Перспективы торговой недвижимости: рост в полтора раза и новые форматы

10.02.2017
  387

Автор: Оксана Гришина

В прошлом году торговая недвижимость стала драйвером развития всего коммерческого сектора, начали работу два амбициозных проекта новых для Украины форматов: универмаг ЦУМ и LavinaMall с огромной зоной развлечений. Что принесет 2017 год и есть ли шанс привлечь к реализации будущих проектов международные инвестиции?

Амбициозные планы

В 2017-2020 годах в Киеве запланировано открытие целого ряда масштабных торговых и торгово-развлекательных центров, что улучшает возможности для развития на украинском рынке розничных торговых сетей, сетей заведений питания и развлекательных заведений.

«По состоянию на начало 2017 года, в Киеве в активной фазе планирования или строительства находятся новые ТЦ и ТРЦ кумулятивной арендной площадью приблизительно 735 000 кв.м. Если эти объекты будут открыты в сроки, заявленные девелоперами, то к концу 2020 года текущий объем современных торговых помещений в украинской столице увеличится на 42%», - сообщила директор департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента DTZ в Украине Марта Костюк.

Если говорить о 2017 годе, согласно официально заявленным планам девелоперов и актуальным оценкам DTZ, в течение года в Киеве вероятным является открытие четырех торговых центров кумулятивновой арендной площадью около 182 тыс. кв.м.

Так, на 2017 год в Киеве заявлено открытие ТРЦ Blockbuster Mall и ТЦ Smart Plaza, а также первых очередей ТРЦ на ул. Здолбуновской и «Ритейл Парк Петровка». Если все эти объекты будут реализованы согласно заявленным срокам, в конце 2017 года общий объем рынка торговой недвижимости в Киеве увеличится приблизительно на 11% и составит около 1 млн. 917 тыс кв.м или 668 кв.м на 1000 жителей. Также важно, что на рынке торговой недвижимости столицы появится новый формат объектов – retail park.


River Mall на Днепровской набережной - один из вероятных претендентов на открытие в 2017 году

 «Необходимо отметить, что вероятность открытия некоторых из запланированных на 2017 год проектов пока остается невысокой», - считает Марта Костюк.

В Иммошан Украина сообщили, что ТРЦ на Здолбуновской планируют открыть в сентябре, а «Ритейл Парк Петровка» – в ноябре. «На сегодня около 70% площадей уже сдано», – говорят в компании. 

Ориентировочный срок открытия ТЦ Smart Plaza Polytech – сентябрь, Blockbuster Mall – не раньше четвертого квартала 2017.

«В среднесрочном периоде особое усиление конкуренции среди объектов в сегменте торговой недвижимости ожидается в северных районах правобережной части Киева (на Петровке, Виноградаре, Оболони), где в активной фазе девелопмента находятся торговые и торгово-развлекательные центры арендной площадью более 330 тысяч кв.м», - подчеркивает Марта Костюк.

На Виноградаре Stolitsa Group строит Retroville. Несмотря на высокую степень готовности объекта, ранее начала 2018-го его не планируют открывать. На конец 2017-го намечен ввод в эксплуатацию первой очереди Варшавский микрорайона, а уже после этого состоится открытие.


ТРЦ Retroville откроется не раньше, чем будет введена в эксплуатацию первая очередь Варшавского микрорайона

Активно идут работы на левобережье – на Днепровской набережной, 10 строят River mall. Однако пока сроки открытия не оглашают.

Ocean Mall, вероятнее всего, будет открыт в 2018-м.

Несмотря на «затянутость» реализации уже давно заявленных проектов, в этом году начнется строительство еще нескольких.  По словам CEO NAI Ukraine Виталия Бойко, на Левом берегу стартует реализация самого крупного объекта в сети торгово-развлекательных центров – после  Lavina Mall, Ocean Mall, Blockbuster Mall. «Для всех этих объектов я разрабатывал концепцию, и команда NAI Ukraine отвечает за их коммерциализацию. Новый объект будет гораздо больше всех предыдущих ТРЦ. Он будет строиться на Левом берегу Киева, на участке больше 30 га, и будет рассчитан на более чем 200 тыс. кв. м торговых площадей. В нем будет большой развлекательный парк – 40 тыс. кв. м», - рассказывает Бойко. Еще один проект в этой сети тоже разместится на левобережье, в районе Броварского проспекта, на участке более 20 га. В нем запланировано более 100 тыс. кв. м торговых площадей, из них, до 30 тыс. кв. м будет выделено под развлекательный парк. Не забыли в NAI Ukraine о правом береге: новый ТРЦ появится и на проспекте Победы. «В целом, когда все запланированные объекты будут введены в эксплуатацию, количество квадратных метров составит один миллион», - подытожил Бойко.

