Андрей Козин: Доходность бизнеса в Украине не компенсирует высокие риски

17.10.2017
  4571

Уже который год Украина находится в ожидании иностранных инвестиций, а власти заявляют, что готовы всеми способами помогать инвесторам. Тем не менее, последние в Украину не спешат. О том, как на самом деле обстоят дела с инвестиционной привлекательностью и бизнес-климатом в Украине, а также о том, где инвесторы предпочитают вести бизнес, Property Times пообщался с управляющим партнером инвестиционного фонда Focus Estate Fund Андреем Козиным.

- Андрей, какими вы, как инвестор, видите инвестиционные перспективы украинского бизнеса и, в частности, недвижимости? Есть ли они в принципе?

- На сегодняшний день их нет. На рынке есть только те иностранные инвесторы, которые здесь уже работают и как-то приспособились. Они инвестируют, в основном, в производственные площадки. Есть внутренние инвесторы, которые умеют здесь работать. Новых инвесторов я не вижу. Даже интерес «просто посмотреть» существенно спал, хотя он был в 2015-2016 и начале этого года. Ожидалось, что осенью интерес инвесторов снова вырастет, но произошло наоборот. Внутри Украины ощущаются улучшения, но это потому, что люди не могут долго находиться в плохом настроении, считают, что завтра будет лучше, и начинают делать это завтра лучше.

- Насколько я знаю, сегодня иностранные инвесторы вкладывают в индустриальную недвижимость. Или это обманчивое впечатление?

- Инвестируют те компании, которые уже здесь работают. У них есть один или два завода, и они построили еще один. Новые иностранные инвесторы пока очень осторожно смотрят на Украину.

- Почему так происходит?

- Большие риски. Даже если мы не будем брать в расчет 30 самых опасных стран мира, есть еще 167. Украина по основным параметрам находится в конце этого списка. А доходности, которая могла бы компенсировать большие риски, нет.

- Как изменился инвестиционный климат в последнее время – на законодательном уровне, в отношении коррупционных рисков?

- Ситуация в отношении правовых инструментов меняется к лучшему. Но какими бы хорошими не были законы, необходимо обеспечить их работу. У СБУ, Прокуратуры, МВД, ДФС нужно забрать те полномочия, которыми они не должны обладать. Пока они у них будут, они будут ими пользоваться. 

Сейчас суды могут годами рассматривать дела. Поэтому даже с огромным опытом и стрессоустойчивостью работать здесь сложно. Основные усилия приходиться тратить на защиту бизнеса. Фактически ничего не изменилось.

- А как же разговоры о приходе на украинский рынок иностранных сетей?

- Auchan работает в любых условиях, он адаптирован. McDonald’s тоже – может, за исключением Северной Кореи. А кто еще, о ком идет речь?

- О заявлениях IKEA и H&M.

- IKEA планировала построить магазин под Киевом с момента открытия киевского офиса в 2005 году. Пока я не увижу, что открылся магазин или хотя бы завершается возведение стен, я в выход IKEA не верю. К тому же, IKEA – это не большие инвестиции. Это гипермаркет недорогой мебели. Конкуренты H&M давно работают в Украине. По моему мнению, выход этих двух мировых брендов существенно ничего не меняет и ни на что не влияет. Сеть Metro потратила в Украине намного больше денег. Metro сегодня не успешна, при этом в начале, когда только вышла на украинский рынок, была успешной.

- Вы как инвестор планируете какие-то инвестиции в Украине?

- На данный момент, я новых инвестиций в Украине не планирую. Бизнес-климат очень агрессивный. К бизнесменам, которые ведут дела прозрачно, по зарубежным стандартам, относятся крайне негативно. Делают все, чтобы таких здесь не было.

- В отношении коррупционной составляющей за год ничего не изменилось?

- Нет. Сложно получить нужное разрешение или добиться решения суда в разумные сроки. Если в некоторых случаях мы получаем решение суда, его все равно не выполняют.

Несмотря на постоянные разговоры о реформах, на практике получения разрешений может не происходить годами, потому что нет какого-то регламента или изменились правила, процедуры, и никто из исполнителей не знает, как теперь это необходимо делать. При этом чиновники не несут никакой ответственности за бездеятельность. Соответственно, вести реальный бизнес в правовом поле очень сложно.

- То есть, все упрощения, которые вводит Минрегон, не работают?

- Инициативы правильные, и мы новыми возможностями пользуемся, но, к сожалению, большинство из них работает либо плохо, либо вообще не работает.

- Ситуация с Loft House Podol остается прежней?

- Ситуация достаточно сложная. Еще больше судов, и когда они закончатся, сказать сложно.

- Вы же планировали продолжать осваивать территорию?

