Юристы назвали самые ожидаемые законодательные изменения на рынке недвижимости в 2017 году

25.01.2017
  108

Законодательных изменений, касающихся рынка недвижимости, в 2016 году произошло сравнительно немного. Зато каждое из нововведений смело можно назвать знаковым – они определят развитие рынка на ближайшие годы. Вместе с украинскими юристами – участниками комитета по вопросам права URE Club мы выделили главные законодательные новшества минувшего года и наиболее ожидаемые в 2017-м.

Либерализация системы прав собственности

Весь прошлый год прошел под знаком регуляторных изменений в сфере регистрации прав собственности на недвижимость и ее либерализации.

«Это вполне закономерно, поскольку не так много времени прошло с момента концептуальной реформы регистрационной системы в Украине 2013 года. Новой системе нужно время, чтобы полностью адаптироваться к реалиям», - комментирует партнер, руководитель практики недвижимости и со-руководитель практики M&A и корпоративного права ЕПАП Украина Олег Бойчук.

С начала года вступила в силу новая редакция Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», которая, в частности, отменила выдачу бумажных свидетельств о праве собственности в результате проведения государственной регистрации вещных прав на недвижимость.

Составляющей либерализации стало наделение нотариусов полномочиями государственных регистраторов. Все эти мероприятия позволили полностью уничтожить системную коррупцию в регистрационной сфере, отмечает  партнер юридической компании KPD Consulting Владислав Кисиль.

Однако практически сразу новая система регистрации столкнулась с волной критики: критиковали излишнюю открытость реестра, отказ от бумажной формы титульных документов, экстратерриториальность. «При ближайшем рассмотрении часто выяснялось, что причиной конкретной проблемы являлись не прогрессивные элементы регистрационной системы, а скорее традиционные недостатки правоохранительной», - говорит Олег Бойчук. Однако «информационная волна» в СМИ заставила законодателей сделать шаг назад на пути либерализации и 6 октября 2016 принять Закон № 1666-VIII, названный «антирейдерским», который, в частности, вернул бумажную форму правоустанавливающих документов и ввел еще ряд новшеств.

«Антирейдерский» закон

Закон № 1666-VIII от 06.10.2016 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиты прав собственности» опрошенные нами юристы считают самым важным законодательным изменением 2016 года, направленным на защиту права собственности.

Среди наиболее важных положений закона:

– Сужение принципа экстратерриториальности – теперь зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости можно только у регистраторов или нотариусов в пределах одной области.

– Обязательность нотариального заверения подписей учредителя или участников при подаче регистратору для внесения в Единый государственный реестр изменений о юридическом лице учредительных документов (когда регистрируются изменения в сведения о юрлице, содержащиеся в ЕГР), передаточного акта (в случае слияния, присоединения, преобразования юрлица), распределительного баланса (в случае разделения или выделения) и заявления о выходе из общества.

– Немедленное уведомление госрегистратором собственника недвижимости при подаче ему (регистратору) заявления о проведении определенных регистрационных действий.

«Таким образом, владелец может контролировать проведение регистрации и, если считает эти действия рейдерским захватом, может подать заявление о запрете регистрации, – разъясняет партнер и руководитель практики недвижимости и земельного права адвокатского объединения Spenser&Kauffmann Александра Федотова. – И регистрация будет останавливаться на 10 дней. То есть, у владельца имущества появляется срок для обращения в суд для установления обременения решением суда».

– Регистрация прав на недвижимость на основании судебных решений будет проводиться автоматически, без подачи собственником соответствующего заявления.

– Срок внесудебной отмены регистрационных действий комиссией Минюста вырос с 30 до 60 дней.

«Представьте себе покупателя, который оплатил приобретение недвижимости, а через 60 дней узнал, что регистрацию его права отменили. Без суда! Исходя из революционной необходимости борьбы с рейдерством», - комментирует новую норму Владислав Кисиль.

