Радомир Цуркан: Индикатором инвестиционной привлекательности Украины станет MIPIM-2018

08.11.2017
  1033

Рынок коммерческой недвижимости Украины постепенно выходит из кризиса. Но пока разные его сегменты развиваются непропорционально. О том, почему так происходит, какие факторы обуславливают развитие рынка, в каких случаях актуален офисный девелопмент и когда можно ожидать иностранных инвесторов, Property Times пообщался с управляющим партнером консалтинговой компании CBRE Ukraine Радомиром Цурканом.

Уровень арендных ставок сдерживает офисный девелопмент

- Радомир, как вы оцениваете текущее состояние рынка офисной недвижимости?

- Сегодня на рынке мы можем наблюдать микророст. Изменения основных показателей минимальны: падает вакантность, а арендные ставки остаются относительно стабильными. В то время как ощутимых изменений арендных ставок нет, всегда есть разница между запрашиваемой ставкой для каждого объекта и финальной, по которым подписываются сделки. Мы наблюдаем постепенное сокращение разрыва между этими цифрами.

На этом микроросте возникает очень много спекуляций. Первая из них – в каком направлении географически будет развиваться офисный рынок. Сейчас это все еще Правый берег, на Левом берегу неохотно строят новые объекты.

Сегодня очень много говорят о проектах бизнес-парков, которые обычно находятся за городом или на Окружной, но я считаю, что пройдет еще минимум несколько лет, пока их девелопмент будет оправдан рыночными показателями. Есть отдельная полемика среди девелоперов, инвесторов вокруг аэропортовой зоны – будет ли там спрос на офисную недвижимость.

- О каком аэропорте идет речь?

- О Борисполе. Сейчас там офисных объектов нет, вопрос в том, могут ли быть. Я считаю, пока рынок не начнет стремительно расти – а это происходит после роста экономики – новые зоны для офисного девелопмента не актуальны.

На сегодняшний день в офисном сегменте основными критериями остаются близость к метро и транспортным развязкам. Что касается макрорасположения, есть компании, которые никогда не захотят находиться в центре, а есть те, кто категорически против Левого берега или каких-то удаленных зон. В итоге, распределение спроса на офисную недвижимость остается неизменным.

- Урбанисты утверждают, что транспортный коллапс, который происходит каждый день при пересечении мостов, должен стимулировать девелоперов и арендаторов переселяться на Левый берег – строить бизнес-центры, снимать офисы.

- Должен. Но только с точки зрения потребителя, вынужденного пересекать мосты и ежедневно стоять в пробках, чтобы приехать к себе в офис на Правом берегу. Девелопер или инвестор смотрит на арендные ставки, которые способно будет генерировать здание, построенное в том или ином месте. Есть большая разница в доходе, который может давать здание одинакового качества на Правом и Левом берегу. Строя объект на Левом берегу, девелоперу пока тяжело достичь минимальной рентабельности проекта.

- На Правом берегу еще есть земельные участки, пригодные для строительства офисных центров?

- Есть, но не в ЦДР. Там очень дорогие участки, и возможности офисного девелопмента ограничены. Однако, есть возможности для редевелопмента территорий промзон, например, на Подоле и в других районах. Яркий пример тому – Unit City.

- Почему в ЦДР не актуален офисный девелопмент?

- С одной стороны, рыночная ситуация улучшается, спрос восстанавливается и вакантность, особенно в ЦДР, снижается. Однако, пока ставки практически не растут, офисный девелопмент не обладает высокой привлекательностью для девелопера. Тот уровень инвестиций, который, даже без учета стоимости земли, необходим для качественного офисного продукта, пока не соответствует достижимым реальным ставкам.

К примеру, в классе В сейчас реальная ставка составляет, в лучшем случае, $15 долларов за квадратный метр в месяц, не включая НДС и эксплуатационные расходы. Если я планирую спекулятивный офисный девелопмент, не понимая, кто у меня будет арендатором, с большой вероятностью мой проект будет строится в какой-то свободной полупромышленной зоне Правого берега. Что касается Левого берега, там ставки еще ниже и спрос меньше, поэтому вероятность девелопмента проекта на Правом берегу выше.  Стоит отметить, что затратная часть моего проекта будет достаточно высокая. Она ненамного ниже, чем в классе А, если вы строите качественный бизнес центр класса В.

