Осторожный оптимизм: какие факторы способствуют росту рынка гостиничной недвижимости

29.11.2017
  323

Автор: Наталия Рева

Рынок гостиничной недвижимости постепенно восстанавливается. В 2017 году в Киеве было открыто три новых гостиницы, в Одессе после реконструкции начал работу отель MGallery by Sofitel. Перспективы развития сектора связываются с восстановлением деловой активности – спрос на гостиницы в Украине формируют бизнес-туристы. Property Times поинтересовался перспективами гостиничного сегмента в следующем году.


В этом году в Одессе после реконструкции начал работу отель MGallery by Sofitel

Снижение вакантности

Загрузка и доходы гостиниц постепенно растут. В 2017 году уровень заполняемости начал приближаться к докризисному. По данным компании JLL, в течение первых трех кварталов текущего года загрузка выросла на 7,6 п.п. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 46%. «Показатель постепенно приближается к стандартному для Киева среднегодовому уровню в 50-55%», – подчеркивает руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL Татьяна Веллер.

При этом в компании отмечают рост доходности номера (RevPAR) за счет увеличения загрузки: в валюте показатель вырос почти на 17%, до $68, в гривнах – на 21%, до 1,8 тыс. гривен. Средний тариф (ADR) в валюте за 9 месяцев этого года, наоборот, снизился на 2,5%, до $148, в гривне показатель постепенно растет за счет колебаний курса.

Растет заполняемость гостиниц в регионах. К примеру, в гостинице Khortitsa Palace в Запорожье отмечают рост заполняемости на 15% и рост доходности в гривне на 30% по сравнению с показателями 2014-2015 года, когда заполняемость гостиницы упала с 25 до 10%.


В гостинице Khortitsa Palace в Запорожье отмечают рост заполняемости на 15%

Ставка на бизнес-туризм

В первом полугодии 2017 количество иностранных туристов в Киев, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, выросло на 34%. Растут туристические потоки в регионы. Эксперты связывают это не столько с ростом туристической привлекательности, сколько с восстановлением деловой активности.

«Бизнес-туризм традиционно формирует большую часть спроса на гостиничные номера в Киеве, эта тенденция положительно повлияет на эффективность работы гостиничного сегмента во втором полугодии 2017 года», – отмечает руководитель департамента аналитики CBRE Ukraine Кира Пругло.  Она прогнозирует, что согласно оценкам WTTC, к концу 2017 года расходы бизнес-туристов вырастут на 10,2%.

Улучшение бизнес-климата положительно сказывается на гостиничном сегменте и за счет того, что гостиницы чаще всего являются площадками для проведения бизнес-мероприятий. Если среднегодовой уровень заполняемости номерного фонда едва достигает 50%, то показатели заполняемости конференц-залов намного выше. «В гостинице ежедневно проходит несколько конференций, – подчеркивает управляющий Khortitsa Palace в Запорожье Джафар Шамийя. – Банкетное сопровождение таких мероприятий составляет 75% дохода ресторана».


В гостинице Khortitsa Palace ежедневно проходит несколько конференций

Новые гостиничные бренды

Сегодня на рынке Украины представлены 17 гостиниц 9 международных брендов, среди которых Intercontinental Hotels Group (InterContinental и Holiday Inn в Киеве), Hilton Hotels, Rezidor Hotels Group (Radisson Blu в Киеве и Буковеле, Park Inn в Киеве) Accor Hotels (Ibis, Fairmont и Mercure в Киеве, MGallery by Sofitel в Одессе, Ibis Styles во Львове), Marriott (11 Mirrors Design Hotel в Киеве является частью Starwood Hotels, которая недавно объединилась с сетью Marriott), Wyndham Hotels Group (Ramada в Киеве и Львове), Hyatt и DBI (Number 21 в Киеве). До 2015 года Khortitsa Palace в Запорожье работала под брендом Four Points by Sheraton, однако низкие показатели заполняемости заставили владельца гостиницы – компанию «Будхаус» отказаться от сетевого оператора. Хотя возвращение отеля под бренд Sheraton договором предусмотрено, в компании считают, что время для этого еще не пришло.

