Избирательная ипотека

26.06.2017
  230

Автор: Елена Губарь

Украинские банки постепенно восстанавливают ипотечное кредитование, но работать предпочитают по партнерским программам с застройщиками. Среди требований, которые банкиры выдвигают к последним, основными являются надежность и строительство за счет собственных средств.

Нежеланная ипотека

Объем введенного в эксплуатацию жилья в Украине в 2016 году составил чуть более девяти миллионов квадратных метров, что является самым низким показателем за последние шесть лет. Об этом сообщила украинская Государственная служба статистики. Эта цифра даже меньше показателей 2014-2015 годов, когда служба перестала учитывать недвижимость в Крыму и зоне проведения АТО.

Одной из причин небольшого объема построенного жилья является его недоступность. За последние три года реальные доходы украинцев практически не выросли, а получить кредит на жилье в банке довольно сложно. «Доля жилой недвижимости, купленной в кредит, пока не превышает 5%. Условия предоставления новых ипотечных кредитов являются достаточно жесткими», – отчитался Нацбанк.

Банки не хотят кредитовать недвижимость, так как уже имеют очень много проблем с валютной ипотекой. «Доля негативно классифицированных кредитов в платежеспособных банках выросла за январь-октябрь 2016 года с 76% до 80%. Основные причины – переоценка качества кредитного портфеля рядом банков, а также резкое сокращение количества реструктуризацией вместе с ухудшением обслуживания кредитов», – констатирует НБУ.

Во многих случаях из-за высоких рисков недостроя и невозврата займов банки предпочитают выдавать деньги на уже готовое жилье. «На данном этапе банк не работает активно на первичном рынке, мы сфокусированы на кредитовании на приобретение жилья на вторичном рынке. Но мы рассматриваем возможность кредитования первичного рынка жилья», – сообщили в Ощадбанке.

Работа на стройке

Тем не менее, жилая недвижимость стоится, и банки постепенно активизируют кредитование жилья. По данным участников рынка, ипотечным кредитование сейчас занимается около 15 банков. Как правило, они одновременно сотрудничают и с конечными покупателями квадратных метров, и с застройщиками.

К последним они выдвигают ряд условий, без которых не входят в проект. Основным из них является надежность компании и наличие у нее всех разрешительных документов на ведение строительства. «Застройщик должен быть официально зарегистрированной компанией, иметь опыт в сфере строительства, иметь не менее одного завершенного объекта строительства, введенного в эксплуатацию, должен иметь все разрешительные документы на строительство, надежное финансовое состояние, достаточный денежный поток для завершения строительства и позитивную динамику строительства, а также положительную деловую репутацию на рынке», – рассказывает заместитель директора департамента розничного банкинга Укргазбанка Олег Кляпко.

Застройщики говорят, что пока доля проданных в рассрочку квартир остается невысокой. «До 2013 года у нас было до 50% рассрочек, а сейчас – 28% рассрочек. У нас в арсенале минимум шесть вариантов рассрочки: в долларе, в гривне, с удорожанием и без, краткосрочные и долгосрочные. До 2013 года темп продаж был порядка 25 квартир в месяц, из них половина – рассрочка, в 2014-2016 годах – около 8 квартир в месяц, из них в рассрочку менее 30%»,– говорит заместитель директора по маркетингу компании «Міськжитлобуд» Ангелина Деревлева.

Банки неохотно сотрудничают с компаниями, которые стоят с продаж, так как это значительно увеличивает риски недостроя и заморозки объекта. В этом случае пострадают и заемщики, которые берут ипотеку на покупку такого жилья. «Сейчас многие застройщики строят с продаж, однако, если это является единственным ресурсом для строительства, то существуют большие риски того, что объект может быть недостроенным или не введенным в эксплуатацию. Это связано с рядом факторов: и изменение конъектуры рынка, изменение цен на стройматериалы, недостаточные продажи для строительства или ввода в эксплуатации. Кроме того, такие компании пытаются переложить ответственность на плечи покупателя, не участвуя своими средствами, а это, согласитесь, как-то не по-партнерски. Поэтому при аккредитации компаний-застройщиков мы анализируем такой фактор как достаточность денежного потока для завершения строительства», – отмечает Олег Кляпко.  

Кредитные проблемы

Причиной низкого спроса на ипотеку остается ее слишком высокая цена. Ставка по кредиту на покупку жилья сейчас в среднем составляет 20% годовых, что чрезвычайно дорого. Для сравнения, в Европе она составляет порядка 3-4%. Ситуация сможет измениться в лучшую сторону только после того, как ставки пойдут вниз. «Работать на этом рынке можно, но в небольших объемах. Сейчас средняя сумма кредитов на первичном рынке – это 500 тыс. грн, то есть, люди берут у банка недостающую сумму, потому что ставка действительно большая. Для того чтобы вернуть кредит, заемщик может позволить себе взять в кредит 30-40% от необходимой суммы», – рассказывает член наблюдательного совета банка «Глобус» Елена Дмитриева.

Также банки сталкиваются с юридическими проблемами при оформлении приобретения жилья. Проблема в том, что многие условия его покупки лишает банк возможности получить право взыскать ипотеку в случае просрочки. «Подавляющее большинство договоров – это предварительные договоры купли-продажи, жилищно-строительные кооперативы. Это те имущественные права, которые реально банк взять в обеспечение не может, особенно – обратить взыскание. Мы работаем с фондами финансирования и договорам купли-продажи имущественных прав», – говорит директор департамента розничных клиентов Кредобанка  Орыся Юзвышин.

Поэтому банки ждут, что эта проблема будет решена на уровне государства. «Если объект не вводится в эксплуатацию, какова роль государства? Никакой. Реально банк остается один на один с кредитом», – отмечает Орыся Юзвышин.