые положения (например, по обязательной сертификации энергоэффективности) вступят в силу с 1 июля 2019 года.