- Мы проводили реконструкцию, но этим летом ГАСК под давлением некоторых чиновников отменил все декларации на реконструкцию под надуманным предлогом. На прошлой неделе суд признал эти действия ГАСКа незаконными. На данный момент все работы на объекте полностью остановлены, мы хотим вначале все урегулировать в судебном порядке и уже после этого, скорее всего, не ранее 2018 года принимать решение о возобновлении работ.

- Вы реконструировали здание под апартаменты. Этот формат у нас востребован?

- Да. Это не жилой фонд, а значит, тарифы на содержание несколько выше. Но есть плюс – мы делаем энергоэффективное здание. Из городских коммуникаций там только холодная вода и электричество. Мы ставили тепловые насосы, которые делают эффективным тепло и холод. Очень теплые стены – порядка 200 мм утеплителя – даже более теплые, чем требуют нормы в западных странах. Очень энергоэффективные окна. В итоге мы получили здание, где даже при высоких тарифах, потребление настолько мало, что коммунальные платежи небольшие. К тому же, стоимость услуг ЖЭКа ниже, чем в среднем по Киеву, и очень маленькие площади. Это действительно смарт-жилье – «умное» и энергоэффективное.

- И работает все это как комплекс апартаментов?

- Да. Это объект для современного мобильного стиля жизни, когда много площади не нужно. По сути, это гостиничный номер. Требования для такого здания выше, чем для жилого, это тоже плюс для жителей или арендаторов. Каждый номер на отдельном титуле собственности. И использовать его можно как угодно. Часть владельцев используют для сдачи в аренду.

- Расскажите о ваших зарубежных проектах. Насколько эти инвестиции доходны?

- На сегодняшний день Focus Estate Fund владеет тремя торговыми центрами в Польше и Чехии. Эти инвестиции превзошли наши ожидания. На таких проектах мы собираемся концентрироваться в ближайшие годы. Доходность наших проектов значительно выше 10% годовых в евро. Разобрались в специфике – и нам в Чехии и Польше очень нравится. От власти исходит только один вопрос – «как вам помочь?». Есть огромная конкуренция среди компаний, которые предоставляют аутсорсинг-услуги. Это дает возможность не иметь в штате директора, бухгалтера. Высокая ликвидность и низкие ставки по кредитам, потому что создан рынок, и на нем работают мировые инвесторы. Все, о чем Украина мечтает, там есть. Доходность выше, чем в Украине, а риски существенно меньше.


Опытом работы в Польше и Чехии Андрей Козин делился на мероприятии URE Club в феврале 2017

- Где работать комфортнее – в Польше или в Чехии?

- Это два разных рынка. Польский рынок очень активный, динамичный – на нем представлены очень много инвесторов со всего мира. Чешский рынок меньше, менее динамичный. Если рассматривать геополитические риски между Россией и Европой, то я думаю, на Чехии они отражаются в меньшей степени. Польша с ее амбициями в Европе может обладать гораздо большим объемом подобных рисков. Как и Турция. Это очень сильные страны на границе с Россией, и конфликтные ноты между ними исторически продолжается сотни лет.

- Какая специфика работы в этих странах? Что вас удивило?

- У нас был опыт работы на польском рынке, и его мы знали очень хорошо. В Чехии меньше игроков на рынке, при этом ставки по кредитам еще ниже, чем в Польше. Если в Польше очень хорошей считается ставка 2,5% годовых в евро для торговой недвижимости, то в Чехии мы сейчас получаем рефинанс под 2,05% годовых. Дополнительно ставка снижается на EURIBOR, который уже около года отрицательный. В итоге, у нас эффективная ставка ниже 2% годовых в евро.

Ставки по кредитам – это всегда отражение рисков. Так как на рынках Польши и Чехии риски очень низкие, соответственно, низкие и ставки. У нас невозможны такие ставки при наших рисках: когда у тебя могут забрать или уничтожить объект недвижимости, когда не работает судебная система, когда правоохранительная система выступает инструментом давления и передела собственности. Это не тот рынок, где вообще возможны такие ставки. Должно очень многое измениться в институциях.

- Перспектив для этого нет?

- Перспективы всегда есть. Пока тренд обратный, но в любой момент можно развернуться и пойти в правильном направлении.

- Вы планируете покупку других торговых центров?

- Да, конечно. Мы планируем приобретать ритейл-парки в Чехии и Польше. На этих рынках есть объекты, которые нам интересны, и в отношении которых мы ведем переговоры. Планируем в 2018 году купить еще не менее трех объектов.

Мы также смотрим на Румынию, Словакию и Венгрию, но думаю, раньше, чем через полтора-два года мы там ничего покупать не будем.

- Какого формата объекты вы рассматриваете?

- Наш фокус ритейл-парки или небольшие торговые центры. У них невысокая цена, и это преимущественно активы, у которых были какие-то сложности с управлением.

