Агломерация Ирпень-Буча: когда город только развивается

28.08.2017
  821

Автор: Григорий Мельничук

Динамично развивающаяся агломерация Ирпень-Буча, в которую уже де-факто включились и Гостомель с Ворзелем – показательный пример, как в украинских реалиях небольшие пригороды за несколько лет стали лидерами жилой застройки столичного региона. И  развития инфраструктуры: здесь прокладываются дороги, открываются детские садики, парки и скверы, появляются пешеходные улицы и аллеи.

В Ирпене и Буче застройщики жестко конкурируют между собой за инвесторов, городские администрации – за новых жителей, коренные горожане – за сохранение зеленых зон и исторической среды, а новоселы – за качественную инфраструктуру и жизненное пространство. Так город развивается!

История: наследие дачных застройщиков

Ирпень, Буча, а также соседние Коцюбинское, Ворзель, Клавдиево, Немишаево появились на карте в начале ХХ века, когда прокладывали железную дорогу Киев – Ковель. Уже тогда на них обратили внимание киевские девелоперы тех лет – с развитием железной дороги в городе стало популярным иметь дачу в пригороде, куда пустили дачные поезда – предшественники нынешних электричек.

Застройщики включились в процесс девелопмента еще до появления этих населенных пунктов – добились, чтобы в районе Бучи железнодорожная линия делала зигзаг: так больше территорий под потенциальную застройку дачами оказывалась вблизи станций. В память той короткой эпохи осталось несколько роскошных дач, часть из которых стоит в запустении.

Транспорт: новая дорога и монополия маршруток

В наше время определяющим для развития Бучи и Ирпеня стал транспорт. В 2003 году Киев открыл новые станции метро «Житомирская» и «Академгородок», что значительно сократило путь из пригородов к центру столицы. В 2000-х годах запустили северный участок Окружной дороги – появилась возможность по Варшавской трассе и Окружной за 20 минут доехать до Оболони, где также есть метрополитен. И именно на 2004 год пришлось строительство первого многоквартирного дома в Ирпене после 10-летнего перерыва!

На этом развитие транспортной инфраструктуры не остановилось. В конце 2000-х годов началось строительство новой дороги через Беличанский лес, напрямую с жилого массива Новобеличи к селу Романовка и восточной окраине Ирпеня. Одним из главных лоббистов дороги был ректор Академии налоговой службы Петр Мельник – в 2000-х этот вуз стал одним из самых престижных в стране, а его кампус пополнился современными зданиями.

То, что транзитный транспорт оказался направлен через жилой массив, никого не заботило – было выбрано кратчайшее направление, и расстояние от станции метро «Академгородок» до Ирпеня сократилось на 13 километров.

Еще во время открытия новой дороги власти озвучивали планы строительства троллейбусной линии Киев – Ирпень, открытие анонсировалось в 2012-2013 годах, однако, как показала реальность, тему троллейбуса использовали как противовес замечаниям экологов, что новая трасса разрезает лесной массив.

С тех пор троллейбус уже не упоминается – пассажирские перевозки монополизировали маршрутки, стоимость проезда от станции метро «Академгородок» 12 грн – до Ирпеня и 15 грн – до Бучи. В сравнении с киевскими маршрутами аналогичной протяженности это довольно дорого – однако перевозки практически монополизировало ООО «Ирпенское АТП 13250».

Компания ведет агрессивную политику: в 2014 году ее руководители при «поддержке парней спортивного вида» открыто блокировали запуск бесплатных маршруток из Ирпеня и Бучи в ТЦ «Ашан. Беличи»: в ход шли угрозы, задержание автобусов.

В планах развития дорожной инфраструктуры Ирпеня строительство объездной дороги по пойме одноименной реки. На разработку проекта уже выделили 60 млн грн, а на месте будущей дороги устроили свалку строительного мусора, засыпая пойменные луга. Новая дорога станет продолжением пути на Стоянку и к Житомирской трассе и разгрузит центральные магистрали города.

