Индустриальная недвижимость Украины: ставка на иностранных инвесторов

23.08.2017
  602

Автор: Ирина Настыч

Промышленная недвижимость в Украине представлена тремя типами объектов: советское наследие, реконструированные и адаптированные здания и новые современные проекты.

Советские заводы в большинстве своем – это огромные площади с сомнительными перспективами. Современная промышленность выбрала свой путь развития, в котором практически не осталось места прошлому. Property Times разбирался, кто в Украине занимается строительством объектов индустриальной недвижимости, за чей счет и для каких целей они возводятся.

Кто строит

С начала 2015 года в Украине было открыто 18 индустриальных парков, 85 заводов, 54 электростанции, из которых большая часть работают от энергии солнца и ветра, 26 элеваторов и терминалов, и три газовых месторождения. Еще 46 заводов находится в процессе строительства. Если учесть, что Украина пережила болезненный процесс смены власти, и вот уже три года находится в состоянии гибридной войны, масштабы промышленного строительства впечатляют. Подавляющее большинство объектов было построено  с привлечением иностранных инвестиций, а это означает, что западный инвестор не утратил интерес к нашей стране.


С начала 2015 года в Украине было открыто 18 индустриальных парков, 85 заводов, 54 электростанции, 26 элеваторов и терминалов, и три газовых месторождения

«Западных инвесторов привлекает удобное расположение Украины с точки зрения логистики, квалифицированная рабочая сила и невысокая средняя заработная плата по сравнению с другими странами Европы, – поясняет Дмитрий Пасенков, руководитель департамента промышленной и логистической недвижимости Cushman & Wakefield (ранее – DTZ в Украине). – Благоприятным фактором для развития производства в регионах является заинтересованность местных администраций в привлечении крупных производственных компаний, которые обеспечивают наполнение местных бюджетов и развитие инфраструктуры. Соглашение об ассоциации с ЕС и безвизовый режим послужили дополнительным экономическим и информационным толчком к активизации рассмотрения проектов производства иностранными компаниями в Украине».

«Пул иностранных производителей, которые запустили свои мощности в Украине, достаточно широк и представлен разными видами производств. Среди них производители автозапчастей и комплектующих к автомобилям Fujikura, Nexans, Bader Ukraine, Sumitomo Electric Bordnetze Ukraine, Bosch Ukraine, WET Automotive Ukraine, Tyco Electronics, SEWS Ukraine, большие табачные компании Philip Morris Ukraine, British American Tobacco, Japan Tobacco Imperial и Imperial Tabacco, а также представители FMCG сектора – PepsiCo, Mondelez International, Danone, SUN Interbrew, Carlsberg. Заказчиком промышленных объектов выступают преимущественно иностранные производственные компании. Непосредственно строительством объектов индустриальной недвижимости в Украине занимаются как украинские, так и зарубежные компании. Как правило, украинские компании выполняют общие строительные работы, в то время как зарубежные – чаще принимают участие в установке инженерного оборудования», – комментирует Виталий Смигельский, директор департамента комплексного управления и эксплуатации объектов промышленной недвижимости CBRE Ukraine.

Строить или реконструировать?

Многие украинские промышленные предприятия не пережили перестройку 90-х и волну экономических кризисов, которая прокатилась по стране с начала 2000-х. Производство было приостановлено, а помещения остались пустовать. Выход на рынок новых игроков стал вторым шансом на жизнь для некоторых таких объектов, но далеко не для всех. Современные технологии позволяют задействовать под промышленные предприятия площади в 4-5 раза меньшие площадей советских предприятий. «Зачастую целесообразней построить новый завод, нежели реконструировать имеющийся. Именно поэтому инвесторы, особенно европейские, часто не рассматривают вариантов реконструкции существующих производств. Они берут площадку и строят предприятие с нуля. Так намного эффективнее», – поделился своим видением вопроса в интервью для Property Times директор Института проектирования «Комфортбуд» Андрей Вишневский.

Как поясняет Виталий Смигельский, при принятии решения о запуске производства, инвесторы оценивают такие основные факторы, как объем вложений, транспортную доступность, стоимость рабочей силы, особенности налогообложения, стоимость земли и т.д. Исходя из рентабельности проектов, компании практикуют как реновацию существующих объектов, так и новое строительство.

