Как достичь и удержать нулевую вакантность в бизнес-центре

02.02.2017
  189

Автор: Оксана Гришина

Рынок офисной недвижимости в столице перенасыщен предложением. Около 23% помещений в БЦ класса А и В все еще пустуют. Однако есть центры с нулевой или стремящейся к нулю вакантности. О секретах этих офисных центров Property Times поговорил с экспертами.

Еще накануне кризиса в Киеве было введено в эксплуатацию несколько крупных бизнес-центров, что в сочетании с падением спроса вызвало стремительное увеличение вакантности. Тем не менее, бизнес-центры с  нулевой вакантностью есть как среди новых объектов, которые ввелись в кризис и успешно заполнились арендаторами, так и среди построенных ранее. Среди БЦ с минимальной вакантностью эксперты называют «Подол Плаза», «Ильинский», «Династия», «Леонардо», SP Hall, «Домино», большинство БЦ под управлением компании «Merx» и др.

Кризис не помеха быстрому заполнению арендаторами. «Ряд зданий, вводившихся в 2014 году, сегодня имеют нулевую вакантность – они целиком соответствовали требованиям арендаторов как в части качества, так и в части цены. Безусловно, новым бизнес-центрам, которые выходят на рынок, необходимо быть гибкими в части коммерческих условий. Балом правит цена – этот вопрос важен для 99% компаний», - пояснила руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине Александра Глобина.

Во время кризиса большинство арендодателей шли на уступки арендаторам, снижая арендную ставку и/или предлагая другие уступки с целью сохранения заполняемости объекта. «В условиях «рынка арендатора» основным средством сохранения высокой заполняемости объекта является соответствие арендных условий, предлагаемых собственником, рыночным условиям», - комментирует руководитель направления аналитики CBRE Ukraine Кира Пругло.

Многие арендаторы рассматривают сложную экономическую ситуацию как возможность существенно улучшить условия аренды, в том числе, путем оптимизации арендуемой площади. Это достижимо при переезде в новый современный бизнес-центр с «открытой планировкой этажа». «Арендодателям таких объектов недвижимости следует быть готовыми предоставить максимально лояльные условия аренды, чтобы не потерять потенциального арендатора, решение которого будет зависеть почти на 80% от того, насколько новый арендодатель будет ориентирован на клиента. При таком подходе даже в ситуации кризиса заполняемость бизнес-центра в короткие сроки будет гарантирована», - говорит руководитель департамента по представлению интересов арендаторов DTZ Виктория Горулько.

Основные требования арендаторов к офису:
- Месторасположение вблизи транспортных развязок;
- Наличие ремонта либо высокая степень готовности помещения;
- Гибкость планировочных решений, open space;
- Наличие эффективных систем вентиляции и кондиционирования;
- Электричество необходимой мощности для офисов с высокой плотностью размещения сотрудников.

Сегодня основной объем спроса на офисном рынке Киева формируют IT и фармацевтические компании. Первые стремятся в объекты класса А, для вторых принципиальным вопросом является наличие парковки и близость к метро. В целом сегодня все арендаторы заинтересованы в качественном здании с удобной транспортной доступностью.

В отношении планировок больше запросов на open space. “Ранее помещения рассматривали более классического типа: каждый отдел мечтал уединиться, и каждый руководитель желал приемную, секретаря и пр. Сейчас таких запросов практически нет. Это не значит, что все хотят только открытые пространства, а значит, что теперь в помещениях важны возможность оптимизации пространства, быстрой перепланировки и максимальное достижение комфортности пребывания в нем. То же относится к инженерным сетям и коммуникациям. Их наличие, а в особенности наличие информационных сетей, может служить ключевым аспектом при выборе помещения», - рассказывает замдиректора ООО «Грин Сайт Менеджмент» Елена Карпенко. Инфраструктура в бизнес-центре или рядом была, есть и будет важным аспектом  для компаний, которые удерживают свой персонал.

«За последние несколько лет требования практически не изменились, но стоит отметить, что высокая вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве, наряду с существенным разбросом цен на качественные офисные помещения, предоставляют компаниям-арендаторам возможность оптимизировать свои долгосрочные арендные условия», - комментирует руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости DTZ Левон Папоян. Конкурентным преимуществом обладают те бизнес-центры, которые предлагают оптимальное соотношение между наличием всех необходимых технических характеристик, запрашиваемой арендной ставкой, а также наличием свободных помещений необходимой площади.

