Сергей Король: Нужно создавать не квадратные метры, а комфортные условия для жизни

20.06.2017
  409

О последних тенденциях и перспективах развития рынка недвижимости Киева, о мировых тенденциях в планировании городов и о том, благодаря чему девелоперы смогут сохранить конкурентоспособность на рынке, Property Times пообщался с директором по развитию девелоперской компании ENSO Сергеем Королем.

- Сергей Васильевич, как вы оцениваете состояние рынка недвижимости сегодня? Есть ли у него перспективы?

Состояние и перспективы у разных сегментов разные. Рынок офисной недвижимости постепенно начинает восстанавливаться. Некоторое время назад было построено много новой офисной недвижимости. В кризис начала расти вакантность и падать ставки – и девелоперы сосредоточились на рынке жилья, который был наиболее доходным в последние годы. Сегодня в офисном сегменте начинается процесс восстановления: ставки растут, вакантность падает.

- Ставки растут в долларе?

Да. Но только при условии предложения хорошего продукта. Говоря о хорошем продукте, я подразумеваю не только квадратные метры и инженерию, но и хорошую инфраструктуру, отменный сервис и, что не менее важно, «правильного» арендодателя.

Часть компаний, особенно западных, очень чувствительны к тому, кто арендодатель офисного центра, какая у него репутация, как он введет переговоры, говорит ли на одном языке с арендатором. Количество таких арендодателей, на мой взгляд, ограничено. Есть много потенциальных арендаторов – крупных западных компаний – которые готовы переезжать, но не видят подходящих вариантов. Это дает надежду на то, что в ближайшие несколько лет ситуация на рынке офисной недвижимости будет улучшаться.  

В жилой недвижимости все наоборот. Там сосредоточена наибольшая активность и производится много продукта. Большинство крупных игроков следуют одним и тем же тенденциям, и делают это слишком буквально. Бюджет у покупателя уменьшается – уменьшаются площади квартир, строятся микро-квартиры, смарт-квартиры. Есть ощущение, что нормальные квартиры скоро вообще с рынка уйдут. Потом начнется следующая волна – проектирование и строительство нормальных квартир для жизни. Это волнообразное движение очень хаотичное.

- Вы считаете, что смарт-квартиры – это краткосрочный тренд?

Думаю, да. Это действительно тренд. Он не нов, он существует уже не первый день. Это логично, понятно и просто, если исходить из посыла, что у покупателей ограниченный бюджет.

С другой стороны, все уже почувствовали, как на рынок влияет зима и тарифы. Сегодня большое количество квартир в готовых жилых комплексах пустуют. Это инвестиционные квартиры, купленные с целью перепродаж. Количество таких квартир велико, особенно, в некоторых жилых комплексах. Если, например, у кого-то 20 квартир в 200 квадратных метров, и за каждую нужно заплатить 15-20 тысяч гривен ежемесячно, то даже при больших доходах приходится от такой недвижимости избавляться. Или монетизировать ее – быстро сделать ремонт и сдавать в аренду.  Но зачем арендаторам такие большие квартиры? Им нужны квартиры по 70-100 метров, например.

- И что с ними происходит?

- С ними ничего не происходит. Я предполагаю, что в ближайшее время на рынок выйдет большое количество квартир, помимо тех, которые уже продают застройщики. И рынок на это отреагирует.

- На такие квартиры найти покупателя будет проблематично.

- Да, конечно. И в результате, что должно происходить?

- Демпинг?

- Да. Когда 200-метровые квартиры по цене будут приближаться к квартирам поменьше, покупатель задастся вопросом: «Зачем мне за вашу цену 100 квадратных метров, если я за нее же куплю 200»?

- А зачем ему 200 квадратных метров, если их дорого содержать?

- Покупатели бывают разные. К тому же, всегда под свои нужды содержать проще. А если квартир 20, и они простаивают, содержать их уже сложнее. Давление со стороны вторичного рынка ощущают и девелоперы. Схемы работы у каждого из них разные. Некоторые строят за свои средства и только потом начинают продавать. А кто-то строит с продаж. Продажи тормозятся – медленнее продвигается и строительство. Все связано. Те, кто строит за счет продаж, уже снижают цены, предлагая скидки. По сути, скидка – это завуалированное снижение цен. Сейчас эта тенденция уже очевидна.

