Рынок гостиничной недвижимости Киева в европейском контексте

27.06.2017
  302

Исследования компании Cushman & Wakefield показали, что сектор гостиничной недвижимости  Киева в сравнении с другими столицами Центральной и Восточной Европы демонстрирует самый малый объем туристического рынка, самые низкие показатели обеспеченности номерным фондом и заполняемости при самых высоких темпах роста. Эксперты прогнозируют,  что к концу 2017 года ставки в гостиничной недвижимости Киева снизятся до уровня 2013 года.

Туристическая отрасль в национальной экономике стран Восточной Европы

Несмотря на глобальные потрясения, которые пережил мир в 2016 году, туристическая отрасль демонстрирует стабильность. Пять лет подряд ее рост опережает рост мирового ВВП.

В 20016 году вклад туризма в ВВП Украины составил $5 млрд – это 5,6% от общего ВВП страны. По абсолютному показателю Украина приблизилась к Словакии ($5,6 млрд) и Болгарии (6,6 млрд), но все еще далека от  Польши ($21,1 млрд), Венгрии ($13 млрд) и др. Лидер региона СЕЕ – Австрия с показателем  $50,7 млрд и долей в ВВП 15,6%.

С 2010 по 1012 г. доля туризма в ВВП Украины уверенно росла, после 2012 года наблюдался незначительный спад, который завершился резким падением в 2014 году вследствие политического и экономического кризиса. Лишь спустя два года наметилась небольшой рост, но 2016 год составил всего 63% от показателя 2013 года.

Динамика развития отрасли туризма в Украине

Источник: Cushman & Wakefiel

По прогнозам компании WTTC (The World Travel & Tourism Council), в 2017 году отрасль туризма Украины продемонстрирует прирост 3,4% и в долгосрочной перспективе будет расти в среднем на 3,1% в год.  

Основные тенденции в туристической отрасли

В Украине размер инвестиций в туристическую отрасль сократился в 2 раза с 2010 года и составляет до 2% общего объема. Для сравнения, доля инвестиций в туристическую отрасль в мире составляет 4,4%, в странах Европы – 4,9%. Наибольший прирост инвестиций с 2010 года продемонстрировали Польша (+23%), Чехия (+22%) и Румыния (+22%).

В долгосрочной перспективе ожидается усиление роли туристической отрасли в экономике  Польши, Болгарии, Венгрии, в меньшей степени – Украины и Румынии.

Австрия и Чехия теряют свои позиции в рейтинге из-за сравнительной зрелости туристической отрасли, насыщенности объектами гостиничной, туристической, рекреационной инфраструктуры: например, в Вене уже практически отсутствуют свободные участки под застройку объектами рекреации. Удельный вес отрасли туризма в ВВП этих стран будет постепенно снижаться.

В Украине преобладает внутренний спрос: по итогам 2016 года, показатель расходов иностранных туристов продемонстрировал реальный рост на уровне 6%, но существенно на структуру расходов это не повлияло.

В последние два года наметился рост расходов делового туризма, по итогам 2016 года он превысил на 7% показатели 2015 года и достиг уровня 2007 года. Этому способствовало возобновление международной активности страны.

Туристический поток

До 2014 года въездной туристический поток Украины превышал туристические потоки большинства стран Восточной Европы, достигая 25 млн человек в 2013 году. В 2014-2015 годах количество приезжающих в страну иностранцев снизилось в 2 раза, практически до минимума за 25 лет существования независимой Украины. Этому способствовало снижение потока туристов из России (с 9,5 млн человек, или 41% общего турпотока – в 2012 году до 1,5 млн человек, или 11% – в 2016) и Беларуси. В 2016 г. наметилась тенденция роста туристического потока за счет туристов из соседних европейских стран и дальнего зарубежья.

Номерной фонд гостиниц Киева и столиц Центральной и Восточной Европы

К концу 2016 – началу 2017 года совокупный номерной фонд Киева составил более 10 тысяч номеров в 106 гостиницах. При условии реализации заявленных проектов гостиничной недвижимости, номерной фонд Киева до 2020 года увеличится на 13%.

Лидерами предложения на рынке гостиничной недвижимости в Центральной и Восточной Европе являются Прага и Вена. По ожидаемому приросту номерного фонда до 2020 года – Варшава (+21%) и София (+17%).

Текущий номерной фонд (2016) и ожидаемое предложение (до 2020) столиц стран СЕЕ

 Источник: Cushman & Wakefield

Обеспеченность номерным фондом в Киеве составляет 3,5 номера на тысячу жителей – это самый низкий показатель в регионе. К примеру, в Софии и Бухаресте показатель находится на уровне 5,2 номеров, в Праге - 27,3 номеров.

При этом Киев демонстрирует самый высокий среднегодовой темп прироста номерного фонда, который с 2012 года составил более 5% в год.

Низкая обеспеченность номерным фондом говорит о существующем потенциале рынка Киева, но не для всех сегментов. В последние годы номерной фонд Киева пополнялся качественным предложением в высоком ценовом сегменте, вследствие чего гостиницы класса upscale и luxury в общем номерном фонде занимают порядка 19%.

