Законодательные изменения на строительном рынке: итоги первого полугодия 2017 года

04.07.2017
  651

Автор: Ирина Настыч

В первом полугодии 2017 года был принят ряд законодательных инициатив, направленных на упрощение правил игры на строительном рынке. Property Times узнал, действительно, ли новые законы помогут сделать рынок более понятным и прозрачным, и каких еще изменений в законодательстве стоит ожидать.

Доступ к реестру

24 мая Кабмин принял постановление об обеспечении онлайн-доступа граждан к реестру обременений движимого и недвижимого имущества. Это существенно упростит процедуру проверки истории объекта недвижимости. Любой гражданин Украины сможет самостоятельно удостовериться, «чист» ли интересующий его объект.

Существенных изменений на рынок это нововведение не окажет, но сделает сделки купли-продажи более прозрачными.

Отмена категорий сложности

С 10 июля вступил в силу Закон №4733-1 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно усовершенствования градостроительной деятельности». Закон вызвал бурное обсуждение в профессиональных кругах еще до вступления в силу, такая реакция вполне обоснована.

Суть закона в том, что он отменил уже ставшие привычными 5 категорий сложности объектов строительства, а вместе с ними – декларативный принцип для начала строительных работ.

«Существенным достижением нововведений Закона, на наш взгляд, является попытка избежать искусственного занижения застройщиками объектов строительства с IV к III категории сложности, – считает Эльмаз Абхаирова, юрист киевского офиса МЮФ Baker McKenzie. – До вступления в силу  этого закона объекты класса последствий СС2 (последствия средней значимости) могли быть отнесены к III либо IV категории сложности, к которым, соответственно, применялись кардинально разные разрешительные процедуры. А недобросовестные застройщики и проектанты злоупотребляли существующей «лазейкой» с целью избежать проведения экспертизы проектной документации, а также непростой процедуры получения разрешения на строительство».

Однако не все так однозначно: при очевидных позитивных изменениях, закон несет и некоторые риски для рынка.

«Сложно однозначно сказать, что закон направлен на упрощение регулирования, так как вследствие новой категоризации объектов строительства согласно введенным классам ответственности, большее количество объектов потребуют получения полноценного разрешения и экспертизы проектной документации, – комментирует Олег Бойчук, адвокат, партнер ЕПАП Украина. – В принципе, для такого решения есть оправдание – попытка борьбы с былыми злоупотреблениями с 3-й категорией сложности для минимизации разрешительных процедур. На мой взгляд, попытка спорная, так как не исключает полностью проблему занижения категории/класса ответственности. Для более эффективного решения этой и других подобных проблем необходимо совершенствование контролирующих и правоохранительных функций в сфере строительств и в целом».

Борясь со злоупотреблениями, Закон может породить дополнительные сложности для законопослушных застройщиков, считает Эльмаз Абхаирова. «Большинство коммерческих объектов будут относиться к объектам со средними последствиями, в то время как ранее часть таких объектов могла быть справедливо отнесена к ІІІ категории сложности. Соответственно, добросовестные застройщики, которые до принятия Закона надлежащим образом регистрировали декларации, оформляли всю проектную документацию и часто даже добровольно обращались к экспертным организациям, теперь столкнутся с необходимостью получать разрешение на строительство. В связи с этим, вполне возможно, что нововведения несколько замедлят динамику развития строительного рынка», – комментирует юрист.

Игроки строительного рынка также затрудняются дать однозначную оценку нововведениям. Крупные застройщики могут и не ощутить кардинальных изменений, а для некоторых компаний закон может стать серьезным испытанием на прочность.

«Для крупных застройщиков, объекты которых чаще всего относятся к IV и V категории сложности, кроме изменения терминологии, в процессе получения разрешительной документации ничего не изменится. Однако для законопослушных застройщиков, которые возводят жилые дома выше 4 этажей и объекты, где постоянно находятся более 50 человек, и которые ранее пользовались упрощенной разрешительной процедурой, значительно усложнятся разрешительные процедуры при проведении архитектурной и строительной деятельности. Для них становится обязательным экспертиза проекта строительства, получение разрешения на проведение строительных работ, ввод в эксплуатацию теперь будет выполняться путем получения сертификата соответствия», – поясняет Александр Дидык, начальник отдела разрешительной документации компании UDP.

Европейка
ГАСИ Киевской области отозвал деларацию ЖК «Европейка» из-за занижения категории сложности

«В Минрегионе отмечают, что этот закон упростит работу застройщикам, но я пока этих упрощений не вижу, – говорит Ирина Бирова, директор службы заказчика компании ТММ. – Куда важнее было бы сократить излишнюю забюрократизированность системы и упростить процесс получения разрешений на строительство, согласования проекта и получения сертификатов соответствия».

