Обвал цен на нефть и мировой рынок недвижимости
До обвала цен на нефть инвесторы из стран Ближнего Востока были крупнейшими участниками мировых рынков капитала. Несмотря на интерес ко всем типам активов, их заинтересованность в рынке недвижимости оставалась высокой. Особенно она проявлялась в отношении традиционно стабильной недвижимости в Европе и США.
В 2014 году ближневосточные инвесторы вложили в мировой рынок недвижимости в целом 14,1 млрд долларов, пишет Sarvar Khamidov в Global Real Estate Experts. Главным региональным лидером по объему инвестиций стал Катар - граждане этой страны вложили в мировые рынки недвижимости в целом 4,9 млрд долларов. В первой половине 2015 году число таких капиталовложений выросла уже до 5,24 млрд. Согласно прогнозам аналитиков, прямые инвестиции в зарубежную недвижимость из стран Ближнего Востока ежегодно составят около 15 млрд долларов.
В период с января по сентябрь 2015 государственными инвестиционными фондами Ближнего Востока было заключено 38 сделок с недвижимостью за рубежом. Общая сумма сделок составила 6,5 млрд долларов. До осени 2015 долгосрочные инвестиции в мировой рынок недвижимости со стороны выходцев из стран Ближнего Востока были устойчивой положительной тенденцией.
С резким падением цен на нефть тренд несколько изменился. Цены на нефть начали падать еще в середине 2014 года, но пик колебаний наступил зимой 2015 года, когда цены достигли самой низкой за последние 13 лет отметки. В 2015 году Саудовская Аравия объявила о дефиците госбюджета в 98 млрд долларов, а правительства стран Персидского залива столкнулись с такой же проблемой.
Несмотря на ощутимый удар, бюджеты стран отнюдь не опустели. Региональные власти адаптировалась к ситуации за счет диверсификации экономики и защиты капитала, остался за счет инвестиций в относительно безопасные области, в том числе и в недвижимость.
Катарские инвесторы проявили изобретательность и активность по диверсификации экономических рисков и глобальных инвестиций. Государственные инвестиционные фонды Катара и крупные инвесторы остаются активными на мировом рынке недвижимости, так же ведут себя и много мелких игроков рынка.
Как инвесторы из Катара выбирают объекты для инвестиций
Компания Naseba проводила обширные исследования катарского рынка в течение двух лет и установила ряд особенностей инвесторов Катара. В ходе исследования четко выделяются представители королевских семей, бизнес-династий и высокопоставленные лица.
Правящие династии
Королевские семьи Катара часто консультируются у опытных банкиров и управляющих бизнесом. Обладая собственным капиталом в несколько миллиардов долларов, они также имеют доступ к бюджетному финансированию. Инвесторы этой группы предпочитают инвестиционные пакеты стоимостью более 100 млн долларов. В основном капиталовложения сосредоточены на 5-звездной высокодоходной недвижимости в крупных городах и финансируются за счет собственных средств предприятий. В случаях, когда королевские семьи инвестируют в недвижимость, команда консультантов оценивает каждую возможность. Инвестиционные процедуры часто проходят в формате личных встреч с владельцами или их представителями для обсуждения предложения и завершения сделки после достигнутого соглашения. Средства для инвестиций доступны всегда, при этом, между началом поиска объекта для вложений и заключением соглашения проходит от одного до трех месяцев.
Семейный бизнес
Семейный бизнес обычно хорошо организован, а за принятие решений по вопросам инвестиций отвечают специалисты в данной сфере. Однако, окончательное решение принимается членами семьи. Чистая стоимость активов, как правило, составляет около 500 млн долларов, размер инвестиционного портфеля - от 100 млн долларов.
Одно из основных направлений - элитная недвижимость в мегаполисах, в которую инвестируют за счет собственных средств или, в случае необходимости, банковских кредитов. Когда инвестирует семейный бизнес, его активы проверяются инвестиционным комитетом. После завершения проверки глава семьи получает рекомендации о продлении проверки и дальнейших переговорах. Срок от начала поиска до оформления сделки колеблется от 3 до 6 месяцев.
Частные инвесторы
Крупнейшие частные инвесторы владеют активами от 200 млн долларов, а их инвестиционные портфели составляют от 40 млн долларов. Они практикуют как самофинансирование, так и внешнее финансирование. Инвестиционные решения основываются исключительно на соблюдении интересов таких лиц. Если возможность инвестировать в недвижимость им интересна, а инвестиционный пакет является приемлемым, после оценки третьей стороной и обсуждения, решение принимается быстро.
Инвестиционные компании
Источником финансирования инвестиционных компаний могут быть сами компании или сторонние организации. Их полномочия определяются в зависимости от потребностей компании и частных клиентов. Размер денежного фонда - от 100 млн долларов, инвестиционный портфель - от 20 млн долларов. Средний срок инвестирования - 5 и более лет, а решение об инвестировании основываются на рекомендациях членов совета и соответствующих комитетов. Инвестиционные компании осуществляют комплексную юридическую оценку и проводят необходимые переговоры, а срок от начала поиска объекта инвестирования до вложения денежных средств составляет от трех месяцев до года.
Топ объектов для инвестиций
В зависимости от типа активов, инвесторы заинтересованы в одном из трех типов недвижимости в Европе и Скандинавии: коммерческой, гостиничной и жилой.
В сегменте коммерческой недвижимости инвесторы Катара предпочитают недвижимость с одним номинальным арендатором, долгосрочной арендой от 12 лет и больше и возможностью продления аренды. Оптимальный инвестиционный портфель для таких инвесторов - 50-75 млн долларов с возможностью совместного инвестирования. Период ожидания прибыли и доходов от капитала для них составляет от трех до пяти лет владения активами. Ожидаемая внутренняя ставка доходности - 10%, из которых 8% - это денежные поступления, которые распределяются ежеквартально.
Основным для катарских инвесторов является гостиничный сектор, в частности, гостиницы и рекреационные комплексы класса «люкс» в таких мегаполисах, как Париж, Рим, Лондон, Мадрид, Франкфурт, Осло и Стокгольм. В идеале, это 5-звездочная недвижимость, которая включает как минимум 150 номеров. Размер кредитного портфеля - от 100 млн долларов и выше. Инвесторы Катара предпочитают выступать единственными собственниками доходной недвижимости.
Жилая недвижимость США и Европы также представляет большой интерес для катарских инвесторов. Им интересны дорогие многоквартирные дома, квартиры, виллы и замки с возможностью обновления самой недвижимости и повышения арендной ставки. Инвесторы предпочитают единолично владеть недвижимость и рассчитывают на доходность более 6,5%. Использование заемных средств они считают приемлемым, а управление недвижимостью обычно поручают специализированным компаниям.