Каким будет рынок офисной недвижимости в 2017 году: главные тренды

14.02.2017
  294

Автор: Наталия Рева

В 2017 году рынок офисной недвижимости Украины обещает стать наиболее активно развивающимся сегментом. В начале года при достаточно высоких средних показателях вакантности консультанты уже отмечают острую нехватку качественных офисных площадей.

Итоги 2016 года

Рынок офисной недвижимости демонстрирует явные признаки восстановления. По данным DTZ вУкраине, в течение прошлого года в Киеве было арендовано 177 000 квадратных метров офисных площадей, при этом чистое поглощение составило 124 300 кв. м. Это на 41% выше показателя 2015 года и в 7 раз превышает показатель 2014. Больше половины заключенных сделок были связаны с переездами компаний в новые офисы, лишь 11% составили сделки по расширению арендуемой площади.

Важной тенденцией 2016 года стали рекордно низкие показатели ввода в эксплуатацию новых площадей, отмечают в CBRE Ukraine. Новое предложение составило всего 44 000 кв.м, что на 36,2% меньше показателя 2015 года.

«Активизация спроса со стороны арендаторов в совокупности с сокращением объема нового предложения отразилась на снижении среднерыночной вакантности в сегменте на 2,7 п.п. – с 30,2%  до 27,5%», - комментирует Кира Пругло, руководитель направления аналитики CBRE Ukraine.

По данным аналитического отчета EY, самые высокий показатель вакантности наблюдается в недавно построенных офисных центрах класса А – до 30-35%. Уровень вакантности в БЦ класса B заметно колеблется в зависимости от локации и составляет от 12 до 28%.

Аналитики отмечают стабилизацию размера арендных ставок во второй половине 2016 году после их снижения в течение 2015 – начала 2016. По данным DTZ в Украине, в конце 2016 года арендные ставки на офисные помещения класса А в Киеве находились в диапазоне $15-25 за кв. м в месяц. Ставки аренды на помещения классов В и С составили $6-16 за кв. м в месяц и $4-8 за кв. м в месяц соответственно.

«В 2016 году, уже традиционно, спрос на офисные помещения в Киеве преимущественно формировали компании, оперирующие в секторах информационно-коммуникационных технологий, производства и дистрибуции товаров, в частности, товаров повседневного спроса и фармацевтической продукции», - отмечает Марта Костюк, директор департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента DTZ в Украине.

2017: прогнозы спроса и предложения

На фоне положительных изменений в экономике, активизации бизнеса и постепенного роста занятости эксперты ожидают дальнейшего восстановления спроса на офисную недвижимость.

В то же время, тенденция к сокращению объемов новых офисных площадей будет иметь продолжение: по данным CBRE Ukraine, годовой объем нового предложения не превысит 30 000 кв. м. С учетом ожидаемого роста деловой активности это дает основания ожидать дальнейшего сокращения вакантности.

«Активное строительство в офисном сегменте в Киеве вряд ли возобновится ранее второго полугодия 2017 года, поскольку крупные международные и местные девелоперские компании должны убедиться в том, что на офисные помещения в городе существует устойчивый спрос крупных корпоративных арендаторов», - подчеркивает Марта Костюк.

Структура спроса в 2017 году существенно не изменится, уверены консультанты. «Традиционно наибольший спрос ожидается со стороны IT компаний, которые не первый год проявляют положительную динамику роста, – комментирует Левон Папоян, директор департамента офисной недвижимости DTZ в Украине. – Также в 2016 году наблюдалась существенная активизация по переездам фармацевтических компаний и компаний из сферы FMCG. Мы ожидаем, что в 2017 году спрос со стороны вышеуказанных отраслей также будет превалирующим».

Кира Пругло, CBRE Ukraine, добавляет к этому списку также компании сферы производства и энергетики. В то же время, она отмечает сокращение потребности в офисных помещениях со стороны банков и финансовой отрасли.

Чего хотят арендаторы

Несмотря на активизацию спроса на офисную недвижимость, в 2017 году этот сегмент останется «рынком арендатора». Практически во всех бизнес-центрах с низкой или нулевой вакантностью отмечается высокий уровень лояльности к клиенту, нацеленность управляющей компании на компромисс и удержание арендатора. Лояльность проявляется в ценообразовании и в поисках возможности пойти навстречу в решении технических и хозяйственных вопросов.

Среди финансовых инструментов удержания арендатора Левон Папоян выделяет фиксацию арендной ставки в гривне на период от 6 до 12 месяцев, установление валютного коридора, причем курс гривны часто фиксируется на уровне значительно ниже, чем текущий курс валюты. По-прежнему распространена практика предоставления более длинных арендных каникул, подчеркивает Кира Пругло.

Аналитики отмечают стремление арендатора переложить затраты на ремонт на арендодателя или выбор помещений с высокой степенью готовностью отделки.

В выборе планировок все чаще преобладает open space. Ключевыми при выборе офиса являются наличие современных эффективных инженерных систем, которые могут быть адаптированы под конкретные потребности арендатора, хорошее дневное освещение, прозрачное управление недвижимостью, удобное и безопасное расположение и экология района, отмечает Виктория Горулько, руководитель департамента по представлению интересов арендаторов DTZ в Украине. Обращают внимание арендаторы и на возможность расширения или сокращения площади в процессе аренды.

Объекты, соответствующие ключевым требованиям арендаторов, могут похвастаться нулевой или стремящейся к нулю вакантностью, а в некоторых случаях – даже очередью из потенциальных арендаторов, готовых занять освобождающиеся площади. Однако таких объектов в Киеве немного. «Рынок офисной недвижимости Украины по-прежнему остается неструктурированным, ненасыщенным и остро ощущается нехватка качественных объектов», - подчеркивает Виктория Горулько.

«Зеленые» технологии: быть или не быть

В поисках конкурентных преимуществ для своих новых проектов девелоперы офисных центров прибегают к устоявшейся мировой практике сертификации своих объектов по «зеленым» стандартам BREEAM, LEED и DGNB. В 2016 году сразу два бизнес-центра в Украине получили экологические сертификаты BREEAM – БЦ ASTARTA в Киеве и «Оптима-плаза» во Львове.

Однако пока «зеленый» сертификат при выборе офисного помещения имеет значение только для иностранных компаний. «На локальном рынке наличие или отсутствие у объекта недвижимости «зеленой» сертификации не является решающим критерием при выборе объекта аренды», - говорит Виктория Горулько.

В то же время, неудовлетворенный спрос со стороны американских и европейских компаний подталкивает девелоперов рассматривать возможность такой сертификации для своих планируемых офисных объектов. «Из заявленных, в 2017 году планируется выход на рынок одного «зеленого» бизнес-центра в Киеве, - отмечает Марта Костюк. «Надеемся, в среднесрочном периоде «зеленая» сертификация станет распространённой практикой на украинском рынке коммерческой недвижимости».

Рынок жилой недвижимости сегодня перенасыщен предложением, ожидающим платежеспособного спроса, который может дать только запуск ипотеки. Торговая недвижимость также достаточно насыщена площадями, ожидающими захода на рынок новых ритейлеров. Единственным, помимо офисного, сегментом недвижимости, который активно развивается, является индустриальный. Индустриальные парки, к строительству которых в 2016 году подключились и крупные девелоперы, создают условия для развития производства и привлечения международных инвестиция – не только европейских, но и азиатских.

Повышение бизнес-активности и спрос на новые качественные офисные площади в 2017 году станут главными драйверами развития этого сектора.