Директор ГАСИ Киевской области: Мы постоянно стараемся улучшать наше взаимодействие с застройщиками

25.10.2017
  260

После вступления в силу нового закона о градостроительной деятельности, которым предусмотрено отказ от категорий сложности объектов строительства и переход на классы последствий, заметно участились случаи отмены ГАСИ деклараций на строительство и даже постановлений о сносе уже построенных объектов. Особенно это актуально для Киевской области. О том, чем обусловлена такая ситуация, каким образом ГАСИ осуществляет проверки и какова судьба ждет объекты, которые ГАСИ предписала снести, Property Times пообщался с директором Департамента Государственной архитектурно-строительной инспекции в Киевской области Александром Коломийцем.

- Александр Николаевич, расскажите, насколько широки сегодня полномочия ГАСИ?

- Согласно Закона о регулировании градостроительной деятельности и Порядка осуществления государственного архитектурно-строительного контроля, утвержденного постановлением Кабинета Министров №553, ГАСИ осуществляет контроль путем проведения проверок объектов строительства на предмет соблюдения государственных строительных норм, стандартов и правил. Также мы выполняем регистрацию документов декларативного характера для объектов класса последствий СС1, – это уведомление о начале выполнения строительных работ и декларация о готовности объектов к эксплуатации. По классу последствий СС2, СС3 инспекция выдает разрешения на начало выполнения строительных работ и принимает объекты в эксплуатацию на основании акта готовности путем выдачи сертификата. Заказчик подает акт готовности объекта к эксплуатации вместе с заявлением, мы выезжаем на итоговую проверку, выдаем сертификат в случае, если объект построен в соответствии с утвержденной проектной документацией.

- С 10 июня вступил в силу Закон №1817«О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно усовершенствования градостроительной деятельности». Как бы вы оценили первые три месяца работы рынка по новым правилам?

- Инициатором этого Закона была Государственная архитектурно-строительная инспекция. До этого все объекты строительства делились по категориям сложности. Для объектов I, II, III категории существовал декларативный принцип, согласно которому инспекцией регистрировалась декларация о начале выполнения строительных работ и декларация о готовности к эксплуатации объекта строительства.

Нередко возникали такие ситуации, когда заказчики строительства подавали недостоверные данные в декларации, спекулировали. В инспекцию поступали два документа – декларация о начале выполнения строительных работ и декларация о готовности. В течение пяти дней мы должны были рассмотреть декларацию о начале работ на полноту данных, подчеркну – не на достоверность, а на полноту, и, если в декларации указаны все данные, мы вносили ее в реестр. Этот документ давал право на начало выполнения строительных работ. За достоверность данных, указанных в декларации, отвечал тот, кто ее подавал. Такая же ситуация была и с декларацией о готовности объекта к эксплуатации. Заказчик подавал ее в ГАСИ, мы в десятидневный срок ее рассматривали, проверяли полноту данных и регистрировали.

Возникали ситуации, когда заказчики строительства вносили в декларации данные, которых фактически не существовало, к примеру, отсутствовал проект.  Другие сознательно занижали категорию сложности, поскольку IV, V категории требовали в обязательном порядке прохождения экспертизы проектной документации. По таким объектам обязательно должно быть разрешение, заказчик строительства обязан подать в инспекцию весь пакет документов – документы на земельный участок, градостроительные условия и ограничения, проект, утвержденный в полном объеме, отчет экспертизы. Инспекция рассматривала все документы и принимала решение – выдавать разрешение или нет.

Фактически за период работы рынка по декларативному принципу значительно возросло количество незаконных застроек. Вроде бы есть разрешительный документ, а когда в порядке осуществления государственного архитектурно-строительного контроля выходим на проверку, оказывается, что проект не в полном объеме, целевое назначение участка не соответствует заявленному и пр. Когда проект проходит экспертизу, можно четко отследить целевое назначение земельного участка, в полном ли объеме проект, есть ли все технические условия, градостроительные условия и ограничения. Таким образом, исключается возможность строить незаконный объект.

После вступления в силу нового Закона многоквартирный жилой дом построить по декларации невозможно. Мы отошли от категории сложности объекта, все объекты строительства делятся на классы последствий – СС1, СС2, СС3. СС1 – это фактически индивидуальные жилые дома, объекты малого бизнеса, для строительства которых достаточно подать уведомление о начале выполнения строительных работ, принятие в эксплуатацию осуществляется на основании декларации о готовности. По объектам класса последствий СС2, СС3 все заказчики строительства подают полный пакет документов, мы его рассматриваем и принимаем решение. Если все документы в порядке, соответственно мы выдаем разрешение, затем заказчик приступает к строительству. После завершения согласно акта готовности объекта к эксплуатации мы выходим на проверку и принимаем объект в эксплуатацию путем выдачи сертификата.