Средний и эконом сегменты с удельным весом 29% и 38% соответственно в основном представлены объектами с высокой степенью морального и физического износа.

Если будут реализованы все заявленные проекты, доля среднего сегмента увеличится с 29% до 31%. По-прежнему незаполненной остается ниша эконом. Сейчас этот сегмент осваивается национальной сетью с ограниченным присутствием на международном рынке Reikartz Hotel Group.

Сегодня лишь 23% совокупного номерного фонда столицы представлено отелями мировых брендов. Развитие международных гостиничных сетей в Украине было приостановлено, в связи с чем предложение номерного фонда под управлением международных операторов является несбалансированным: превалирует высокий ценовой сегмент и практически отсутствует качественное бюджетное предложение.

Структура предложения номерного фонда под управлением международных операторов по категориям

Источник: Cushman & Wakefield

Текущее и перспективное предложение номерного фонда международных операторов

Источник: Cushman & Wakefield

Как видно на графике, новое предложение будет формироваться номерным фондом высокого и выше среднего ценового сегмента, поэтому качественно структура номерного фонда не изменится.

Показатели операционной деятельности

В 2016 году тенденция роста основных операционных показателей гостиниц (заполняемость, ADR, RevPAR) в столицах стран Центральной и Восточной Европы укрепилась.

Будапешт и Прага положили начало этому тренду в 2015 году, продемонстрировав значительное увеличение средней стоимости номера и его доходности. Его успешно продолжили Братислава, София и Бухарест с рекордным приростом ADR и RevPAR в регионе.

Болгария приступила к реализации комплексной стратегии развития туризма в стране. Братислава, столица Словакии, активно продвигает MICE сегмент. Экономика Румынии – одна из самых быстрорастущих в Европе, что отразилось и на гостиничном рынке страны. Там растет доля частного туризма. Рынок гостиничной недвижимости Бухареста имеет значительный потенциал благодаря растущей заполняемости номерного фонда. Сдерживающими факторами развития рынка являются недостаток квалифицированного персонала и недостаточно развитая инфраструктура страны.

На рынках Вены, Праги и Варшавы темпы роста операционных показателей гостиниц замедлились. В Вене отмечалось небольшое снижение ADR.

Заполняемость гостиниц в большинстве столиц Центральной и Восточной Европы находится на докризисном уровне (до 2008 г.) или даже превысила его. Такие показатели близки к стабилизационным, доходность номеров будет зависеть от их стоимости. В условиях роста спроса и ограниченного предложения ожидается рост ADR и доходности номеров. 

Заполняемость гостиниц в Киеве – самая низкая среди столиц стран Центральной и Восточной Европы. Ее рекордный рост (более 20% по сравнению с 2015 г.) объясняется низкой базой для сравнения, которую представлял собой показатель в 2014-2015 годах. Рост средней доходности номера обеспечивался исключительно ростом заполняемости. Средняя стоимость номера ADR снизилась почти на 2%. Поскольку предложение на рынке Киева смещено в сторону высокого ценового сегмента, средняя ADR качественного предложения одна из самых высоких в Центральной и Восточной Европе. Из-за превышения предложения над спросом в сегменте luxury и upscale возможны дальнейшие корректировки ADR в сторону снижения. В целом по рынку существенных изменений ждать не стоит.

Гостиницы как объект инвестирования

В 2015-2016 годах в странах Центральной и Восточной Европы наблюдался рост объемов инвестиционных сделок в сегменте гостиничной недвижимости. Лидировали Австрия и Чехия – страны с наиболее развитыми и насыщенными рынками. Этому способствовала готовность банков финансировать приобретение объектов, расширение групп потенциальных инвесторов и общее улучшение операционных показателей гостиниц.

Доход от операционной деятельности гостиниц зависит от стратегии собственника по привлечению и удержанию гостей отеля и поиску баланса между доходами от номеров, кафе и ресторанов и других сервисов и затратами на них.

Практически полное отсутствие сделок в сегменте гостиничной недвижимости в Украине говорит о несовпадении ожиданий собственников и инвесторов. К сожалению, очень часто в процессе формирования цены собственники отталкиваются от затрат, а не от результатов операционной деятельности гостиниц, а это не устраивает потенциальных инвесторов. 


Читать другие статьи

20.11.2017
Главный архитектор Львова рассказал Property Times об основных проблемах в градостроительном планировании Львова и о том, каким образом удалось ввести застройку...
подробнее
17.11.2017
Чтобы быть услышанным потенциальным покупателем, маркетинговые отделы постоянно ищут и внедряют новые инструменты, совершенствуют свои стратегии.
подробнее
15.11.2017
VR и AR становятся доступнее для архитекторов, инженеров и подрядчиков, с помощью этих инструментов можно воплощать в жизнь любые проекты
подробнее
13.11.2017
Города-лидеры, которые активно внедряют практику «город без авто»
подробнее