- Это показатель серьезного кризиса?

- Да. Нужно помнить, сколько квадратных метров вводится в эксплуатацию. Квартиры в них продаются не автоматически в один день. Количество непроданных квартир растет, и скоро оно уже будет равно количеству квартир, которые вводятся в эксплуатацию. То есть, предложение удвоится.

- С другой стороны, сейчас застройщики наперебой предлагают ипотеку под 5-7%, правда, такой процент только на первый год. Как вы оцениваете этот инструмент?

- Новые финансовые инструменты – это всегда хорошо. Но то, что предлагают сегодня, на мой взгляд, это либо какая-то вынужденная мера, либо просто маркетинговый ход.

Сейчас для рынка очень важно, чтобы среди девелоперов не началась паника – когда они с «мягких» скидок перейдут к жесткому демпингу. Особенно такой риск велик в компаниях, в которых есть небольшой запас прочности по себестоимости.

- Какие еще риски несет эта ситуация?

Под давлением, которое она оказывает на застройщиков, рынок может «посыпаться», как домино. И все будет зависеть от запаса финансовой прочности у девелоперов, его резервов нервов и выдержки.

Девелоперы бывают разные: строительный бум последних лет принес много случайных компаний. Есть действительно «монстры», которые могут позволить себе какие-то вещи, недоступные другим. Но, с другой стороны, схема работы большой компании рассчитана на регулярный приток средств от продаж. Если он вдруг остановится, крах может наступить гораздо быстрее.

Есть компании, которые откровенно демпингуют, рассчитывая продать чуть дороже себестоимости. И продают. Но в случае масштабного кризиса они вынуждены будут уйти с рынка. На самом деле, любой кризис имеет и положительную сторону – рынок очищается.

- Как и чем девелоперу конкурировать в такой ситуации?

- Нужно менять подходы к бизнесу. Формула «выжать максимум квадратных метров» имеет право на существование на другом рынке. Когда рынок на подъеме, когда он успешен, когда спрос сумасшедший, можно мало думать о продукте и стремиться быстро заработать.

Сегодня конкурировать можно от обратного: думая о продукте и потребителе, проводя очень много анализа и работы с будущими покупателями. Необходимо точнее понимать мотивы, предпочтения, цели покупателя, его готовность платить за те или иные преимущества.

Например, в жилом здании с великолепной архитектурой, которое попало во все справочники мира, всегда будут покупать квартиры. Потому что такой дом один – это не массовая застройка. Другой пример, когда дом выделяется техническими решениями, и стоимость коммунальных услуг в нем меньше, чем в хрущевке на Нивках. Квартиры в нем тоже будут покупать. Но сегодня такие объекты можно пересчитать по пальцам одной руки.  

- Как понять, какой продукт будет нужен потребителю в обозримом будущем?

- В Европе проводятся очень серьезные аналитические исследования настроений покупателей – на это тратятся большие средства. У нас такие глубокие исследования проводить некому – почти нет компаний, которые на них специализируются. Причина проста – на исследования нет спроса.

Полагаю, эта ситуация будет меняться. Девелоперам нужны инструменты и нужно понимание того, как следует менять продукт: архитектуру, наполнение, систему функционирования жилья.  

Можно выделить 2 подхода к проектированию жилья в мире. Первый – это жилой эквивалент стрит-ритейла. Например, если в Нью-Йорке строится дом рядом с Центральным парком, ему не нужен двор. И двор там не предусмотрен. Второй подход – то, что у нас называют «город в городе». По такому принципу проектируется жилье в большинстве небольших городов Европы. Двор в нашем традиционном понимании там трансформируется в улицы-проходы с инфраструктурными элементами и местами сосредоточения людей, которые представляют собой отнюдь не только детскую площадку. Фонтаны, скверы, плазы, столики у кафе, рядом с которыми люди общаются, проводят время – рядом с которыми им комфортно.

