История рынка недвижимости Украины. 1990-е: зарождение рынка

12.01.2018
  973

Автор: Наталия Рева

Property Times начинает серию публикаций, посвященных истории рынка недвижимости Украины и отдельных его сегментов. В последние 26 лет рынок переживал периоды бурного роста, стремительного падения, рецессии. Мы решили акцентировать внимание на трех основных периодах: 1992-1998 годы, 2001-2008 и с 2008 г. по настоящее время.

Первая публикация цикла посвящена зарождению рынка в 1992-1998 годах. В этот период начинает формироваться рынок жилой недвижимости, при поддержке иностранных инвестиций появляется офисный девелопмент, создаются первые профессиональные торговые центры.

Все началось с приватизации

Своим возникновением рынок жилой недвижимости Украины обязан Закону о приватизации, принятому 19 июня 1992 года. Уже в августе того же года начали заключаться первые сделки купли-продажи квартир. Ценообразование было хаотичным, понятия рыночной стоимости еще не существовало. Предположительно, в основе ценообразования была стоимость квартир, которые продавались в советское время. Цены на квартиры, как и на большинство более или менее ценных товаров, изначально указывались в долларах – в условиях гиперинфляции начала 90-х это был единственный способ сохранения средств. Доллар оставался основной валютой для операций с недвижимостью до 2008 года.

Почти вместе с заключением первых сделок купли-продажи квартир на рынке появились посредники. Крупнейшее на сегодняшний день агентство недвижимости «Благовест» начало работу в 1993 году, открывались агентства поменьше, но до конца 1990-х годов их было немного. Работа посредников находилась вне правового поля – и остается там до сих пор, хотя первая попытка принять закон о риелторской деятельности была предпринята в 1997 году.

Стоимость однокомнатной квартиры в Киеве в начале 90-х стартовала от $7000 на окраине города и от $9000 ближе к центру. В крупных городах Украины ценники стартовали с $3000-4000. До 1998 года цены постепенно росли – этому способствовал спрос со стороны покупателей квартир и предпринимателей, переоборудующих квартиры в офисы.

«В 90-х была очень широкая волна по надстройке мансард, особенно это касалось Печерска и центра города. Надстраивали чердаки сталинок, царских домов, и, таким образом, получали уже тогда драгоценные квадратные метры», – рассказывает Вадим Непоседов, президент UTG. Иногда для таких мансард отдельно устанавливали лифты.

Расселение коммуналок и первые бизнес-центры

На середину 90-х пришлось расселение коммунальных квартир в центре Киева. Им занимались городские власти и бизнесмены, у которых было желание и достаточно средств для того, чтобы выкупить все комнаты коммунальной квартиры в дореволюционном доме в центре Киева и превратить ее в жилые апартаменты или офис.

В 1994-1996 годах дома с расселенными коммунальными квартирами начали реконструировать. Первыми дореволюционными зданиями, реконструированными в бизнес-центры, оказались дома на улицах Ивана Франко и Богдана Хмельницкого, а первым промышленным зданием – бизнес-центр «Артем» на одноименной в то время улице.

«БЦ «Артем» был хорош своей планировкой: прямоугольное здание, open space, посередине – ядро с лифтами. Это самая правильная конфигурация для офисного центра», – объясняет популярность здания среди арендаторов Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE Ukraine.

Уже в 90-е годы в Украине работали крупные международные компании – как раз они снимали помещения в реконструированных особняках и бывших советских НИИ. «Офис компании Pricewaterhouse находился в «Доме Морозова» на улице Льва Толстого, 11, а компания Coopers&Laybrand, которая потом объединилась с Pricewaterhouse, располагалась в старом советском админздании на Тургеневской, 38. Офисы компаний Baker McKenzie и PepciCo находился на Панковской, 5 – еще одном старом советском админздании», – вспоминает Сергей Сергиенко, управляющий партнер CBRE Ukraine.

Девелопмент 1990-х годов заключался преимущественно в реконструкции. Новых проектов строили мало. «Новое строительство требовало разрешительной документации, непонятной на то время для бизнеса, и абсолютно легальных средств, – объясняет Вадим Непоседов. – Нужно было бы показать, откуда деньги. Это был период накопления, было не принято говорить об именах, об источниках и размерах инвестиций».

Иностранный капитал

Девелопментом офисной недвижимости и редевелопментом старых советских и дореволюционных зданий в Киеве занимались преимущественно иностранные компании. «Реконструкция зданий ни улице Ивана Франко осуществлялась за счет голландских инвестиционных фондов, – рассказывает Сергей Сергиенко. – А бизнес-центр «Артем» был реконструирован за счет средств американских пенсионных фондов, которые управлялись фонд-менеджером из России».