Новый форматы

«Новые проекты, безусловно, меняют представление о том, как должен выглядеть современный ТРЦ. К примеру, у девелопера, если это не первый его объект, появляется возможность сравнительные оценки успеха его предыдущих проектов и нового – темпов реализации, стоимости создания, дохода на 1 кв. м площади. На основе этого он понимает, сможет ли он приспосабливаться к условиям рынка. Для первопроходцев важным является элемент совпадения ожиданий и реалий», - прокомментировал президент UTG Вадим Непоседов. Для остальных компаний каждый новый объект – это своеобразная «модель», по которой он может учиться на чужом опыте.

Так же пристально наблюдают за новым проектом арендаторы. «Ритейлеры находятся в постоянном изучении товарооборота, посещаемости, прогнозов развития, как переживает каждый из проектов сезонные факторы, что происходит с миграцией потребителей, как справляется транспортная инфраструктура и т.д. Они анализируют первые действия новых управляющих компаний: как популяризируется комплекс, соответствует ли уровень товарооборота прогнозам и ожиданиям, как осуществляется администрирование ТРЦ, сможет ли управляющая компания справиться с управлением сложного объекта, и, наконец, - способна ли она вывести его в лидеры рынка», - объясняет Вадим Непоседов.

В Киеве появится новый формат торговой недвижимости - ритейл парк. Визуализация «Ритейл Парк Петровка»

Он отметил, что некоторые комплексы, используя либо размеры, либо локацию, или, например, пул операторов, сразу становятся лидерами рынка. Вместе с тем, есть объекты, которые постепенно отвоевывают свои позиции у более ранних проектов.

Большое внимание, считает эксперт, девелоперы должны уделять применению новых стандартов ведения бизнеса. «Продажи off-line требуют внедрения новых технологий. Сейчас уже недостаточно в каждом новом объекте менять состав арендаторов или размер объекта. Системы лояльности, визуальная доступность различных брендов, смарт-информеры, социальные сети, комбинация импульсных и повседневных товаров, эмоций от развлечений и приобретений – все эти «миксы» стимулируют рост товарооборота», - рекомендует президент UTG.

Зарубежные инвестиции возможны, но маловероятны

А что же с международными инвестициями? Увидим ли мы не только амбициозные проекты новых форматов, но и новых инвесторов?

«На данном этапе инвестиции в Украину характеризуются значительным уровнем риска в связи с нестабильной ситуацией на востоке страны, а также сопутствующими общеполитическими и экономическими рисками.  Для компаний с международными инвестициями, которые уже работают в Украине, как правило, сейчас характерна стратегия минимизации операционных рисков, а не развития. При этом развитие рынка торговой недвижимости напрямую зависит от увеличения покупательской способности населения, что, соответственно, невозможно без стабилизации экономической ситуации и возобновления роста ВВП. Соответственно, привлечение международных инвестиций в строительство новых торговых центров на данном этапе считаем маловероятным ввиду сложившегося уровня общестрановых рисков, и соответствующих рисков сегмента», -  считает заместитель управляющего директора, DTZ в Украине Яна Литвинчук.

Виталий Бойко рассказал, что диалог с иностранными инвесторами, среди которых и члены глобальной сети NAI Global, идет постоянно. «Мы видим их заинтересованность в Украине, поэтому не исключено, что иностранные инвестиции зайдут в Украину в некоторые из этих объектов», - сообщил Бойко.

По мнению Вадима Непоседова, возможности появления иностранных инвестиций в реализации объектов украинской коммерческой недвижимости сейчас ограничены, но не исключены. Он также обращает внимание на ряд объективных ограничений по инвестированию в Украине, что связано с внутренней политической и экономической нестабильностью на фоне отсутствия законодательной, судебной и других практик защиты инвестиций. «Однако у нас, в центре Европы, существует огромный потенциал и возможности для инвестирования, в данном случае – в проекты коммерческой недвижимости. Если вы планировали и готовы, если вы ждете и ищете, то вас обязательно найдут, оценят, в вас вложат, а в последствии – у вас выкупят ваш объект», - говорит Непоседов.


Читать другие статьи

22.08.2017
На рынке торговой недвижимости в первом полугодии 2017 года наметилось оживление спроса со стороны арендаторов, что повлекло за собой рост арендных ставок.
подробнее