У каждого покупателя свои привычки и образ жизни. К примеру, есть семейные пары с детьми, которым абсолютно безразлично, один у них санузел или несколько. А кто-то хотел бы иметь санузел при спальне родителей и отдельный санузел для детей. Кто-то принимает гостей на кухне, а кто-то – в гостиной. В каждом случае это как минимум две разные планировки – по величине квартиры, по наличию перегородок, всех удобств и так далее.

- Вы считаете, что за такими проектами будущее?

- Будущее за комфортом. Если мы посмотрим, как организованы самые успешные в мире проекты, мы получим ответы на все эти вопросы.

Посмотрите на проекты Рика Карузо в США. Это дорогой сегмент, но жилье там раскупают, как только новый проект выходит на рынок. Он создает районы с приятной, почти курортной атмосферой, в которой комфортно, удобно и безопасно находиться.

Та же история в Скандинавии: есть природа, есть места для отдыха, огородики, где-то, в отдалении от двора, спортивные зоны уличных тренажеров. Все очень органично и ненавязчиво. Кстати, скандинавская компания BIG произвела фурор на рынке США.

У нас тоже такие примеры есть. Например, почему в Киеве популярна Оболонская набережная и недвижимость на ней? Там со временем сложилась соответствующая инфраструктура: кафе, ресторанчики, парк, пляж, велодорожки, гольф-клуб. Все это создает особую атмосферу и активности, и в то же время, отдыха. И цена квартир, какой была три года назад, такой же остается сегодня. Нужно просто больше думать и анализировать, брать лучшее из успешных проектов и районов и перенести этот опыт в новые проекты.

Место, где человек живет, должно быть зоной рекреации после тяжелого рабочего дня, либо отдыха и комфортного времяпрепровождения для тех, кто не знает, что такое тяжелый рабочий день. Девелоперу, чтобы быть успешным на высоко конкурентном рынке, нужно создать для этого условия. Это может быть парк или сквер на территории жилого комплекса с разными функциями – рекреационными, игровыми, зонами для физических упражнений, социализации. Можно сделать эксплуатируемые кровли – это тоже хороший конкурентный механизм.

- Насколько в нашем климате оправданы эксплуатируемые кровли?

- На 100% не оправданны, конечно. У нас есть зима, а летом бывает очень жарко. С другой стороны, в странах с таким же климатом это осуществляется. Просто эксплуатируемую крышу нужно правильно обслуживать.

Еще одна функция, которая уже востребована, но в ближайшее время будет востребована еще больше, это качественный сервис. Правильная концепция сервисной компании очень проста: компания всегда должна быть на стороне жильцов, а не девелопера. Это концептуально правильная позиция.

В ближайшем будущем на рынке будут набирать обороты такие тенденции, как качественный сервис, комфортные условия для жильцов, создания социальных зон, помещений общего пользования. Лучше потратить лишние деньги, но создавать комфортные для людей зоны, чтобы они могли не только находиться в своей квартире, но и, к примеру, встретиться с друзьями в саду или лаунж-зоне. Не ехать куда-то, а просто спуститься вниз к камину, в библиотеку или к coffee point – посидеть, отдохнуть. Погулять в парке или заняться спортом в фитнес-центре.  В том или ином объекте частично эти компоненты присутствуют – нужно собрать их воедино. Да, это дополнительные затраты, но на фоне конкурентной ситуации на рынке они дадут дополнительное преимущество.

- Какой город или страну вы считаете примером грамотного проектирования жилой недвижимости и организации среды?

- Мне импонирует Скандинавия. Там много пространства, есть понятные правила игры и нет высотной 25-этажной застройки. В Великобритании тоже есть интересные проекты. И там также установлены четкие и понятные правила. Есть границы городов, есть границы парков. И если это национальный парк, то его ни на сантиметр не позволят застроить. Поэтому там проекты выглядят органичными, понятными и приятными для проживания.

В Европе и подход к проектированию новых районов другой. Например, закладывается в Копенгагене новый район или проводится реабилитация портовой зоны в Стокгольме. Что при этом происходит? Город, владея землей, предлагает разработать проект микрорайона. Город же, понимая перспективы развития и пропускную способность дорог, транспортной инфраструктуры, определяет будущее количество и состав тех функций, которые потребуется для комфортного проживания. В том числе и жилья. Объемы квадратных метров и высотность. На конкурс приглашаются архитекторы и отрабатывают концепции развития территории. Город эти проекты рассматривают и выбирает лучший.

