Реновация промзон: сверхзадача для девелопера и архитектора

18.09.2017
  2492

Автор: Сергей Власов

Реновация промышленных или припортовых зон – это не просто преобразование территорий бывших заводов или транспортных предприятий в жилые районы. Это скорее создание совершенно новой среды, иной «ткани города». Справедливо ли это утверждение для Украины, насколько подобная «сверхзадача» выполнима и актуальна у нас, и кто может быть инициатором подобных проектов, разбирался Property Times.

Сверхзадача для девелопера

Итак, дано: любая заброшенная промзона, не использующаяся по назначению. Девелопер, собственник участка и инвестор (иногда роли совмещаются) решают, что здесь можно возвести новый жилой комплекс, а квартиры в нем – выгодно продать. Вместе они озадачивают архитекторов, и, если город и общественность не против (а в наших реалиях идея реновации почти никогда не противоречит интересам этих групп, ведь промзоны – не дворы и не парки), — начинается захватывающая работа.

Но тут возникает одна из главных сложностей реновации: девелопер и архитекторы должны создать проект, приносящий доход, но построенный не только на экономике. Оказывается, нельзя просто так взять, и встроить новый микрорайон в уже существующий город. И сделать это нужно не по советским лекалам (гектарами и пятилетками), а почти ювелирно, соотносимо с «человеческими размерами».

Как отмечает Андрей Ваврыш, Riverside Development, «Реновация должна базироваться на здоровом компромиссе – вниманию к историческому наследию, развитию присущих только этой территории культурных форматов и объектов и, одновременно, обладать функциональным и эмоциональным компонентами, ориентированными на потенциальных покупателей».

Другими словами, экономическую модель нужно «привязать» к исторической архитектурной традиции города, окружающего зону реновации, а также интегрировать ее в существующую инфраструктуру. Например, развить идею квартальной (а не микрорайонной) застройки Подола на близлежащую территорию реновации Рыбальского острова. Чем не сверхзадача?


Фишкой жилого комплекса Rybalsky  должна стать развитая сеть улиц, водные каналы, дворы без машин

Инициатива реновации

Имея такой нетривиальный вызов, получаем вопрос: а кто должен инициировать подобные проекты? Эксперты полагают, что во главе столь масштабной задачи может стоять исключительно частный девелопер. С другой стороны, город должен определять, в каких условиях, в каком формате, придерживаясь каких принципов, будет работать девелопер.

«Инициатива должна исходить с двух сторон, – говорит Антон Олейник, архитектурное бюро burø. – Чтобы промышленные территории развивались в интересах города, город должен предложить стратегию развития всех территорий, и каждый новый проект должен интегрироваться в общее виденье. Эта перспектива, безусловно, должна учитывать экономическую и социальную составляющую. Сейчас у нас есть генплан, который, впрочем, свою функцию не выполняет, в нем множество утопических допущений. Это всего лишь документ, и в условиях рыночной экономики не работает. Это могло работать лишь в советский период в условиях плановой экономики, когда всеми участниками проекта было, условно, государство».

Для города в целом реновация – достаточно выгодное дело. За обновление территорий берутся частный инвестор и девелопер, осознающий, что реализовать проект надо хорошо (иначе будет не конкурентно), при этом почти ничего не просящий взамен.

Как комментирует тему Влодко Зотов, Бюро инициативной архитектуры GA: «Мы, наконец-то, подошли к такому этапу, когда самому девелоперу выгодно реализовывать проекты, устраивающие всех. От этого сегодня зависит экономический успех проекта. Девелопер думает критериями качества – и это очень хорошо».

Городу выгодно интенсифицировать использование земель, создавая многофункциональные районы. При этом не создавая дополнительной нагрузки на инфраструктуру, а используя имеющуюся. «К тому же, экономические связи значительно лучше развиваются внутри сформированного города. Для девелопера реновация – это возможность проявить способность заниматься проектом глубоко и комплексно, формировать команду и принимать масштабные вызовы. Если застройщик не ленив, имеет пытливый ум, стремится все изучить и имплементировать инновации, то для него реновация – роскошный подарок», – считает Андрей Ваврыш.

Реновация и Киев

Последние годы в новостях о рынке недвижимости все чаще звучат сообщения о критическом сокращении или полном отсутствии земельных участков под застройку в столице. Свободных мест нет, либо они уже находятся в частной собственности.

С другой стороны, в Киеве, как и во многих крупных городах, большое количество так называемых «brownfields» – «ржавых поясов» индустриальной застройки, оставшихся с советских времен, но уже не используемых.

«Если осваивать только эти территории, при нынешних потребностях рынка жилой недвижимости, их может хватить на ближайшие 50 лет застройки, – говорит Влодко Зотов. – Другой вопрос, что характерная особенность этих зон – не самое высокое качество возведенных в спешке пятилеток строений. Оставшиеся здания практически невозможно реконструировать. По этой причине у нас нереализуемы проекты по типу европейских – с сохранением антуража и узнаваемых профилей исторических построек».

