Як карантин вплинув на роботу архітекторів та проєктувальників?
Автор: Ірина Настич
Пандемія й запроваджений через неї карантин вдарив по всім сферам економіки, зачепивши всі без винятку ринки й бізнеси. Сегмент нерухомості і всіх до нього дотичних також зачепило. Про те, як переживали карантин оператори ринку торговельної, офісної, готельної та житлової нерухомості, ми писали раніше. Цього разу Property Times дізнавався, що змінилося в роботі архітекторів та проектувальників. В нашому опитуванні взяли участь Archimatika, AVR Development, AVG, UVT Group, VIHAREV architects & engineers, KYB Architects, Бюро ініціативної архітектури «GA», АIММ, DELTA Ukraine, Urban Experts.
Короткочасна пауза, а потім сплеск
Майже всі опитувані зазначили, що у розпал карантину більшість замовників поставили свої проекти на паузу через невизначеність ситуації та панічні настрої, які розганялися в суспільстві. Але це було тимчасове явище. Оговтавшись від шоку, девелопери почали повертатися до своїх проектів, вносячи корективи в замовлення згідно нових умов роботи та життя.
«Сегмент комерційної нерухомості, відчувши наслідки карантину, швидко адаптується і усвідомлює потребу у коригуванні парадигми бізнесу. Тож, нині до нас звертаються представники тих торгово-розважальних та офісних центрів, які тонко відчувають невідворотність змін на своєму ринку і воліють бути в авангарді процесів», — пояснює Андрій Войтко, засновник та СЕО AVG.
«Наразі у нас є запити від замовників щодо проектів, які попередньо розроблялись під офіси, а тепер планують зміну функції — на приміщення іншого призначення, що не потребують постійного контакту людей в одному місці», — наводить приклад головний архітектор AVR Development Володимир Йосипчук.
Що стосується проєктів житлової нерухомості, то тут робота майже не зупинялася, але деякі зміни таки відбулися.
«Девелопери почали акцентувати ще більше уваги на комплексах, на території яких є всі умови для життя навіть під час карантину — супермаркети, аптеки, зона озеленення для прогулянок. До того ж підвищена зацікавленість спостерігається до житлової нерухомості з власними терасами. Такі квартири ще до карантину мали попит, зараз цей попит збільшився», — зазначає Олексій Куцало, засновник компанії KYB Architects.
«Сегмент житлової забудови в найближчу декаду залишатиметься вкрай активним, оскільки потреба у приватній нерухомості в Україні ще не скоро буде задоволена. Населення столиці та міст-супутників за соціологічними прогнозами у найближчі п'ять років збільшитися на 2–2,5 млн жителів. Це означає, що при докарантинних темпах будівництва в найближчі кілька років буде зберігатися гострий дефіцит на ринку житлової нерухомості, а значить і потреба у проєктуванні ЖК», — прогнозує Андрій Войтко.
Пандемія збільшила попит на специфічні проєкти, так, Анна Іскіердо, архітектор і головний виконавчий директор АIММ зазначає, що зріс попит на проєктування медичних закладів.
«Ми отримали шквал пропозицій на складання комерційних та планування проєктів щодо концепцій розвитку територій різних масштабів: в основному великих та середніх», — коментує Влодко Зотов, міський планувальник, Бюро ініціативної архітектури «GA».
«Збільшилась частка замовлень реконструкції та реставрації в центрі міста, оскільки нерухомість в центрі завжди високомаржинальна, навіть в кризу», — додає Микола Віхарєв, засновник VIHAREV architects & engineers.
Експерти зазначили, що загалом в портфелі замовлень співвідношення комерційних і житлових проектів залишилося майже без змін.
На чому економлять?
Оскільки бізнес зазнав фінансових збитків через карантинні обмеження, логічно було б припустити, що замовники спробували б зекономити на нових проектах, але, як з’ясувалося, бажання зекономити не залежить ані від криз, ані від пандемій. Як зазначили нам в декількох проєктувальних компаніях, прагнення до здешевлення проєктів — це цілком природний потяг більшості українських замовників, тому в цьому сенсі майже нічого не змінилося.
«Радикальної нової тенденції здешевлення немає, є звичайна робота по оптимізація бюджету, як перманентна «гігієна» проекту», — зазначає Олександр Попов, CEO, архітектор, співзасновник компанії Archimatika.
«Здорожчення проектів ніколи не були пріоритетами інвесторів, тому, звісно, обґрунтування вартості технічних рішень важливе при розробці проектів. Дешеві рішення не завжди виправдані у довгостроковій перспективі», — додає Андрій Антоненко, засновник та керуючий директор групи компаній UVT.