В итоге, на городской карте появляются мастер-план освоения территории с разными функциями, и земельные участки выделяются конкретно под эти функции. Заранее известно, что на конкретном участке будет офисный центр высотой не больше 50 или 150 метров и с определенным объемом квадратных метров. Почему? Да потому, что в противном случае, дороги, транспорт, инфраструктура и коммунальные службы не справятся с нагрузкой. На другом участке проектируется жилой дом – тоже определенной высоты и площади.

Все заранее определено: земля делится на участки, которые потом продаются девелоперам под конкретные функции с конкретными объемами. А дальше архитекторы девелопера разрабатывают проект, который городом принимается или дорабатывается. У нас же никто не может сказать, что, каких объемов и физических параметров будет на том или ином участке. Тот, кто купил землю, может построить на ней все, что угодно (в рамках согласованной функции).  Об архитектуре речь вообще не идет – она никому не интересна.  Девелопер, естественно, хочет из полученной площади извлечь максимум. Сколько возможно, не нарушая норм построить, столько он и построит. А потом дороги не справляются с потоками, общественный транспорт – с перевозками. Это снежный ком, который возникает от того, что изначально думать никто не хотел. Вернее, хотел, но не о том.

- В последнее время набирает обороты тенденция сертификации новых объектов – как коммерческих, так и жилых – по «зеленым» стандартам. По-вашему, у нее есть будущее?

- «Зеленые» технологии должны стать частью жизни общества, философией. Но даже в Штатах, где разговоры о них были еще в начале 2000-х, «зеленые» технологии сих пор не приобрели какого-то массового характера. Они есть, над ними думают, но пока это даже не тренд.

Нам же сначала надо научиться хотя бы мусор разделять, а потом будем говорить о «зеленых» технологиях. Мне кажется, намного важнее в нашей стране решить проблему с сортировкой отходов. Это же сумасшедший потенциал! С оглядкой на ту же Скандинавию, скажу, что они сумели использовать этот потенциал в правильных целях, научились отапливать помещения без угля и газа.

- Мусором?

- Да, мусором. Они отточили до совершенства процесс разделения и вывоза мусора. В каждом дворе установлены разноцветные урны в виде трубы для сортировки пластика, бумаги, стекла и пр. Вышел из дома, выбросил в нужную урну, а дальше отходы по вакуумным трубам поступают с зону накопления, уплотнения и подготовки к перевозке на завод. Там мусорные машины не ездят по дворам – в этом нет необходимости. В место сбора мусора приезжает машина, забирает спрессованный мусор и вывозит его на мусорный завод, где все перерабатывается. Все просто и понятно.

- Для этого отдельные коммуникации должны быть.

- Да, и они есть даже в старом городе в Стокгольме. В новых районах ни у кого даже мысли не возникает, что может быть по-другому.

Мы ходим по золоту. И когда говорят, что  для Львова выделили очередной полигон, что не хватает свалок – это, как если бы нефть была у нас под ногами, а мы ее постоянно в канализацию сливали. Это золото, на самом деле. Мусор был и будет возникать всегда, уметь правильно его перерабатывать и пользоваться результатами такой переработки не хочет только либо ленивый, или очень недалекий.

- Какие проблемы в девелопменте вы сегодня видите?

 - Мне кажется, что корень зла – в отсутствии понятных правил игры. Плюс к этому я не вижу у власти реального желания участвовать в развитии города. А проблемы с органами власти, с разрешительными документами – это уже следствие.

Беседовала Наталия Рева


Читать другие статьи

14.09.2017
О том, почему важно коммуницировать на всех стадиях развития компании и отдельного проекта, и как это правильно делать, в интервью с ведущим специалистом по ко...
подробнее
01.08.2017
Тенденции, которые определят поведение игроков рынка в ближайшем будущем
подробнее
28.07.2017
Archipreneur выделил 5 ключевых трендов, которые уже начали влиять на то, как мы строим
подробнее
24.07.2017
Эксперты рынка офисной недвижимости рассказали Property Times, какие тенденции отмечаются в этом сегменте, и с какими результатами для него завершилась первая п...
подробнее