Застройка: больше, выше и оригинальней

Может показаться, что архитекторы новых ЖК Ирпеня и Бучи послушали урбанистов: застройка не выше 7-8 этажей в современном стиле, дворы без машин, качественное благоустройство. Жилые комплексы выглядят «как на Западе» – если не знать их историю, реалии и перспективы.

Первая причина более интересной архитектуры и благоустройства – конкуренция. В Ирпене строится около трети всех жилых комплексов Киевской области, притом что столичный регион – лидер в стране по объемам сдачи в эксплуатацию. Объектов около сотни, есть множество мелких застройщиков, офисы продаж которых конкурируют между собой.

Вторая причина, почему здесь начинали строить малоэтажное жилье – юридическая. Застройщиками выступали не компании, а частные лица, и какое-то время жилые комплексы строились как частные трехэтажные дома, а потом легализовались. Нижний этаж оформлялся как цокольный, сверху – жилой мансардный, и вот – дом в 4-5 жилых этажей.


Первые новостройки Ирпеня – небольшие ЖК малой и средней этажности

Землю под застройку горсовет также выделял частным лицам – небольшими участками, которые застройщики уже «сшивали» обратно в большие территории. С общей либерализацией и «возмужанием» застройщиков дома начали «расти» – и сейчас это уже 7-8 этажей, строятся и 10-этажки, в новых ЖК есть уже и 16-этажные дома, а в перспективе – 25-этажные жилые высотки.


Новостройки  начали «расти» – и сейчас это уже 7-8 этажей, строятся и 10-этажки, в новых ЖК есть уже и 16-этажки

Так что, увы, первые 4-5-этажные дома и таунхаусы совсем скоро будут выглядеть уже как «историческая» застройка. Кстати, есть случаи, когда в процессе строительства добавляли этажи, а участки с вековыми соснами, которые инвесторам более «старых» домов преподносили как будущие скверы, превращались в стройплощадки.


Первые 4-5-этажные дома и таунхаусы совсем скоро будут выглядеть уже как «историческая» застройка

Новые районы: все ближе к Киеву

Новые дороги со стороны Киева стимулируют появление новых жилых комплексов со стороны столицы. Самая крупная новая площадка в Ирпене – несколько ЖК в районе кольца на въезде в город, именно там, где трасса из Киева входит в город и начинается дорога на Стоянку. Здесь на опушке леса когда-то начали строить дачный поселок, но сейчас и лес, и дачи идут под снос, вместо них растут уже не «домашние» 4-5-этажки, а серьезные монолитно-каркасные высотки.

Район, в котором может оказаться до 10 тысяч жителей, строится на удалении от существующей застройки, здесь пока нет коммуникаций, а единственные соседи – областной кинологический центр МВД. С ними ведутся переговоры о переезде – а пока в процесс передела земли в будущем районе включились и церковники. Просто у развилки дорог в Ирпень они «застолбили» аж два участка «под строительство» храма.

Продвигается к Киеву и Буча – правда, восточные административные границы там застроены, так что фактически новостройки расположены в Гостомеле. Большие комплексы по 7-10 этажей также мало напоминают былые «исторические» малоэтажки.


Большие комплексы по 7-10 этажей также мало напоминают былые «исторические» малоэтажки

Центральные парки: скульптуры и газоны между соснами

Для инвесторов жилья имеет значение близость парка или сквера, потому следующим уровнем развития Ирпеня и Бучи стало обустройство зеленых зон. И хотя под новое строительство здесь массово вырубаются вековые деревья, по количеству новых парков и скверов эти города наверняка лидеры в области, а то и по стране.