Щодо іноземних замовників, то тут ситуація трохи відрізняється. «Не можна не згадати відмінності та особливості роботи між українськими та міжнародними (іноземними) замовниками. З однієї сторони, вітчизняні компанії майже завжди готові до нестабільної ситуації та чергової кризи, але водночас більше схильні до економії, тоді як іноземний інвестор має чіткіше бачення майбутнього проекту та все ще готовий діяти згідно з попереднім планом», — коментує Дмитро Омельчук, комерційний директор DELTA Ukraine.
Оптимізація бюджетів здебільшого відбувається за рахунок матеріалів. «Ведеться пошук нових, які рідше використовувалися. Ми робимо техніко-економічні прорахунки для кращого порівняння матеріалів, інженерних систем, конструкцій, щоб зрозуміти що дешевше, а що дорожче, це допомагає замовникам обрати оптимальне рішення», — говорить Володимир Йосипчук.
Карантин не призвів до тотальної економії, адже відбулося посилення конкуренції, й той, хто вирішить максимально зекономити сьогодні — втратить свого клієнта завтра.
«Гостріше ніж до пандемії замовниками ставиться питання про формування конкурентної переваги, створення нової якості: ціною зараз не зіграти, у всіх витрати плюс мінус зіставні. Залишається — зробити краще, ніж конкурент!», — додає Олександр Попов.
«Замовники прагнуть інвестувати в проєкт, що відрізняється від конкурентів якісними матеріалами, вигідним використанням простору та привабливими для потенційних покупців і орендарів рішеннями», — коментує Олексій Куцало.
Серед речей, на яких замовники не бажають економити, Володимир Йосипчук виділяє благоустрій та громадські зони спільного використання при житлових будинках. Як пояснює експерт, девелопери розуміють, що після пандемії та виходу з карантину, в їхніх проектах будуть цінуватися саме такі зони відпочинку.
Андрій Войтко зазначає, що в комерційному будівництві підхід більш комплексний і вкрай прагматичний. «Існують певні рамки, як то клас будівлі, які, згодом, істотно впливають на орендні ставки. Для цього необхідно закласти сучасні матеріали фасадів, енергоефективні інженерні системи, а при розробці дизайну інтер'єрів якісніші оздоблювальні матеріали. Також, необхідно враховувати, що від початку проєктування до завершення будівництва мине від 1 до 3 років. А значить проєктні та дизайнерські рішення мають бути актуальні після розробки документації та введення в експлуатацію об’єкту будівництва. І завдання проєктної компанії сьогодні оптимізувати витрати замовника і розробити проєкт з розумінням майбутніх тенденцій ринку», — пояснює експерт.
Підтримка вітчизняного виробника
Поступово збільшують свою частку в нових проєктах вітчизняні будівельні матеріали, цьому посприяло декілька факторів, серед яких більш приваблива ціна, затримки з постачанням імпорту на початку карантину та підвищення якості та розширення асортименту української продукції:
«Не варто недооцінювати вітчизняних виробників. Зараз вони пропонують дійсно якісну продукцію, що може конкурувати на міжнародному ринку», — коментує Олексій Куцало.
Тенденція переходу до вітчизняних матеріалів спостерігалася й до карантину, більшість експертів зазначили, що вони вже давно намагаються використовувати в своїх проєктах саме матеріали українського виробництва.
«Ми як свідомі українці намагаємось підтримувати якісний вітчизняний продукт та одразу закладати його у наші проєкти», — Анна Іскіердо.
«Ми давно користуємось якісними українськими матеріалами, незважаючи на жодну кризу», — Микола Віхарєв.
«Ми завжди намагаємося застосувати матеріали вітчизняного виробництва, імпортні використовуємо тільки тоді, коли вітчизняних відповідної якості немає», — Олександр Попов.
«У проєктах планування територій маленького масштабу, до 100 Га, ми вже багато років намагаємося використовувати продукцію вітчизняного виробництва: від щебню і мощення до вуличних меблів, освітлення і озеленення», — Влодко Зотов.
На думку Андрія Антоненка, ситуація, що склалася на ринку сприятиме розвитку української промисловості, єдине що, ця промисловість має пройти довгий шлях до отримання першокласної продукції.
«Гадаю, що для українських виробників, однозначно, нинішня ситуація має стати додатковою мотивацію підвищувати якість виробництва та активізувати маркетингову активність на власному ринку», — додає Андрій Войтко.