- Как застройщики отреагировали на новые правила, и с какими сложностями они столкнулись?

- Многие застройщики, которые еще при декларативном принципе нарушали градостроительное законодательство, выступили против этого нововведения. Они столкнулись с тем, что теперь необходимо разрабатывать проект, проходить экспертизу. Но по большому счету, абсолютно ничего не поменялось. Когда заказчик по объекту третьей категории подавал декларацию, то он уже утверждал, что у него есть все эти документы. Он просто не обязан был показывать их в инспекции, но у него обязательно должен был быть проект, земельный участок с целевым назначением, технические условия. Абсолютно ничего не изменилось, кроме того, что проектная документация теперь проходит экспертизу. Все! Просто некоторые недобросовестные застройщики манипулировали этим – вот мы подадим декларацию, нас инспекция не проверит, и мы проскочим. Так и возникали все эти скандальные объекты.

- Рынок уже адаптировался к новым правилам?

- Было небольшое затишье, пока все осознавали, что теперь обязательно нужно разрабатывать проект, проходить экспертизу. Сейчас уже мы наблюдаем тенденцию по увеличению количества выданных документов разрешительного характера и принятия объектов в эксплуатацию по акту готовности.

- Расскажите подробнее, какие инструменты вы используете в борьбе с незаконными застройками?

- Государственный архитектурный контроль осуществляется путем плановых и внеплановых проверок объектов строительства. Плановые проверки утверждаются на год, а внеплановые – проводятся по требованию правоохранительных органов, обращениям физических и юридических лиц. Основания для проведения проверок четко определены Порядком осуществления государственного архитектурно-строительного контроля, Постановление 553. Также Инспекция проводит проверки специальных уполномоченных органов архитектуры и градостроительства на местах на законность выдачи ими градостроительных условий и ограничений застройки земельных участков, строительных паспортов.

- Как часто проводятся плановые проверки, зависит ли график от класса последствий объектов?

- Да, он зависит от класса последствий объекта строительства. Для объектов СС2 порядком предусмотрена одна проверка в год. Если же объект технически сложный, то мы его проверяем раз в полгода. Кроме того, мы получаем много обращений от физических, юридических лиц, правоохранительных органов. Мы реагируем на них, проводим внеплановую проверку по указанным объектам, если выявляем нарушения – привлекаем к ответственности. Чаще всего нарушения встречаются на объектах строительства, которые возводились по декларативному принципу.

- По каким причинам наиболее часто отзываются разрешения на строительство, и как часто их потом восстанавливают в судебном порядке?

- Есть четкие основания для отмены регистрации декларации, определенные Законом о регулировании градостроительной деятельности, постановлением КМУ №466 «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ» и Постановлением № 461 «Вопросы принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов». Регистрация отменяется, если объект является самовольным строительством, возводится на земельном участке, отведенном не для этой цели, отсутствует проектная документация на объекты строительства или отменены градостроительные условия и ограничения. Все это можно установить только путем проверки объекта строительства. К нам обращаются и правоохранительные органы, и граждане, которые живут непосредственно у того или иного объекта, и органы местного самоуправления. Отменяем регистрацию в основном за нецелевое использование земельного участка, при отсутствии проекта, занижении класса последствий.

Случаев восстановления разрешений в судебном порядке очень мало. Некоторые заказчики, осознавая свои нарушения, начинают собирать необходимый пакет документов и, в итоге, получают разрешение на начало выполнения строительных работ. Другие в судебном порядке пытаются отстоять свою декларацию. В настоящее время есть постановления об обеспечении иска, когда восстанавливают в реестре ту или иную декларацию. По Киевской области около 10 таких постановлений, но по сути решение еще не вынесено.

- Сейчас участились случаи отмены деклараций – с чем это связано? Есть уже почти достроенные объекты, и вдруг на финальной стадии строительства отменяется разрешение. Почему этого не было сделано раньше?

- Это заблуждение, что случаи отмены участились только сейчас. Инспекцией постоянно осуществляется контроль в рамках плановых и внеплановых проверок. Недобросовестные застройщики будут говорить все что угодно, лишь бы оправдать свои неправомерные действия.

- К примеру, возьмем ситуацию вокруг ЖК «Villa Sofia». Его уже почти достроили, но тут выясняется, что разрешение отменено.

- По указанному объекту не соответствует целевое назначение земельного участка, градостроительные условия отменены, плюс – не соблюдены противопожарные разрывы, что является существенным нарушением ДБН 360-92 «Планирование застройки городских, сельских поселений». А значит, этот объект строительства является самовольным. Инспекция выиграла суд первой инстанции относительно сноса самовольного объекта строительства.