По количеству новых парков и скверов Ирпень и Буча наверняка лидеры в области, а то и по стране

Самый известный парк агломерации – Городской парк в Буче, открытый в 2011 году. На площади 42 га устроены аллеи, озера с фонтанами, мини-зоопарк, скейт-парк, веревочный парк, детский городок, несколько кафе, есть велопрокат, пляж, а на озере даже устроили небольшой островок, куда очень любят доплывать дети. Есть открытая сцена, где играет духовой оркестр, проводится театральный фестиваль.
При входе в парк – большая ротонда, «французский парк» – кустарники, зеленые арки, фонтаны, на берегу озера – набережная с декоративным мостиком через ручей, по парку разбросаны разноплановые скульптуры. Дополняют идиллию образцовые газоны: много посетителей на них отдыхает, и никто никого не гоняет. Есть бесплатный чистый туалет и бесплатная парковка, а вот общественный транспорт сюда не ходит.


Самый известный парк агломерации – Городской парк в Буче

Главным парком Ирпеня долгое время считалась зеленая зона в центре у старинной церкви, однако летом 2016 года был открыт новый Центральный парк – на восточной окраине со стороны Киева. По сути, это 6 га хорошо благоустроенного леса: между вековыми соснами уложен газон, выделена зона для барбекю – железные мангалы в виде оленей, столики с лавочками, все бесплатно.


В оформлении парков очень популярен древнегреческий стиль

Оформление парка – некое подобие древнегреческого стиля, с массивными колоннами, по территории – благоустроенные аллеи, скульптуры, небольшой водоем, размеченные велодорожки. Также в Ирпене открыли парк «Покровский», где мастера с разных регионов Украины изготовили деревянные скульптуры.

Цель создания парка абсолютно прозрачна – за его забором уже начинается стройплощадка, и менеджеры-продажники водят потенциальных инвесторов именно через парк. Соседний участок вдоль дороги, где еще год назад стояли сосны, уже также зачищен от деревьев и готовится к застройке.


Цель создания парка в Ирпене абсолютно прозрачна – за его забором уже начинается стройплощадка

Публичные пространства: аллеи, пешеходные зоны и фонтаны

Вслед за парками в Буче и Ирпене занялись развитием публичных пространств. Как водится, первой начала Буча – здесь в октябре 2015 года на улице Островского была обустроена аллея «Променада»: с велодорожками, озеленением, игровыми площадками для детей разного возраста, баками для сортировки мусора.


Один из элементов современных общественных пространств - велодорожки

Здесь впервые появились бетонные лавки плавных форм – такие впоследствии установили в Бучанском парке, а также в ряде других публичных пространств в пригородах и в Киеве. В диковинку сначала была хорошо сделанная навигация, а огромные коты стали символом аллеи.

Спустя год, уже в октябре 2016 года на День города открылся обновленный центр Ирпеня. Центральную улицу Шевченко здесь окончательно превратили в пешеходную: закрыли въезд автотранспорта, а дворовые заезды регулируются боллардами, везде – поднятые пешеходные переходы. На улице и на площади, примыкающей к зданию мэрии, – колонны, скульптуры, «сухой» светомузыкальный фонтан, клумбы.


Центральную улицу Шевченко в Ирпене окончательно превратили в пешеходную

Выполнено все в том же «древнегреческом» стиле, что и Центральный парк, таким же образом «облагородили» прилегающий мемориал времен Второй мировой войны,  в том же стиле декорировали нижний этаж ближайшей к площади многоэтажки. Новая улица-аллея упирается в привокзальную площадь, где ситуация осталась плачевной – те же МАФы, стихийная парковка.

Куда пойти: детсады, магазины и… офисы

Новостройки Ирпеня и Бучи пока в стадии заселения, потому спрос на «инфраструктуру жизни» только растет. Уже несколько лет, как горожане столкнулись с проблемой мест в детсадах – есть коммунальные, в которые надо записываться едва ли не с рождения ребенка, есть частные – со стоимостью в несколько тысяч гривен в месяц.

В сентябре 2015 года был открыт детский сад «Пчелка» – первый коммунальный детсад, построенный в Ирпене за все годы независимости, в планах – еще несколько частных. Кстати, детсады здесь имеют свои весьма милозвучные названия – «Морквинка», «Козачок», «Акварельки», «Капитошка». Развиваются и микро-детсады – просто в квартирах организовывают небольшие группы.

