Неплатежеспособная недвижимость

03.05.2017
  214

Автор: Елена Губарь

После массовой чистки банковского рынка, в ходе которой закрылось уже половина финучреждений, в собственности государства остались разнообразные объекты залоговой недвижимости. Сейчас ее пытается распродать Фонд гарантирования, однако пока его успехи не велики.

За последние три года в Украине обанкротилось больше 90 банков. На бумаге стоимость их активов составляет 470 млрд грн, однако после проверок оказалось, что реальная цена всего 97 млрд грн, отчитался Фонд гарантирования вкладов физлиц. Большая часть этих активов, которая достигает 80% – это кредитные портфели. Но кроме них, ценных бумаг и собственного имущества, обанкротившиеся банки владели также и залогами своих клиентов, наиболее надежными из которых является недвижимость. Сейчас ФГВФЛ, который управляет банками-банкротами, пытается продать ее, чтобы вернуть часть средств вкладчикам.

Как купить

Крупнейшую и самую дорогую долю недвижимости банков составляет коммерческая недвижимость. Сейчас на продажу выставлено более 700 объектов, среди которых торговые центры, гостиницы, склады и офисные помещения. Цены зависят от региона и метража. Жилую недвижимость у банков-банкротов также можно купить. При этом, есть выбор: предложения начинаются с однокомнатных квартир в Донецкой области и заканчиваются домами в Киеве. Их продают через аукционы, но пока не очень успешно. В 2016 году ФГВФЛ продал активов всего на 3,2 млрд грн. Из них недвижимости было продано на сумму чуть больше 1,1 млрд грн.

В прошлом году ФГВФЛ начал продавать банковские активы через систему ProZorro.Sale, которая позволяет проводить аукцион сразу на нескольких площадках. Информация обо всех активах попадает в единую центральную базу данных, равный доступ к которой имеют все квалифицированные Фондом организаторы торгов и их клиенты. Это позволяет не допускать вмешательства в ход аукциона, в результате покупатели перестали жаловаться на нарушения и непрозрачные условия конкурса.

При продаже недвижимости в публичном паспорте указывается вся информация о ней: местонахождение объекта, его технические характеристики, фотографии и тому подобное. Следить за ходом аукционов можно в режиме реального времени. Также недвижимость продается через государственную площадку СЕТАМ и другие. В начале этого года Фонд гарантирования изменил свои правила, и теперь купить залоговое имущество банков могут все желающие – как предприятия, так и граждане. Исключение составляют лишь сами заемщики и их поручители. Это должно увеличить число потенциально заинтересованных покупателей.

Продажные трудности

Даже спустя три года после того, как начались массовые банкротства банков, и ФГВФЛ начал распродавать их имущество, процесс идет медленно. Одна из причин этого в том, что многие залоги изначально были переоценены или оформлены с нарушениями. Это касается даже той недвижимости, которую банки передавали в залог Национальному банку для того, чтобы получить у него кредиты. Сейчас Нацбанк пытается продать ее и сталкивается с рядом проблем. «У нас были случаи, когда мы получали фальшивые документы на землю. Или недвижимость была оценена в 66 млн грн, а теперь мы ее не можем продать даже за 15 млн грн. Понятно, что в таких случаях шансы выручить что-то за эти залоги очень низкие», – говорит директор департамента управления рисками Нацбанка Игорь Будник.

Кроме того, Фонд гарантирования пытается выручить за активы банков максимальную сумму. При этом, цены на недвижимость за последние несколько лет значительно снизились по сравнению с докризисными. Поэтому продать залоговые квартиры и дома становится все сложнее. Продажи в виде аукционов позволяют выручить больше денег за активы. По словам генерального директора СЕТАМ Виктора Вишнёва, цена на недвижимость может превысить стартовую на 12%. Кроме того, увеличивается и количество участников на торгах.

Банки хотят быстрее избавиться от имущества

Для активизации продажи этих активов предлагается несколько методов. Одним из них может стать продажа с отсрочкой платежа – такой механизм депутаты предлагали внедрить еще в прошлом гожу. «Многие участники рынка заинтересованы в работе с активами, но у них нет ресурсов, чтобы они могли их купить за живой кэш. Можно сделать так, чтобы инвестор не платил живыми деньгами, а дать ему возможность принять в пассивы задолженность перед фондом гарантирования», – говорит заместитель главы комитета по вопросам финансовой политики и банковской деятельности Верховной Рады Руслан Демчак.

Еще одной из проблем является то, что зачастую банк не может взыскать у заемщика залоговую недвижимость, даже если тот вообще не платит по кредиту. Это происходит из-за моратория на взыскание недвижимости, купленной за валютные кредиты, который действует в Украине уже несколько лет. Поэтому более активная продажа залогов начнется только после его отмены. «У нас еще не все законодательно урегулировано. Третий год действует мораторий на валютную ипотеку и выхода из этой ситуации никто не видит», – отмечает член правления-директор по рискам «Банка Кредит Днепр» Олег Пахомов.