- Но там продолжают продавать квартиры…

- Знаете, многие обращаются к Государственной архитектурно-строительной инспекции относительно законности строительства, присылают запросы – есть ли документация и тому подобное? Мы всегда открыты, плюс – информацию о скандальных или самовольных объектах строительства мы публикуем на официальном сайте ДАБИ, и все могут с ней ознакомиться. Кроме того, реестр разрешительных документов открыт, все могут посмотреть, есть ли на тот или иной объект документ разрешительного характера. Сейчас каждый может зайти и проверить, что по этому адресу в реестре разрешительного документа нет.

- Будет ли снесен этот объект?

 - Относительно сноса самовольного строительства инспекция принимает все меры. В настоящее время мы провели ряд проверок по указанному объекту строительства. Предписание о добровольном сносе не выполнено. Мы обратились в суд по поводу сноса этого объекта, суд вынес решение в пользу инспекции. Мы уже передали документы в исполнительную службу. Дальнейшая судьба стройки будет зависеть от нее.

- А вообще были такие прецеденты, когда сносили объекты?

- Небольшие объекты строительства заказчики сами сносили. Что касается крупных объектов – такого еще не было.

- Какова ситуация по ЖК «Европейка», где часть объекта уже введена в эксплуатацию?

- Она была принята в эксплуатацию по декларативному принципу. Заказчик строительства подал недостоверные данные в декларации. В настоящее время по этому объекту мы провели ряд проверок по надзору, там есть нарушения в выдаче градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка. Плюс сейчас проводится проверка по государственному архитектурно-строительному контролю, выявлены факты занижения категории сложности и нарушения при выдаче градостроительных условий, а это прямое основание для отмены разрешительных документов.

- А как быть с инвесторами, которые уже получили право собственности на свои квартиры?

- Заказчик строительства должен привести в соответствие свою документацию. Я не вижу в этом проблем.

- То есть, есть шанс исправить ситуацию?

- Конечно, безвыходных ситуаций не бывает. По этому объекту заказчику необходимо получить градостроительные условия, разработать проектную документацию, пройти экспертизу, получить разрешение и ввести в эксплуатацию.

- Вернемся к целевому назначению участков. Инспекция контролирует использование по целевому назначению?

- Мы контролируем целевое использование только в сфере строительства в соответствии с Законом о регулировании градостроительной деятельности, где четко прописано, что земельный участок должен использоваться в соответствии с назначением.

- А чем грозит использование не по целевому назначению?

- Объект должен быть снесен.

- А штрафы?

- Да, конечно, предусмотрены штрафные санкции за самовольное строительство, без обеспечения авторского надзора на объекте, без документов разрешительного характера,. Штрафные санкции определяются Законом Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности».

- Как продвигается процесс передачи полномочий госархстройконтроля на места? Какие цели преследует эта реформа? Можно ли уже говорить о каких-то результатах?

- Киевская область на территории Украины является лидером по передаче полномочий на места. Все обращения в Государственную архитектурно-строительную инспекцию о получении полномочий были удовлетворены.

Этот подход дает возможность органам местного самоуправления решать все вопросы на местах. Таким образом они больше влияют на развитие своего населенного пункта. Ирпень - первый город, который получил такие полномочия, там сейчас достаточно хорошо работает инспекция. Затем были Бровары, Вышгород, Вишневое, Обухов, Украинка.

- А это не может привести к злоупотреблениям на местах?

- Такая возможность не исключается. Но мы это пресекаем. Все органы, которые созданы на местах, мы в порядке надзора можем проверять путем плановых проверок.

- Как часто происходят плановые проверки?

- Плановые проверки проводятся раз в год, а внеплановые – по обращению.

- Есть прецеденты выявления незаконных разрешений, которые выдавались на местах?

- Мы тесно сотрудничаем с теми органами, которым переданы полномочия на местах, предоставляем им консультации. У нас идет постоянный рабочий процесс. Иногда выявляем некоторые нарушения, но они обычно незначительные. Децентрализация идет вперед, и, по моему мнению, это только к лучшему.

- Какие прогнозы относительно дальнейшей децентрализации?

- Для того чтобы заниматься любым делом, нужно захотеть им заниматься. Если орган местного самоуправления проявил желание получить полномочия, он их получит без проблем. Мы абсолютно всем, кто к нам обращается, передаем полномочия. Но если кто-то не хочет, например, есть села, где нет смысла создавать такой орган, принудительно никто не будет заставлять – это их право. Мы будем осуществлять контроль на их территории.

- Стоит ли сейчас вопрос создания строительной полиции?

- Нет. Я не слышал, чтобы кто-то выдвигал такую инициативу. У нас достаточно полномочий по осуществлению архитектурно-строительного контроля.