Ритейл в агломерации также на стадии развития: на оба города всего один большой ТРЦ «Модуль», на жителей Ирпеня и Бучи ориентируются ТРЦ Lavina Mall, «Ашан» и «Эпицентр» на киевской окружной. Однако в города заходят большие сети – уже есть «Фора», «Пчелка», ожидаются и другие. А вот банки «заходить» пока не спешат – все же горожане ориентированы больше на Киев.

Еще одна особенность застройки в Ирпене, – большие коммерческие площади на первых (а подчас и вторых) этажах. В городе пока нет бизнеса, который бы заполнил все эти потенциальные офисы, как и нет необходимости в таком количестве магазинов. Сами горожане говорят, что в перспективе эти площади можно использовать для детских учреждений – школ, садиков, учебных центров.

Экология: вода, заводы и поймы рек

Во времена дореволюционных дач Ирпень, Буча и Ворзель считались климатическими курортами, в советское время здесь также развивались санатории и пионерлагеря, но уже появились и промышленные предприятия. Слава городов-курортов используется нынешними маркетологами застройщиков, однако из-за массовой застройки и вырубки деревьев далеко не везде здесь можно подышать тем самым «лесным воздухом».


Под новую застройку ведется массовая вырубка лесов, и скоро подышать лесным воздухом будет не так просто

Самый большой загрязнитель – асфальтобетонный завод, расположенный, к тому же, в пойме реки Буча, где регулярно горят торфяники. Радиус санитарной зоны завода – километр, от жилых кварталов его ограждала дубовая роща. Однако она была распайована и частично уже застроена десятком жилых комплексов. Новоселы этих ЖК попадают как раз в санитарную зону завода: Ирпенская СЭС бьет тревогу, а жители жалуются на проблемы со здоровьем.

Еще одна серьезная проблема – питьевая вода. КП «Ирпеньводоканал» уже не раз предупреждало горадминистрации, что подключать новые дома к сетям нельзя – вода заканчивается. Есть проблемы и с ее качеством: регулярны ситуации, когда из крана начинает внезапно течь ржавая вода с маслянистой пленкой, отчего картриджи в фильтрах не выдерживает и недели. Результат – портится белье, стиральные машины, котлы – ведь отопление зачастую индивидуальное, с подкачкой воды из водопровода. Впрочем, регулярные обращения жителей и сюжеты в СМИ все же возымели эффект – в 2017 году в Ирпене планируют построить первую станцию обезжелезывания воды стоимостью 8 млн грн, еще две – в 2018 году.

Перспектива: единый город и наземное метро

Мы намеренно обходим тему мэров Бучи и Ирпеня – личности Анатолия Федорука и Владимира Карплюка довольно неоднозначны и, наверное, рано делать оценку их деятельности. Города действительно развиваются, со всеми плюсами и минусами, – и роль градоначальников в этом очень велика.

Очевидно, что впереди – много изменений. Десятки новостроек еще ожидают заселения – и существенный рост числа горожан провоцирует спрос на розничную торговлю, еще больше – на детсады, школы. Появятся новые большие ТРЦ – уже не надо будет ездить в Киев.


Существенный рост числа горожан провоцирует спрос на розничную торговлю, еще больше – на детсады, школы

Откроются внутренние маршруты общественного транспорта – возможно даже электробусы, если будет поддерживаться тема экологического зеленого города. Рано или поздно киевская городская электричка, по образцу европейских аналогов, продолжит маршруты в пригороды – практически в формате метрополитена.

Самое интересное начнется через 5-7 лет, когда новоселы обустроятся и начнут заявлять свое «право на город». Столкнувшись с проблемами воды, транспорта, экологии, общины соседних городов и поселков могут прийти к объединению в некий Большой Ирпень – с населением в 200-300 тысяч жителей, и это будет не формальное, а реальное объединение.

Развитие этой агломерации ориентировано на новое жилое строительство, а, значит, и привлечение новых жителей. Многие ныне говорят – что в ближайшем будущем города будут конкурировать в первую очередь за людей.