В 1997-1998 годах в Киеве были построены первые новые офисные центры – «Киев-Донбасс» на площади Льва Толстого, «Крещатик-Плаза» над станцией метро «Крещатик» и «Макулан» на улице Скоропадского, напротив Бессарабского квартала. «Киев-Донбасс» был первым бизнес-центром в Украине, построенным за счет средств украинских бизнесменов. Офисный центр «Макулан», который также называют «дом-пила», построен австрийским девелопером совместно с Киевской городской администрацией, и назван именем этого девелопера.

В 1998 году также открылся БЦ Horizon Office Towers на Шелковичной, 42-44, где уже сдавались в аренду офисы площадью 100-200 квадратных метров. По словам Радомира Цуркана, среди первых арендаторов были дипломатические миссии, ООН, первый офис Regus в Украине.


В 1998 году открылся БЦ Horizon Office Towers

Торговая недвижимость: от стихийных рынков к подземным торговым центрам

Для рынка торговой недвижимости 1990-х годов было характерно 2 основных тенденции. Первая –возникновение стихийных базаров на стадионах и площадях, где торговали ввезенными из Польши, Турции и Юго-Восточной Азии товарами. «В это время 50% населения Киева что-то продавали и пытались заниматься коммерцией, а вторая половина покупала и перепродавала, – вспоминает Вадим Непоседов. – На стадионах и площадях образовывались крупные рынки, своего рода перевалочные базы, где обменивались и перепродавались товары. Это было время челночников».

Вторая тенденция – переформатирование административных и торговых площадей советского периода в объекты коммерческой недвижимости нового образца. Овощные и молочные магазины в центре города превращались в рестораны, в отелях открывались казино, в подвалах и бомбоубежищах – бары, на первых этажах жилых домов в центре города – магазины. Строились бани и рестораны, чуть позже началась волна строительства аптек и парикмахерских, под которые массово переделывались квартиры на первых этажах в Киеве, крупных и даже небольших городах.


Один из первых современных магазинов«Фасончик Піжончик». Фото из архива Вадима Непоседова

Первые профессиональные торговые центры начали открываться в конце 1990-х годов. Это была сеть из 5 подземных торговых центров СКвадрат», расположенных в самых оживленных подземных переходах Киева. Их девелопментом занималась компания «XXI век». Первый подземный ТЦ «Квадрат» был открыт в переходе на Крещатике, за ним появились объекты на площади Славы, в переходах у станций метро «Майдан независимости», «Дружбы народов» и «Шулявская». Первыми арендаторами ТРЦ были те же челночники, которые уже ввозили товары крупными партиями.


Один из первых профессиональных ТЦ «Квадрат».

«Мне посчастливилось в то время возглавить сеть «Квадрат», – рассказывает президент UTG, – и, например, Brocard снимал у нас тогда помещение площадью 3 кв. м в ТЦ «Квадрат» на Майдане. Второй их магазин в «Квадрате» на «Дружбы народов» уже был площадью 12 кв. м».

Из международных ритейлеров в 90-х годах в Украине работали только McDonald’s и Adidas – оба в формате стрит-ритейла.

Уже в первых «Квадратах», помимо торговых площадей, создавались фуд-корты. По словам Вадима Непоседова, первый такой объект открылся в ТЦ на «Дружбы народов» и был спроектирован по образцу фуд-корта в Охотном ряду в Москве.

Кризис 1998 года

Финансовый кризис 1998 года и обвал национальной валюты в три раза – с 1,8 до 5,5 грн за доллар – сказался на всех сегментах рынка недвижимости. Цены на квартиры упали почти вдвое, а сделок по их продаже заключалось очень мало. Такая же ситуация была и с арендными ставками в офисном секторе: по данным CBRE Ukraine, они упали с 45-50 до 25 долларов за квадратный метр в месяц. И хотя именно в этот период были сданы первые офисные центры и начали открываться ТЦ «Квадрат», рынок находился в состоянии стагнации. Иностранные инвесторы опасались вкладывать средства в украинский девелопмент, а жилая недвижимость покупалась преимущественно для личного пользования. Стагнация рынка продолжалась до 2001 года, когда появились первые торговые и офисные объекты современного образца, в цены на квартиры снова начали расти.

Продолжение следует.


Читать другие статьи

19.01.2018
Эксперты считают, что в 2018 году конкуренция будет усиливаться, цены – расти, а девелоперы будут бороться за покупателя путем расширения и улучшения сервисов
подробнее
11.01.2018
В ходе осенней сессии ULI 2017 были представлены две новые концепции гостиниц с совершенно разными целевыми аудиториями и ценовой политикой
подробнее
09.01.2018
Property Times пообщался с экспертами в сфере офисной недвижимости и выделил тренды, которые будут характерны для рынка в 2018 году
подробнее
15.12.2017
Property Times пообщался с экспертами в сфере торговой недвижимости и выделил 9 трендов, которые будут характерны для рынка в 2018 году
подробнее