Более того, нужно учитывать срок возврата инвестиций с учетом времени строительства и сдачи в аренду. Если после ввода в эксплуатацию мне надо будет какое-то время для заполнения, то проект не так уж интересен. Другое дело, если проект строится по схеме built-to-suit, когда заказчик (арендатор) гарантирован, объект строится под него, и все спецификации согласованы. Такие сделки возможны, но только в классе А, потому что ставки более высокие, на уровне 20 долларов и выше.

- Насколько такие проекты рентабельны?

- Можно сказать, что на грани точки нерентабельности, в виду отсутствия заемного финансирования. Заняться таким девелопментом могут только те, у кого уже есть в наличии земельный участок, есть проект, либо те, кто берет проект недостроя или объект на стадии девелопмента ниже себестоимости строительства. Строить с нуля может девелопер, который будет довольствоваться восточно-европейскими ставками доходности. Когда доходность инвестиции в Украине будет близка к доходности девелопмента в Польше, заходить на этот рынок станет целесообразно. Более того, заемное финансирование девелоперских проектов пока остается практически недоступным.

- Тем не менее, «Астарта» строит…

- Да, «Астарта» строит и пока это единственный относительно крупный офисный объект, который реализуется на рынке. Однако, в большей степени девелопмент этого проекта является способом реинвестирования капитала.

 Каждый второй бизнес-центр продается

- При каких условиях можно ожидать возобновления активности девелоперов в офисном секторе?

- Есть еще одна причина, почему до сих пор не раскачался офисный девелопмент: вакантность еще достаточно высокая. Когда вакантность на рынке офисной недвижимости приблизится к 10%, рынок насытится.

Стабилизация и микророст экономики дают основания ожидать, что компании будут дальше расширяться и развиваться. Когда на рынке наступит дефицит офисных площадей, надо будет строить что-то новое. Спрос «запускает двигатель» девелопмента. Показателен пример Львова, где спрос на офисы превышает предложение и поглощает практически все новые площади, которые выходят на рынок. По некоторым объектам, которые еще находятся на стадии строительства, уже подписаны договора на расширение с существующими арендаторами.

- Кто там арендаторы?

- IT-компании.

- А в Киеве?

В Киеве IT-компании составляют более 50% арендаторов бизнес центров. В отличие от региональных рынков, в столице традиционно сосредоточен консультационный бизнес, штаб-квартиры международных организаций, фармакологические и агро-компании.

Интересно другое. Сегодня мы наблюдаем активность девелопера не в строительстве, а в инвестировании в существующие объекты, которые уже построены и сданы в аренду. Таких объектов много: часто они строились при участии банков, которые сегодня выставляют залоговое имущество на продажу. Выгоднее такие объекты купить, нежели строить что-то свое с нуля по низкой стоимости.

- Как много объектов продается?

- Думаю, каждый второй объект продается. Однако на рынке есть лимит капитала – невозможно все купить. И цены низкие потому, что капитала не много. Если есть инвестор, который способен поглотить объект за $50 млн долларов или выше, то у него на столе 5-10 предложений. Вот такой конкурс. При этом, нет 3, 4 или 10 инвесторов такого уровня. С капиталом до $10 млн много претендентов, но количество хороших объектов ограничено.

- А какой объект стоит 50 млн?

- Тот, который должен зарабатывать от $5 до $10 млн в год.

- Доходность должна быть на уровне 10% годовых?

- Нет. 10% – пока еще недостижимая доходность для нашего рынка. Желаемая, с одной стороны, но неподдерживаемая спросом или интересом.

- То есть, бизнес-центры такую доходность не дают?

- При той цене, по которой их можно приобрести, пока нет.

 Офис становится конкурентным преимуществом для компании

- Есть мнение, что офисная недвижимость сейчас – самое перспективное направление. Вы не согласны с таким утверждением?

- Офисный рынок сам по себе очень динамичный. Как только экономика стабилизируется, и бизнес начинает чувствовать себя увереннее, компании расширяются – и офисные объекты становятся сразу самыми актуальными.