«Эффект нового «антирейдерского» закона нам еще предстоит оценить, - добавляет Олег Бойчук. – Есть опасения, что некоторые нововведения, например, возможность подать заявление регистратору о приостановке регистрационных действий, которые должны стать предохранителями от незаконных действий, могут быть использованы недобросовестными должниками против законных действий кредиторов».

Определение судьбы земельных участков, владельцы которых умерли

Проблема выморочных земельных участков – которые не были унаследованы ни по закону, ни по завещанию – в Украине долгое время оставалась без решения. Кроме того, отсутствовал и механизм возобновления договоров аренды земельных участков в случае смерти их собственника, и в 2016 году эта проблема вспыхнула с новой силой.

Наконец, 20 сентября 2016 года был принят Закон Украины № 1533-VIII «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно правовой судьбы земельных участков, владельцы которых умерли», который позволил урегулировать ряд проблем.

Прежде всего, в случае отсутствия наследников, управлять наследством, в состав которого входит земельный участок, по закону будет сельский, поселковый или городской совет по месту нахождения участка.

«Одним из наиболее важных положений Закона является положение, согласно которому арендодателем земельного участка, входящего в состав наследства, в случае отсутствия наследников по завещанию и по закону, устранения их от права на наследование, непринятия наследства, а также отказа от его принятия по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, является лицо, которое управляет наследством», - считает Александра Федотова.

Также Закон регулирует механизм продления права аренды земельного участка в случае смерти арендодателя. Если срок действия договора аренды заканчивается в день или после смерти арендодателя и до момента регистрации права собственности за наследниками, договор считается автоматически продленным до момента регистрации права собственности.

Среди прочих законодательных новшеств 2016 году юристы отмечают внедрение института частных судебных исполнителей, которые будут работать наравне с государственными. Также государственные и частные исполнители будут выполнять функции госрегистраторов в случае государственной регистрации обременений, наложенных в ходе принудительного выполнения решений, а также при регистрации прекращения ипотеки в результате передачи права собственности на предмет ипотеки на открытых торгах или аукционе.

Чего ждут в 2017 году

Среди проблем в законодательной сфере, которые так и не удалось решить в 2016 году, юристы выделяют многочисленные проблемы в земельных отношениях – непрозрачность выделения коммунальных и государственных земель, наполнение земельного кадастра, упрощение процедур для инвестиционных и инфраструктурных проектов, устранение откровенно неоправданных ограничений для иностранного капитала.

«Решение каждого из указанных выше вопросов откладывалось уже много раз.  Рынок только выиграет, если хоть по каким-то из них удастся достичь прогресса в будущем году», - отмечает Олег Бойчук.

Специалисты также рассчитывают, что в этом году получит продолжение реформа архитектурно-строительного контроля, дельнейшее упрощение разрешительных процедур и, наконец, будет внедрено по-настоящему обязательное зонирование территорий и отменена система долевого участия застройщиков в развитии инфраструктуры.

Актуальной остается отмена моратория на отчуждение некоторых видов земель сельскохозяйственного назначения. «Требование о принятии закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержится в меморандуме, который Украина  подписала с МВФ 1 сентября 2016 года, - подчеркивает Александра Федотова. - Таким образом, решение проблемы с оборотом земель сельскохозяйственной земли лежит не только в национальной, но и в международной плоскости для Украины».

Рассмотрения ожидает также и законопроект об урегулировании присоединения электроустановок к электросетям. Зато куда быстрее происходила реализация законодательной инициативы, отменяющей декларативный принцип для ряда объектов третьей категории сложности строительства. Уже 17 января 2017 года парламент утвердил законопроект № 4733 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности», который вместо пяти категорий сложности строительства вводит три класса последствий. Закон также вводит необходимость проведения предварительной экспертизы проекта и получения разрешений на строительство для объектов, которые сегодня строятся на основании декларации о начале строительных работ.

По мнению юристов, сегодня рынок недвижимости по-прежнему находится в подвешенном состоянии – в том числе, и ввиду низкого качества законодательного регулирования. Однако практика показывает, что значительно быстрее принимаются не законы, необходимые для полноценного функционирования рынка, а проекты, направленные на «тушение пожаров» в отрасли.