Как рынок офисной недвижимости переходит от количества к качеству

24.07.2017
  536

 Автор: Сергей Власов

В последние несколько лет на рынке офисной недвижимости сохраняется высокий уровень вакантности. С другой стороны, отдельные офисные центры заполнены почти на 100%. Это обуславливает переосмысление реалий рынка, структуры предложения и спроса. Эксперты рынка офисной недвижимости рассказали Property Times, какие тенденции отмечаются в этом сегменте, и с какими результатами для него завершилась первая половина 2017 года.

Ситуация в сегменте

Рынок офисной недвижимости Киева все еще находится на стадии заполнения площадей, которые были введены перед кризисом 2014 года, отмечают в JLL в Украине. Рынок никак не может поглотить значительный объем новых площадей, введенных в 2011-2014 годах. При этом увеличение предложения на тот период совпало с падением спроса, что и привело к росту доли вакантных площадей в 2015 году до 40% в классе А и до 22% в классе В.

Источник: JLL

В последние два года эксперты отмечают снижение объема вакантных площадей, объясняя это как оживлением спроса, так и тем, что девелоперская активность на офисном рынке Киева по-прежнему находится на низком уровне.

«По итогам 2017 года будет введено не более 50 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости – количество новых бизнесцентров можно пересчитать по пальцам одной руки, – комментирует Александра Глобина, руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине. – Крупнейшим объектом станет БЦ Astarta, на который придется около 70% от всего объема ввода в 2017 г. Сохранение динамики снижения вакантных площадей ожидается и во 2-й половине текущего года».

По данным JLL в Украине, по сравнению с серединой 2016 года, средняя доля вакантных площадей в Киеве снизилась на 3 п.п. В классе А снижение доли вакантных площадей чуть больше – на 3,2 п.п., в классе В – на 2,5 п.п.

analitic2Источник: JLL

Максимальная базовая арендная ставка пока остается стабильной и составляет 340 долл. США за кв. м в год (28 долл. США за кв. м/мес.). Это связано, как отмечают эксперты компании, с пока еще высокой средней долей вакантных площадей, что сдерживает рост ставок, с другой стороны, ее падение тоже не происходит вследствие устойчивого спроса и невысокого объема ввода.

«Как мы видим, вакантность в БЦ, ввиду низкого объема ввода в эксплуатацию новых помещений, постепенно снижается, но прежде всего в классе B. Ставки в этом году возросли, и связано это, в первую очередь, с затратами на содержание объектов недвижимости, а также со снижением объема качественных предложений на рынке», – комментирует замдиректора ООО «Грин Сайт Менеджмент» Елена Карпенко.

Спрос и предложение

Все аналитики и участники рынка сходятся в том, что, как и в 2016 году, основной спрос на офисы, обеспечивают IT-компании, которые сформировали более половины всех сделок в сегменте качественной офисной недвижимости в 2017 году.

«Тенденцией этого года и позитивным сигналом для будущего развития является оживление сектора бизнес-услуг, в частности, спроса со стороны юридических компаний и коворкингов», – говорит Александра Глобина.

Также в течение последних полутора лет наблюдается активизация спроса со стороны международных FMCG компаний, а также украинских государственных организаций, добавляют в Cushman & Wakefield в Украине. А среди проектов, которые с большей степенью вероятности будут реализованы в течение 2017-2018 года, в компании отмечают БЦ «Астарта» (ввод в эксплуатацию запланирован двумя фазами в октябре 2017 года и в 3-м квартале 2018 года), Unit City (на базе бывшего мотоциклетного завода) и новый бизнес-центр по адресу ул. Зоологическая 5/1.


Крупнейшим объектом на рынке офисной недвижимости в 2017 году станет БЦ Astarta

Сложно, но можно

Несмотря на сложившееся за кризисный период восприятие, что на рынке существует высокая доля вакантных площадей, в Киеве есть достаточно много объектов, в которых наблюдается нулевой уровень вакантности.

Как сообщают в Cushman & Wakefield в Украине, в Центральном деловом районе (ЦДР) заполняемость высокая, вакантность не более 3-5%, особенно в бизнес-центрах B-класса. В бизнес-центрах класса А, построенных за последние 2-3 года, вакантность выше, в пределах 10-20%, но продолжает снижаться. Вне ЦДР ситуация практически аналогичная.

«Успешные бизнес-центры, – говорит руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине Левон Папоян, – последовательны и лояльны по отношению к арендаторам. Они обеспечивают качественное обслуживание зданий и инженерных систем, проявляют гибкость в переговорном процессе, как с действующими, так и с новыми арендаторами, готовы искать компромиссные решения».

Тренды

«Одним из положительных изменений, – комментирует Левон Папоян, – стало существенное уменьшение дисбаланса между осознанием арендаторами и арендодателями новых рыночных реалий. Это связано в первую очередь с выравниванием объемов спроса и предложения на рынке».

Также эксперт подчеркивает, что в сегменте сегодня остро ощущается нехватка качественных предложений класса B. «Лишь небольшое количество собственников бизнес-центров осознают необходимость инвестиций в улучшение своих зданий – обновление входной группы, фасадов, замену устаревшего оборудования и т.д. Большая часть собственников придерживаются позиции удерживания уровня доходов за счет экономии средств на модернизацию объектов», – констатирует эксперт Cushman & Wakefield в Украине.

По мнению Олеси Назаренко, Director Service Excellence IQ business center, арендаторы становятся все требовательнее, объединяются друг с другом с целью получить желаемое. «Есть и обратная сторона этого – часто требования арендаторов являются отличными идеями по развитию пространства и, совместными усилиями, реализуются. Арендаторы, по выражению Олеси Назаренко, «утратили «ген приспосабливаемости» под требования арендодателей, а арендодатели его у себя вывели».

Подводя итог, можно вспомнить небезызвестный закон перехода количественных изменений в качественные, как никогда подходящего к сегменту офисной недвижимости в настоящий момент. Или проще – «лучше меньше да лучше». Компании, рассматривающие аренду офисов в бизнес-центрах понимают, что сегодня этот рынок – рынок арендатора, и, подобно ситуации в ритейле, долго сравнивают и оценивают качество «товара».

«БЦ уже не может предоставлять в аренду просто помещение, БЦ – это уже гораздо более комплексное понятие. Это атмосфера, это стиль жизни, это активность внутри. Можно сказать, что рынок БЦ выходит в «4-е измерение»: кроме высоты, ширины и длины, есть его наполнение. И от качества этого наполнения зависит, какие компании будут его арендаторами, надолго ли задержатся, будут ли счастливы сотрудники компании-арендатора. Да, мы говорим, уже о счастье людей, как критерии успешности БЦ», – делится мнением Олеся Назаренко.


Читать другие статьи

23.08.2017
Property Times разбирался, кто в Украине занимается строительством объектов индустриальной недвижимости, за чей счет и для каких целей они возводятся.
подробнее
15.08.2017
По данным компании JLL, на конец 1-го полугодия в столице насчитывается 33 профессиональных торговых центра общей площадью 960,8 кв. м
подробнее