И именно по этой причине реновация в Киеве – это, как правило, использование участков «из-под» промзон, застройка их, можно сказать, с нуля.

Реновация и интеграция

При таком подходе актуальным становится вопрос интеграции «обновленной территории» с «остальным городом». Пока особых проблем не было – в случае с Рыбальским территория была уже как бы вписана в район с развитой инфраструктурой. Здесь проходит несколько линий общественного транспорта. Есть, пускай в планах, проект четвертой линии метро (многострадальное «метро на Троещину») или, как альтернатива, скоростного трамвая.

Все же, как отмечает Влодко Зотов, «Промзоны под реновацию достаточно плохо интегрированы с городской тканью, и каждый проект приходится начинать с решения именно этого вызова: как зону реновации «подключить» к остальному городу».


ЖК «Комфорт таун» – яркий пример реновации территории бывшего завода

С другой стороны, девелоперы всегда обращают внимание на разграничение зон ответственности – есть застройщик, отвечающий за реализацию проекта, создающий рабочие места и т.д. И есть город, в чьей компетенции общественный транспорт, инфраструктура города и т.п.

«Нужно не забывать, что у каждого своя работа, то есть девелопер не может заменить государственные программы и заниматься тем, за что ответственна горадминистрация. С другой стороны, застройщик может создавать общественные пространства, формируя широкие улицы и проспекты, бульвары, – это во многом определяет девелопер, независимо от того, есть правила регулирования со стороны государства или нет. Впрочем, компромисс можно найти всегда – я еще не сталкивался с безвыходными ситуациями, при условии, что обе стороны работают по схеме win-win», – говорит Андрей Ваврыш.

Реновация и перспективы

Проекты реновации для столицы – уже не новшество. Процесс в этом направлении идет, можно упомянуть, в частности, ЖК «Комфорт таун», построенный на территории бывшего завода, жилой район Рыбальский, находящийся в активной стадии реализации, разрабатываемый проект ревитализации Телички, старт проекта ЖК «Файна таун» на месте выставочного центра «КиевЭкспоПлаза».


ЖК «Файна таун» строится на месте выставочного центра «КиевЭкспоПлаза»

В планах, которыми делится Андрей Ваврыш, новый проект реновации в промышленной зоне на территории так называемого «Нового Подола», ближе к станции метро Тараса Шевченко. Сейчас многие из этих территорий перепрофилированы в офисные пространства, склады, типографии, поэтому зона работает днем, но ночью там почти все замирает, есть полностью заброшенные территории.

«Два актуальных тренда, обуславливающие перспективы для реноваций – урбанизация и расширение «мест приложения труда». Промышленные зоны в прежних масштабах уже не нужны, производство организуется более компактно. Поэтому реновация промзон – это главный тренд на ближайшее десятилетие. И ситуация эта не уникальная для Киева или Украины, здесь мы полностью совпадаем с мировыми тенденциями. И мы обязательно станем свидетелями того, что подобные проекты будут только прибывать», – считает Антон Олийник.

Примеры реновации промзон в мире

Baku White City – один из масштабных градостроительных проектов в Азербайджане. Проект предусматривает восстановление и развитие восточной части центра столицы (Черный город), занимающей территорию 221 гектара. Генеральный план Baku White City предусматривает создание 10 универсальных районов городского типа с общественными зонами, коммерческими и арт-объектами. По завершении проекта население Baku White City может составить до 50 тыс. жителей.

Хафенсити – район Гамбурга, появившийся на месте старого порта. Один из крупнейших градостроительных проектов Европы, где на месте складов и портовых помещений строятся суперсовременные футуристические здания из стекла и бетона – жилые дома, офисы, магазины, рестораны, музеи и культурные центры. При этом знаменитый промышленный комплекс девятнадцатого века Шпайхерштадт был не снесен, а переделан в музеи и галереи современного искусства. Завершение работ по ревитализации планируется к 2020 году.

Конфлуанс в Лионе (Проект Лион-Конфлуанс) – один из крупнейших в Европе проект по ревитализации промышленной зоны. В 90-х под реконструкцию – жилую и коммерческую застройку – было отдано около 150 га бывшей припортовой зоны со складами и предприятиями. Проект отличается формированием больших общественных зон, а также необычной планировкой домов: архитекторы постарались, чтобы окна домов не смотрели друг на друга.

Krøyers Plads в Копенгагене – проект по реновации промзоны в Копенгагене, где склады на набережной превратились в жилой район. Строительство зданий в нынешнем виде было завершено в 2016 году. На месте жилого района была старинная верфь (чья история начинается еще в 1750-ых годах).

 

Интересно, что после 1970-х, когда верфь была заброшена, тут успели организовать пляж, а затем целый ряд архитектурных проектов для этого района был отвергнут общественностью или самим городом. Компромисс удалось найти лишь в 2011-ом году.