Все больше и больше компаний потребляют офисы как профессиональный продукт. Раньше у нас был конкурент номер один – непрофессиональный продукт, офисы в квартирах и тому подобное. Сейчас тенденция такова, что компании стараются арендовать помещения в хороших бизнес-центрах. Качество здания, инфраструктуры, парковки является неотъемлемыми критериями офиса как продукта, поскольку ценится работник – человек, который проводит в этом офисе большую часть времени.

IT-сектор задал этот тренд, такие компании сейчас преобладают в структуре спроса на офисные помещения класса А и В, хотя могут находиться где-то и в более скромных условиях.

- С чем связаны более жесткие запросы со стороны арендаторов? Бизнес повзрослел по сравнению с 1990-ми, 2000-ми или это мировой тренд до нас доходит? Почему вырос запрос на качественные офисы и снижается на непрофессиональные?

Думаю, в первую очередь, все больше ценятся человеческие ресурсы и условия работы. Мы считаем, что есть три критерия для работодателя, на которые он должен обращать внимание: атмосфера в компании, сам офис и качество коммуникаций.

Атмосфера – это то, что отчасти компания создает в офисе. Однако, здание, в котором расположен ваш офис, инфраструктура, качество коммуникаций, его концепция, во многом будет определять общую атмосферу, которую ощущает каждый сотрудник компании-арендатора. Арендодатели понимают, что помещения в аренду берут компании, в которых ценят сотрудников, их условия работы, поэтому стараются улучшить свой продукт.  В объекте, который чем-то не соответствует современным требованиям, заполняемость будет падать.

Глобальные тренды тоже имеют значение в условиях, когда 50% арендаторов составляют инновационные IT-компании, которые могут работать в разных странах, достаточно легко сменить локацию на любую страну Европы, а многие из этой отрасли просто могут работать там как фрилансеры. Сегодня компании даже соревнуются, у кого лучше офис, размещают фото своих офисов на сайтах поиска персонала. Кроме уровня зарплат, перспектив роста и т.д., комфортный офис является одним из критериев привлекательности для сотрудников.

Еще одним трендом последних лет стал рост количества стратапов и фрилансеров. Они не являются самостоятельными арендаторами, учитывая небольшие размеры, однако тоже нуждаются в качественных офисах с классным дизайном в хорошем бизнес-центре. За счет этого развиваются коворкинг-пространства, которые постепенно становятся достаточно крупными арендаторами на рынке офисной недвижимости.

- Насколько трудно сейчас ИТ-компаниям подобрать качественный офис под свои запросы?

- Все зависит от комплексности требований – необходимой площади, физических требований к объекту, его репутации и прочих.

- Вроде вида из окна?

- Даже не вида из окна, а атмосферы объекта. Кроме всего прочего, важна гибкость и дружественность арендодателя в переговорах с будущим арендатором. Важно, кто другие арендаторы – не с точки зрения конкуренции, а с точки зрения диверсификации и возможной синергии. При этом действительно сложно для крупного арендатора найти объект, подходящий по запрашиваемому размеру офисного пространства.

Запросы на офисные площади до 1000 кв. м и на площади до 2000-3000 являются наиболее частыми. Однако, если требуемая площадь больше, то количество объектов, у которых есть свободная площадь, очень ограничено. В скором времени отсутствие крупных лотов будет проблема номер один на рынке, мы уже с ней сталкиваемся.

Поэтому, конечно же, новые объекты нужны. Но рынок не только цикличен, но и реакционен: существует временной лаг между восстановлением бизнес-активности и началом девелопмента. Сначала должна упасть вакантность, затем ставки постепенно пойдут вверх и только потом, через года три, возможно появление новых качественных объектов.

- Есть ли перспектива, что те же ИТ-компании, агрохолдинги, фармхолдинги начнут по примеру Google и Facebook строить свои городки, офисные центры, может быть, жилые комплексы?

- Это возможно. Но финансовая модель должна быть оправдана уровнем арендного дохода от таких проектов. Инвестируя собственный капитал, инвесторы все равно будут считать перспективы возврата средств.