Але за будь-яких умов імпорт буде утримувати свою частку через те що, в деяких проектах фізично не можливо зробити рокіровку «імпорт - вітчизняне».
«Чи реально зробити проект без втрати якості й зовнішнього вигляду кінцевого продукту, замінивши імпортні будматеріали на вітчизняні? Складно сказати. В деяких проектах це неможливо за стандартами компанії. Також, якщо уже було здійснено замовлення та оплату, клієнт не буде поспішати шукати аналог на українському ринку. Загалом інвестор залишається на раціональній стороні, та намагається зрозуміти, наскільки зараз критична ситуація, щоб оптимально замінити імпортні матеріали», — пояснює Дмитро Омельчук.
Авторський нагляд
Під час карантину виникли деякі проблеми з авторським наглядом, який є обов’язковим при реалізації проєктів. Адже подекуди не було фізичної можливості здійснити візит на будівництво.
«Деякі тимчасові складнощі виникли на об'єктах, що розташовані поза межами України, позаяк зупинилося авіасполучення по всьому світі. А двотижнева обсервація при перетинанні кордону іще більше ускладнила вільний доступ до будівельних майданчиків, — коментує Андрій Войтко. — Однак, сучасні технології допомогли вийти із ситуації, що склалася: зокрема у Хорватії за домовленістю із замовником були встановлені веб-камери, тож наші фахівці продовжують контролювати виконання робіт».
На українських об’єктах авторський нагляд компанії здійснюють як і раніше, тільки з дотриманням карантинних вимог — використанням масок, дезінфекторів, тощо.
Замовники розуміють важливість авторського нагляду. «Це можливість для девелопера збудувати той об‘єкт, що запроєктовано, тому з кожним днем замовники все більше акцентують на нього увагу, й не тільки у рамках, обумовлених законодавством. Зазвичай замовникам хочеться, щоб ми жили протягом будівництва об‘єктом та допомагали у всіх дрібницях», — говорить Анна Іскіердо.
«Є велика кількість переваг наявності авторського нагляду для замовника: це, в першу чергу, аналіз і погодження відхилень від проекту, по-друге, це додаткове зняття ризиків для замовника. В українських реаліях — ця послуга не надто коштовна, щоб економити на ній», — додає Андрій Антоненко.
Перспективи
Експерти сходяться на тому, що карантин став важливим досвідом, і ти, хто зуміє засвоїти уроки з нього, зможуть виграти в конкурентній боротьбі й збільшити кількість замовників й проєктів.
«Незважаючи на коронакризу на ринку нерухомості, ринок консалтингу та повностадійних архітектурних послуг не тільки пережив карантин та кризу, а навіть розширився. Зміни, які відбулися на ринку нерухомості поставили під сумнів доцільність певних видів нерухомості та застарілих форматів. Редизайн, реновація, реконцепція — саме такий вектор приймає ринок. Змінюються формати торгової нерухомості, формати житла (ми спостерігаємо «бум» на заміське житло), офіси також потребують змін: з’являється таке поняття як ко-офіс — це мікс структури коворкінгу та офісу для всіх орендарів БЦ. Крім того, клієнт стає вибагливішим, необхідність якісної роботи зростає, у тому числі, і якісної архітектури. Можна з впевненістю сказати, що ціни на архітектурні послуги не впали, але вимоги клієнтів збільшуються: до основного переліку запитів (ціна, локація, інфраструктура) додається, у тому числі, й архітектура, тим самим така напруженість витісняє дрібних гравців ринку.
Щодо нас: до кінця року очікується ріст попиту на послуги в архітектурі (житлова, комерційна) — 30 %, заміська нерухомість — 100 %», — коментує Віталій Бойко CEO NAI Ukraine/Urban Experts.
Щодо розвитку ринку, то поки експерти дають обережні прогнози, адже невідомо, коли життя повернеться до звичного перебігу.
«Зараз дуже складно дати детальний прогноз, адже карантинні заходи ще продовжуються, хоч і з послабленнями. Уже зараз зрозуміло, що ситуація не повернеться до нормальної через тиждень і навіть через місяць. Кожен з нас, в тому числі й гравці ринку нерухомості, повинен буде пристосовуватися та змінюватися», — коментує Дмитро Омельчук.
«До початку 2021 року ми очікуємо стабільну ситуацію. У 21 почнеться економічне зростання, і в якийсь момент це підштовхне галузь до нових інвестицій в нові проекти, а слідом — до нових архітектурних замовлень», — прогнозує Олександр Попов.