Благодаря нашей компетенции, мы делаем этот актив лучше. Мы рассчитываем на дополнительный доход от продажи консолидированного портфеля объектов в будущем.

- Формат ритейл-парков востребован в Европе?

- В Европе – да.

- А у нас?

- У нас в торговых центрах на большую площадь низкие ставки.

Преимущество ритейл-парка – очень низкие затраты на эксплуатацию и низкая стоимость аренды. В среднем арендатор ритейл-парка арендует около 1 тыс. кв. м – когда нужно большой ассортимент представить на недорогой площади, где хороший трафик.

Арендаторы ритейл-парков меняются. Сегодня там открывается даже H&M и Media Markt. В ритейл-парках находятся, в том числе, и супермаркеты электроники, которым нужно представить большой ассортимент, потому что у них конкурент – интернет с очень низкими издержками.

- Какими принципами вы руководствуетесь, выбирая партнеров или сотрудников?

- Я выбираю партнеров, а партнеры подбирают сотрудников. Мне больше нравятся принцип холакратии, когда определенная группа эффективно занимается решением конкретных задач. Сотрудников выбирают мои партнеры, я готов им в этом помочь.

Если говорить о партнерах, то это, в первую очередь, ценности, взгляды на жизнь, позитивное восприятие мира. Очень много факторов, некоторые из них сложно описать словами.

- То есть, практически все на аутсорсинг?

- Да, но конкуренция исполнителей на аутсорсинге обеспечивают себестоимость работ ниже, чем если бы они работали у нас в штате. У нас есть небольшая команда, которая работает над контролем и координацией наших подрядчиков, и она в Украине.

- А почему так: бизнес за границей, а команда работает в Украине?

- Сегодня так, а завтра может быть по-другому. Я живу пока в Украине.

- Переезжать не собираетесь?

- Сложный вопрос. Очень надеюсь, что тренды будут меняться в лучшую сторону в Украине и этот выбор не придётся делать. У меня стрессоустойчивость очень высокая, но когда ты делаешь хорошо всем, а тебе со всех сторон мешают, от этого устаешь.

- Расскажите о своих увлечениях, что вас вдохновляет, помимо работы?

- На первом месте Семья, у меня четверо детей и любимая жена. Мы любим путешествовать. Есть увлечение из детства – аквариумистика, сейчас это большие морские аквариумы с коралловым рифом. Мы всей семьей любим яхтинг, паруса, море.

Очень люблю работу – это недвижимость. Когда я работаю с недвижимостью, это для меня тоже отдых и хобби. Здесь все совпадает. В любом путешествии, на любой город я смотрю с точки зрения того, как расположена торговая, офисная, жилая, индустриальная, многофункциональная недвижимость, как она меняется. Как было раньше, как сейчас. Для меня это всегда большое удовольствие, и это очень полезно для бизнеса.

- Какой город вы считаете образцом правильного планирования, архитектурной, эстетической составляющей?

- Хороших городов в мире много. Из европейских городов мне нравится, в Швейцарии Цюрих и Люцерн, в Австрии – Вена, во Франции – Париж и Лазурный берег, в – Германии Мюнхен, Берлин и Гамбург, в Нидерландах – Амстердам и Лейден. Интересны Сингапур и Дубаи, как современные мегаполисы.

- А с точки зрения ведения бизнеса?

- Это, Восточная Европа, потому что еще есть возможность получать высокую доходность, при этом есть все, что нужно для комфортного ведения бизнеса. Получается при минимальных рисках – максимальная доходность и очень близкий менталитет.

- В каких городах созданы условия для ведения бизнеса, привлечения инвесторов?

- Города сегодня пока не обладают возможностью формировать свое законодательство. Они помогают бизнесу решать задачи в рамках законодательства, действующего в стране. Думаю, в будущем мегаполисы (города) будут центрами принятия решений. Но пока в мире очень сложная геополитическая ситуация – непонятно, как будет решена ситуация с Северной Кореей, на ближнем Востоке и в Украине. Ключевой вопрос для мегаполиса – как он будет обеспечивать свою безопасность.

- Какой фильм или книга произвели на вас наибольшее впечатление в последнее время?

- Я много читаю, фильмы смотрю меньше. Из прочитанного в последнее время могу выделить книги «Надежная база» Джорджа Колризера, Сьюзан Голсуорси и Дункана Кьюмби, «Антихрупкость» Нассима Талеба, «Мозгоускорители» Ричарда Нисбетта, «Стартап» Гая Кавасаки и «Мировой порядок» Генри Киссинджера.

Я считаю, что наиболее эффективно – чередовать работу и отдых в течение дня. Почитать книгу, помедитировать, пообщаться с детьми. Я люблю играть с детьми в настольные игры – это развивает и заряжает позитивной энергией. Если переключаться, эффективность очень возрастает.

Беседовала Наталия Рева