Я пока не вижу объективных причин для строительства таких объектов. Во-первых, в Украине в сфере информационных технологий преобладают аутсорсинговые компании. Им гораздо удобнее арендовать офисы, потому что это позволяет быть более гибкими в плане расширения /  сокращения занимаемого пространства. Во-вторых, у нас все еще огромные риски для долгосрочных крупных вложений. Что касается реализации таких проектов под крупные IT-компании, небольшие проекты возможны. Время для них еще не настало, поскольку ставка, по которой они готовы арендовать офисное здание, экономически не оправдывает то качество, которое арендаторы требуют от нового строительства. Как только ставка начнет расти, такой сценарий развития этих проектов вполне возможен.

 Индустриальные парки появятся через 3-5 лет

- Как вы оцениваете перспективы индустриальной недвижимости, в частности, индустриальных парков?

Перспективы для развития индустриальных парков существуют, так как интерес к размещению производственных мощностей есть. Однако, на сегодняшний день, несмотря на около 27 зарегистрированных индустриальных парков, в Украине пока ни один активно не функционирует.  Пока индустриальные объекты строят в основном сами производственные компании. 

- Что нужно, чтобы они заработали?

- Все те же позитивные, привлекательные макроэкономические факторы, которые способствуют долгосрочному размещению производства в Украине. Более того, размещение производства в индустриальном парке должно сопровождаться для компании-производителя более выгодными условиями, нежели самостоятельная реализация проекта.

Сегодня в индустриальном секторе цены очень низкие, ситуация способствует тому, чтобы купить землю и организовать производство. При этом отсутствует предложение в виде индустриального парка. Нет такой площадки, где есть качественный профессиональный ленд-лорд, который все вам организует – заходите и работайте. Я думаю, что это перспектива трех-пяти лет, не раньше.

- В секторе складской недвижимости ситуация лучше?

- Стоит сказать, что в этом секторе два года девелопмента вообще не было, поскольку купить качественный готовый склад можно было гораздо дешевле, чем его построить. Эта возможность все еще есть, сделки идут, но объем предложения не увеличивается. Зачем строить то, что ты не можешь окупить с сегодняшними арендными ставками, если ты можешь купить похожую недвижимость и сдать ее в аренду, или она уже сдана в аренду с хорошей доходностью? 

На конец 1-го полугодия 2017 г. вакантность в складском сегменте была на уровне 9,5%, на конец 3 квартала – уже 7%.  Что неминуемо будет происходить в следствие этого? Ставки начнут постепенно восстанавливаться и возвращаться к твердой валюте. Сделки, естественно, будут заключаться в гривне, но уже с привязкой к доллару.

Во-вторых, в случае постепенного роста ставок, реакцией девелоперов на сложившуюся ситуацию будет строительство новых складских объектов. Стоимость земли для складской и индустриальной недвижимости невысокая, именно поэтому есть возможность недорого зайти и построить что-то качественное в надежде не на сегодняшнюю арендную ставку, а на потенциальный рост. Рост арендных ставок станет возможным за счет того, что новый объект сосредоточит на себе весь сформировавшийся отложенный спрос.

- Как изменились затраты на строительство складских объектов?

- Построить качественный склад сегодня стоит приблизительно столько же, сколько стоило построить качественный склад до падения экономики 2014-2015 гг.

- В долларах?

- Да. При этом арендные ставки существенно упали. В сравнении с теми ожиданиями по возврату инвестиций, которые остались в сознании существующих инвесторов, пока строить новый склад нерентабельно. Применять же более умеренные ожидания по возврату инвестиций, например, как в Восточной Европе, не позволяет ситуация в стране. Хотя настроение по рынку все теплее и теплее по отношению к Украине.

 Ритейл восстанавливается быстрее других сегментов

- Как вы оцениваете состояние рынка торговой недвижимости? Торговых центров строится много, но их все еще гораздо меньше, чем в странах Европы.

- Если сравнивать количественные показатели, то в Киеве они действительно гораздо ниже, по сравнению с другими странами Европы. Однако для ритейла основной предпосылкой для развития являются доходы населения. Поэтому количество квадратных метров торговых площадей должно подкрепляться ростом доходов. Последние два года наблюдалось постоянное их падение. Соответственно, и товарообороты в ритейле падали. На сегодняшний день мы наблюдаем постепенное восстановление роста товарооборота и медленный рост доходов населения. Таким образом, только рост экономики, занятости, зарплат может поддержать те торговые центры, которые строятся.