Закон о долевом участии

С 1 января 2017 вступил в силу Порядок привлечения, расчета размера и использования средств долевого участия заказчиков в развитии инфраструктуры города Киева, утвержденный решением Киевского городского совета от 15.11.2016 г. №411/1415.

Застройщики возлагали на него большие надежды, потому что он обещал избавить от многих недостатков своего предшественника, принятого еще во времена Леонида Черновецкого. «Порядок, действительно, очень упростил методологию расчета долевого участия, сделав ее понятной и прозрачной, что исключает наличие коррупционной составляющей. Революционной стала норма об исключении паркингов из перечня объектов, при строительстве которых застройщики должны оплатить долевое участие. Кроме того, в соответствии с Решением КГС действует «скидка» 50% для тех застройщиков, которые оплатят долевое участие в 2017 году, – комментирует Александр Дидык. – Однако, помимо позитивных изменений, он содержит ряд норм, которые значительно усложняют застройщикам жизнь. Например, согласно п 5.2.8 Порядка, размер долевого участия, определенный договором о долевом участии, подлежит корректировке после предоставления заказчиком данных технической инвентаризации завершенного строительством/реконструкцией объекта, принимаемого в эксплуатацию. В этом пункте речь не идет о частичной или выборочной корректировке, однако Департамент экономики и инвестиций КГГА понимает его именно таким дискриминационным образом. Поэтому застройщики, которые заключили договора долевого участия до 2017 года, и завершают строительство в этом году, проходят корректировку размера долевого участия по новому порядку только на дополнительно созданные площади (куда вошли паркинги), что приводит к значительным переплатам. Еще одним удивительным новшеством стал подход, при котором Департамент экономики и инвестиций КГГА для расчета долевого участия застройщика при строительстве жилых домов использует вместо площади встроенных нежилых помещений площадь «нежилой части дома», понимая под этим термином сумму площадей встроенных нежилых помещений, площадь мест общего пользования, коридоров, лифтовых холлов, лестничных клеток всего жилого дома».

Закон о регулировании градостроительной деятельности

Еще один закон, который в перспективе окажет влияние на строительный рынок Украины, находится на рассмотрении в Верховной Раде – Закон №6403 «О внесении изменений в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

Проект закона №6403 – часть реформы децентрализации власти, он направлен на более детальное регулирование комплексной застройки объединенных территориальных общин и устранение внутренних противоречий в существующих законах.

Пока проект находится в стадии изучения, не исключено, что он будет доработан. Поэтому давать какую-то оценку этому закону – преждевременно.

Закон о защите прав инвесторов

Также на рассмотрении находится проект Закона №6033 «О защите прав инвесторов жилищного строительства и урегулировании обязательств относительно долгостроев».


Новый закон призван решить проблемы с долгостроями

Законом предусмотрено создание специальной временной комиссии по урегулированию обязательств относительно долгостроя силами исполнительных советов населенных пунктов.

Проектом предлагается несколько вариантов решения проблем с долгостроем:

- предоставить заказчику строительства дополнительного срока для завершения объекта;
- передать долгострой жилищно-строительному кооперативу, созданному собственниками имущественных прав, требования которых внесены в реестр прав на долгострой;
- перевести права и обязанности в отношении долгостроя на конкурсного заказчика;
- продать долгострой с открытых торгов.

Рынок в ожидании

Один из наиболее актуальных открытых вопросов, который тормозит приток иностранных инвестиций в строительный сектор, – оплата долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта. «В нынешних реалиях долевое участие существенно увеличивает стоимость строительства, а также создает дополнительные преграды на этапе введения объектов строительства в эксплуатацию, присвоения им почтового адреса и регистрации прав собственности», – комментирует Эльмаз Абхаирова.

О полной отмене долевого участия пока говорить рано, было бы целесообразно, как минимум, усовершенствовать существующие нормы: оптимизировать размеры взноса, ввести централизованный порядок его расчета и оплаты.

Напомним: Киевский городской совет установил размер долевого участия в размере 4% от общей сметной стоимости строительства для всех видов строящихся объектов (а в 2017 году за счет понижающего коэффициента – до 2%).

Второе полугодие 2017 года  обещает быть не менее насыщенным и интересным в законодательном плане.


Читать другие статьи

12.04.2017
Почему девелоперы и управляющие компании не спешат внедрять системы, основанные на возобновляемых источниках энергии, в своих проектах?
подробнее