«В Киеве гостиницы под управлением международных операторов составляют лишь 14% номерного фонда 3-звездного сегмента, – отмечает Кира Пругло. – В 4-х звездочном сегменте около 34% находится под управлением международных гостиничных операторов, а в 5-звездочном – 71% номерного фонда».

До конца 2017 года планируется открытие гостиницы Aloft (Starwood Hotels, теперь Marriott) в Киеве, в 2018 году – отеля Ibis компании Accor на железнодорожном вокзале в Киеве и Best Western на площади Рынок во Львове. Hyatt Hotels Corporation рассматривала возможность выхода на гостиничный рынок Одессы с несколькими проектами, однако дальнейшие их подробности пока неизвестны.


До конца 2017 года планируется открытие гостиницы Aloft  в Киеве

«Международные гостиничные бренды ориентируются на рынки с понятной структурой спроса – туристический (Львов, Одесса, Буковель), преимущественно деловой (Харьков, к примеру) или комбинация обоих (Киев), – комментирует перспективы выхода на украинский рынок новых гостиничных брендов Татьяна Веллер. – При этом если спрос в городе характеризуется ярко выраженной сезонностью, как, например, в Одессе или Буковеле, необходимо понять, есть ли возможность как-то поддерживать минимальный уровень заполняемости в отеле, необходимый для его операционной окупаемости».

Эксперт отмечает, что помимо международных, в Украине работают и сильные локальные бренды, в частности, Premier Hotels и Reikartz Hotel Group. «Для небольших региональных рынков привлечение локального бренда является наиболее эффективным решением», – уверена Татьяна Веллер.

Дороги и аэропорты – драйверы рынка

Рост заполняемости гостиниц в 2018 году ожидается за счет роста бизнес-активности и увеличения туристических потоков. Способствовать последнему будут запланированные в Киеве международные мероприятия, среди которых Лига Чемпионов-2018, ISSA и Expo Techmash. Однако для стабильности туристических потоков и роста заполняемости гостиничного сектора необходима инфраструктура – современные международные аэропорты и качественные дороги.

Позитивными предпосылками в этом отношении являются открытие нового терминала аэропорта Одессы, выход на украинский рынок ряда новых авиакомпаний, восстановление полетов WizzAir в Харьков и, возможно, Одессу. В Запорожье отмечают рост туристических потоков из Турции – в город летают сразу три турецких авиакомпании, а Турецко-украинская бизнес-ассоциация участвовала в строительстве дороги до аэропорта и Duty Free.

Не способствует развитию туризма и росту заполняемости гостиниц плохое техническое состояние большинства дорог в Украине, в том числе, тех, которые связывают аэропорты с городами. Терминалы аэропортов, особенно региональных, требуют модернизации, улучшения навигации и транспортного сообщения с городами. Увеличение туристических потоков будет невозможно без открытия международных аэропортов для иностранных авиалиний, что особенно актуально для аэропорта Днепра.

В целом, прогноз для гостиничного сектора сдержанно оптимистичный. Его развитие во многом будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. Рост экономики и ВВП будет способствовать притоку инвестиций и увеличению бизнес-активности, что, в свою очередь, положительно скажется на заполняемости бизнес-отелей и будет способствовать открытию новых объектов.


Читать другие статьи

15.12.2017
Property Times пообщался с экспертами в сфере торговой недвижимости и выделил 9 трендов, которые будут характерны для рынка в 2018 году
подробнее
17.08.2017
Постепенное восстановление показателей гостиничного сектора и некоторый рост количества гостей столицы вызывают у игроков рынка «сдержанный оптимизм»
подробнее
15.08.2017
По данным компании JLL, на конец 1-го полугодия в столице насчитывается 33 профессиональных торговых центра общей площадью 960,8 кв. м
подробнее
24.07.2017
Эксперты рынка офисной недвижимости рассказали Property Times, какие тенденции отмечаются в этом сегменте, и с какими результатами для него завершилась первая п...
подробнее