- Стоит ли ожидать строительства новых торговых центров?

- Сейчас на разной стадии девелопмента находится более 500 тыс. кв. м торговой недвижимости. Для рынка это очень большой объем. Да, ритейл традиционно восстанавливается быстрее других сегментов – сегодня мы видим рост арендных ставок. Причем наблюдается он в существующих хороших объектах не только в Киеве, но и в регионах – Запорожье, Львове. В 1-м полугодии 2017 ставки выросли уже на 10-20% в долларе, в 2016 – в среднем на 8%. Но мы должны понимать, что до этого было сильное падение – около 40%.

- Ставки растут. А вакантность?

- Вакантность в существующих ТРЦ сокращается – на конец 1-го полугодия показатель вакантности достиг 7%, а на конец 3-го квартала средняя вакантность снизилась уже до 5%.  В основном, снижение средней вакантности происходило за счет заполнения ТРЦ Lavina Mall, где концентрировалась основная масса незанятых площадей на рынке.

В лучших ТРЦ мы уже не видим свободных лотов и вакантность вернулась к докризисному уровню 2013 г.

В принципе, тенденции позитивные, но этот рынок рисковый из-за того, что неизвестно, сможет ли он поглотить весь объем строящихся площадей. Нужен приход на рынок новых ритейлеров, чтобы расширить спрос, а новые иностранные ритейл-группы смотрят на уровень доходов населения. По уровню покупательской способности мы пока существенно отстаем от ближайших европейских и прибалтийских соседей.

- За счет чего в такой ситуации конкурировать торговым центрам?

- Наполнением брендами, атмосферой, концепцией. Эмоциональная составляющая все больше преобладает над просто необходимостью шопинга. Развлечения и новые форматы для проведения досуга становятся приоритетом и тем якорем, который способен привлечь покупателя в торговый центр сегодня.

- Какие новые форматы торговых центров вы можете отметить?

- В Украине преобладают торговые центры традиционного формата. Единственный специализированный объект в формате аутлет – это аутлет-городок «Мануфактура» и ЦУМ в формате универмага. Первый объект в формате классического ритейл парка сейчас реализуется компанией Immochan на Петровке .

- Насколько для Украины актуален формат ритейл-парка?

Думаю, вполне актуален. Сочетание крупных арендаторов и интеграция с супермаркетом Auchan обеспечило достаточно высокий спрос и быстрые темпы заполнения объекта.  Плюс профессиональный девелопер Immochan с большим опытом реализации подобных проектов Такая комбинация факторов – это большой плюс.

- Есть ли перспектива выхода на украинский рынок международных девелоперов торговой недвижимости?

- Да, такие перспективы есть. Ситуация в ритейле не такая, как в офисном сегменте – тут можно достичь очень даже неплохой рентабельности. Если офисный рынок развивается только в Киеве и во Львове, то ритейл может отлично работать и в Одессе, и в Харькове и даже в небольших городах с населением 300-500 тыс. чел. Перспективы торговой недвижимости огромны, но к девелопменту нужно подходить качественно и избирательно. У нас есть девелоперы, которые профессионально реализовывали проекты в ритейле, на данный момент им не хватает заемного финансирования.

- Ваш оптимистичный и пессимистичный прогноз захода иностранных инвесторов в Украине?

Очень нужны благоприятные политические условия – защита интересов инвесторов, судебная система. Реформы давно задекларированы, но они не выполняются. Все это факторы, которые влияют на выход инвесторов.

Важным показателем инвестиционного интереса к Украине будет MIPIM-2018. Если позитивная динамика восстановления экономики сохраниться, то интерес к Украине однозначно будет расти. Сейчас мы видим первые положительные признаки улучшения ситуации со стороны инвесторов – предпринимаются первые шаги, своеобразная «разведка». Будем надеяться, что тенденция укрепиться с более устойчивым ростом спроса и фундаментальных показателей.

Беседовала: Наталия Рева