Вакантность на рынке офисной недвижимости сократилась до 21%
В первом полугодии 2017 бизнес активность продолжала укрепляться в ответ на улучшение экономической ситуации. А быстрый рост занятости являлся главным макроэкономическим показателем для рынка офисной недвижимости, а также своего рода «предвестником» изменения спроса на офисные помещения.
На фоне заметного роста занятости населения, спрос на офисные помещения в Киеве постепенно восстановился, - говорится в исследовании компании CBRE Ukraine.
Несмотря на то, что соглашения по переезду преобладали в структуре валового поглощения и составили более 70% объема валового поглощения в первом полугодии 2017 года, увеличение потребностей арендаторов в расширении офисов и подписания нескольких предварительных договоров аренды были зафиксированы в течение полугодия. В целом, арендаторы переезжали в центральные локации, в результате, доля транзакций в ЦДР составила около 60%.
Спрос со стороны арендаторов сферы информационных технологий и телекоммуникаций составил более 50% валового поглощения. Тенденция к увеличению потребностей в офисном пространстве со стороны сектора бизнес-услуг продолжилась в первом полугодии 2017 года, при этом доля арендованного пространства среди компаний данного сектора достигла 18% в общем объеме валового поглощения.
В отличие от предыдущего года, более масштабные сделки по аренде завершились в течение первых шести месяцев 2017 года. В результате, объем валового поглощения составил около 60 000 кв. м в течение первой половины 2017 года.
В первом полугодии 2017 предложение новых офисных помещений составило около 18 900 кв. м и было представлено 1 очередью строительства БЦ Astarta и расширением БЦ Forum Westside.
Стоит отметить, что строительная активность несколько оживилась: завершение строительства следующей очереди БЦ Astarta, прежде запланированное на 2018 год, было перенесено на второе полугодие 2017 года. Ускорение темпов строительства стало результатом роста заинтересованности арендаторов в проекте, где заполняемость 1 и 2 очередей строительства составила почти 60%, учитывая предварительные договоры аренды. Кроме того, K-FUND начал новый проект реконструкции UNIT City в ожидании роста спроса на офисные помещения со стороны технологических компаний и «стартапов».
Проанализировав распределение нового предложения офисов по качеству помещений, зафиксировано стабильное снижение нового предложения помещений класса А в течение последних трех лет. Эта тенденция свидетельствует о возможном возникновении дефицита высококачественных помещений в период 2017-2018 гг. Лишь два бизнес-центра класса A, а именно БЦ Astarta и K-Most, открытие которых запланировано на 2017 и 2018 годы соответственно, сейчас находятся на стадии строительства.
Несмотря на довольно незначительный рост нового предложения в 1 полугодии, с введением в эксплуатацию 1 очереди БЦ Astarta рост спроса на офисные помещения, благодаря большему количеству сделок по расширению занимаемой площади, ускорил темпы поглощения офисных помещений. Таким образом, средняя вакантность существенно сократилась с 27,5% до 21,0% в течение первого полугодия 2017 года. В разрезе географического распределения, объем вакантных помещений продолжал снижаться на всех субрынках. Данный факт говорит о том, что расширение бизнеса и запросов на офисные площади начали повышать спрос на офисные помещения.
В первой половине 2017 года наивысшая эффективная арендная ставка на лучшие офисные помещения оставалась стабильной на уровне 23 долл. за кв.м в месяц, тогда как декларируемые ставки варьировались в пределах от 15 до 30 долл. за кв.м в месяц для помещений класса А. Заявленные ставки для помещений класса B находились в диапазоне от 10 до 22 долл. за кв.м в месяц, при этом эффективные ставки варьировались в пределах от 8 до 20 долл. за кв.м в месяц.
Ожидается, что разрыв между декларируемыми и эффективными ставками будет уменьшаться.
Положительные тенденции в фундаментальных показателях рынка в течение первой половины 2017 стимулировали интерес инвесторов к лучшим активам офисной недвижимости и возможностях созданию дополнительной стоимости объекта. В первом полугодии 2017 несколько небольших сделок покупки завершились в сегменте офисной недвижимости. Среди девелоперских сделок стоит отметить продажу польским девелопером Echo Investment земельного участка площадью 4 га локальному жилому застройщику, где ранее планировалось строительство офисного парка. Детали сделки остаются конфиденциальными.
Ожидается, что второе полугодие 2017 будет отмечено более масштабными сделками по приобретению бизнес-центров Prime и «Евразия» инвестиционной компанией Dragon Capital Investments Limited.
Несколько банков с большими портфелями залоговой недвижимости продолжают выставлять свои активы на продажу. Завершение нескольких сделок с участием банков возможно во втором полугодии 2017 года.