По оценке эксперта, максимально соответствуют всем общим требованиям арендаторов такие бизнес-центры, как «Подол Плаза», «Гулливер», IQ, Протасов Бизнес Парк, Горизонт Парк, Forum West Side, «Астарта» (в процессе завершения строительства).

Большое внимание сегодня уделяется техническим характеристикам офисного объекта, в том числе, вентиляции, кондиционированию, обеспеченности электроэнергией. «В условиях оптимизации затрат на офисное пространство компании стремятся к более плотной рассадке сотрудников, что требует большего объема воздуха, лучшего кондиционирования. Желательным параметром является ремонт помещения под ключ за счет арендодателя», - добавляет Александра Глобина.

Арендаторы-международные компании, как правило, имеют единые основные требования для всех локальных рынков. Это касается, в частности, требований к удобному и безопасному расположению объекта недвижимости, экологии района, наличию необходимой площади и возможности ее расширения/сокращения в процессе аренды, открытой планировки этажа, высокой степени дневного освещения, современных эффективных инженерных систем, которые могут быть адаптированы под конкретные потребности арендатора, эффективного и прозрачного управления недвижимостью. «Основные требования к арендуемому помещению являются достаточно устойчивыми и актуальны на протяжении многих лет. Поэтому, объекты недвижимости, которые могут удовлетворить корпоративные требования, представляют для таких арендаторов наибольший интерес, независимо от кризиса», - подчеркивает Виктория Горулько.

Стабильно высокий уровень требований таких арендаторов подтверждает и директор по связям с общественностью и коммуникациями ЭСТА Холдинг Антон Гливинский. На вопрос, как за время кризиса изменились требования арендаторов БЦ «Леонардо», он ответил: «Большинство арендаторов наших БЦ – крупные иностранные и отечественные компании, у которых требования в целом полностью соответствуют мировым стандартам класса А».

Но кроме месторасположения и качества самого здания, сегодня ключевое значение имеет профессиональное управление бизнес-центром. «В период кризиса большое значение для арендаторов имеют лояльное отношение к существующим и новым арендаторам, гибкость в переговорном процессе, способность руководства реагировать на изменения конъюнктуры рынка», - говорит руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости DTZ Левон Папоян.

«Кроме качества самого объекта и внутренней инфраструктуры, для арендатора особенно важны управление зданием и адекватная обратная связь. На наших объектах мы регулярно проводим опрос арендаторов, чтобы понять их пожелания к изменениям в бизнес-центре. Реакция на обратную связь и желание сделать нахождение арендаторов в БЦ максимально комфортным и являются основой успеха любого объекта недвижимости», - прокомментировал директор по связям с общественностью и коммуникациями ЭСТА Холдинг Антон Гливинский.

А заместитель генерального директора БЦ «Домино» Ольга Козлова пояснила, почему ротации у них редки. «Наш рецепт – лояльное отношение к клиентам. Благодаря этому у нас стабильный костяк арендаторов».

«Стратегия компромисса, удержания, поиска подхода к клиенту приводит к снижению вакантности и стабильному росту доходности, как бы это противоречиво не звучало. В результате наши бизнес-центр «Гранд Степ» и бизнес-парк «Глория» на начало 2017 года имеют нулевую вакантность», - рассказывает Елена Карпенко.

Все новые объекты, выходящие на офисный рынок Киева, стремятся соответствовать повышающимся требованиям арендаторов. В качестве примера можно назвать БЦ «Астарта», который первым в стране получил экологический сертификат BREEAM International 2013. В свою очередь, собственники построенных ранее, морально устаревающих зданий стараются инвестировать в повышение качества и улучшение характеристик своих объектов. В условиях высокой вакантности объектам для привлечения и удержания спроса необходимо быть конкурентоспособными, а значит, они должны прислушиваться к потребностям арендаторов. «В то же время сегодня мы видим, что сделки на рынке офисной недвижимости закрываются, спрос есть, и с рынка уходят наиболее качественные и привлекательные площади. Ориентируясь на высокую долю вакантных площадей и ожидая дальнейшего снижения коммерческих условий, арендаторы в перспективе столкнутся с тем, что свободные помещения на рынке есть, но в наиболее качественных офисных объектах предложение будет отсутствовать», -  предупреждает Александра Глобина.