При определенных условиях некоторые старые объекты могут быть интересны потенциальным инвесторам. Аренда производственных площадей и инвестирование в оборудование, модернизация помещений под собственные потребности – самый быстрый и наименее затратный путь выхода на рынок. «Иностранные компании, как правило, в пользу данного варианта озвучивают аргумент, что в случае рисков или смены стратегии дальнейшего развития они могут демонтировать и вывезти оборудование, понеся лишь затраты на адаптацию помещений», – комментирует Дмитрий Пасенков.

Другая группа компаний строит свои заводы «с нуля». Такой путь наиболее правильный с точки зрения построения производственных процессов, но и наиболее длительный и затратный. «Добавляются вопросы, связанные с выбором участка, подводом всех коммуникаций, согласованием проекта, санитарных зон и т. д., – поясняет Дмитрий Пасенков. – В таком случае важна поддержка местных администраций».

Что строят?

Строятся новые объекты для широкого спектра отраслей: от производства табачных изделий до комплектующих к автомобилям и электронике, заявляют в компании CBRE Ukraine. «Такие объекты ориентированы не только на украинский рынок – некоторые из них строятся изначально для иностранных компаний», – утверждает Виталий Смигельский.

«Наибольшая активность среди нового производства в Украине отмечается в аграрном секторе, переработке сельскохозяйственной продукции, производстве продуктов питания, строительных материалов, автомобильных запчастей, упаковки, обработке древесины, – делится наблюдениями Дмитрий Пасенков. – Иностранные компании-производители автозапчастей и комплектующих превращают  Украину в крупную производственную площадку». 


Завод по выпуску семян, с. Зайцево, Днепропетровская обл.,открыт в 2015 г.

Ранее наибольшее количество промышленных объектов было сконцентрировано в западных регионах, но в связи с нехваткой там трудовых ресурсов, наметилось смещение развития производства в центральные регионы.

Перспективы

На развитие современной индустриальной недвижимости влияют несколько факторов: рациональность, экологичность, перераспределение затрат и переориентация на европейские рынки. «Первый фактор привел к появлению индустриальных парков, преимущество которых состоит в агломерации производителей и поставщиков на одной территории, экономии затрат на логистику, получении выгод от углубления специализации и минимальные сроки для старта работы по сравнению со строительством. При дальнейшем сохранении темпов развития промышленности в Украине, мы будем отмечать востребованность и развитие производства в рамках индустриальных парков, – комментирует Дмитрий Пасенков. – Второй фактор – экологичность – отображает стремление производителей построить процессы в соответствии с «зелеными» стандартами, используя новые технологии и перемещая производство за пределы городской черты».


Завод по производству электрического оборудования, Подрясное, Львовская область, открыт в 2016 г.

В последние годы наблюдается изменение структуры внешней торговли, украинские промышленные предприятия проводят переориентацию на европейские рынки сбыта, что также оказывает огромное влияние на развитие индустриальной недвижимости. «Компании прибегают к перераспределению затрат с целью оптимизации производства. Большинство иностранных инвесторов сокращают собственный персонал и привлекают в работу IFMS провайдеров, тем самым создавая перспективы для производителей продукции и для компаний, которые занимаются предоставлением подобных услуг на рынке Украины, – комментирует Виталий Смигельский. – Так, в 2016 году CBRE Ukraine заключила договор с Philip Morris Ukraine, ведущей международной табачной компанией, на оказание комплекса услуг по управлению и эксплуатации производственного предприятия в Харькове».

Дальнейшее развитие промышленной недвижимости будет напрямую зависеть от политики страны и заинтересованности государства в продвижении украинского продукта и повышении инвестиционной привлекательности.


Читать другие статьи

12.09.2017
Ключевые тренды, которые будут оказывать влияние на развитие рынка жилой недвижимости до конца текущего года
подробнее
15.08.2017
По данным компании JLL, на конец 1-го полугодия в столице насчитывается 33 профессиональных торговых центра общей площадью 960,8 кв. м
подробнее
27.07.2017
Специалисты из web production Vintage проанализировали сайты 9 жилых комплексов разного класса и выделили ключевые ошибки, которые «отталкивают» покупателя
подробнее
24.07.2017
Эксперты рынка офисной недвижимости рассказали Property Times, какие тенденции отмечаются в этом сегменте, и с какими результатами для него завершилась первая п...
подробнее