Девелопмент в исторической среде: как создать успешный и устойчивый объект

27.06.2018   |  Блоги
  3744

Андрей Ваврыш

CEO SAGA Development


Источник фото: Saga Development

Cтроительство в окружении исторических зданий возлагает на девелопера дополнительную ответственность. Новое здание должно гармонировать с окружающей застройкой по архитектуре и объемам и, в то же время, быть успешным и устойчивым в долгосрочной перспективе. Это требует тщательной проработки проекта на всех этапах его реализации.

Предварительное изучение участка

Прежде, чем приступать к проектированию, необходимо внимательно изучить местность – проанализировать функционал соседних зданий, исторический контекст, при необходимости провести археологические исследования.

В процессе урбан-анализа – первого этапа предварительного исследования – выясняется функциональное назначение соседних зданий и расположение участка по отношению к ним. Важна схема движения транспорта – легкового, грузового и общественного, возможность подъезда автомобилей экстренных служб.

Второй этап предварительного изучения участка – археологические исследования. При строительстве в охранной зоне они предусмотрены законом. А проведение исследований свидетельствует о социальной ответственности девелопера и бережном обращении с историческим контекстом.

Изучение общественного мнения

Исследование функционального назначения зданий района позволяет понять, каких функций нет или недостаточно.

Изучение мнения жителей ближайших домов, сотрудников офисов и туристов, дает понимание того, в каких функциях они действительно нуждаются.

Зачастую респонденты не до конца понимают свои потребности, особенно в долгосрочной перспективе. Что такое культурный центр — кинотеатр, общественная библиотека, музей или зал для публичных лекций? Когда человек говорит, что ему не хватает культурной функции – задача девелопера предложить ему то наполнение, которое он выберет завтра и через 5 лет.

Продуманное функциональное наполнение

Чтобы решить эту задачу, одновременно с исследованием общественного мнения следует изучить международный опыт создания современных объектов в исторических районах.

Как показало исследование, которое мы проводили при разработке проекта SAGA City Space на Сагайдачного, 18, культурная функция новых зданий в исторических районах крупнейших городов мира обычно неоднородна: в одном и том же здании работают выставочные залы, библиотеки, кинотеатры, которые дополняются сервисными функциями – коворкингами, кафе, ресторанами, зонами отдыха. В последние годы начали появляться коливинги. В Украине в таких объектах пока преобладают коворкинги, которые легко трансформируются в площадки для проведения мероприятий.


Источник: Saga Development

В то же время, исследование улицы Сагайдачного и окрестностей обнаружило несколько противоречий. Улица соседствует с Киево-Могилянской академией, но ни на ней, ни поблизости нет ни одного современного образовательного центра. При огромном выборе заведений общественного питания не нашлось ресторана мирового уровня. Несмотря на то, что большинство зданий используются как офисы, мы не обнаружили качественного коворкинга.

Социальная значимость

Главный вызов для строительства в исторической среде – наполнить эту среду новыми смыслами и предложить оптимальный для города и горожан микс функций.

Успешным и устойчивым в долгосрочной перспективе будет здание, которое удовлетворит уже существующие потребности и предложит новые функции, способные стать центром притяжения и сделать здание новой достопримечательностью.

По данным исследований, в центральных исторических районах Киева наиболее востребованы функции работы, образования, отдыха и проживания. При реализации этих функций следует учитывать последние мировые тренды. Например, в полифункциональном здании оптимальным для работы будет не классический офис, а коворкинг, который легко преобразуется в образовательную платформу.

Новым кафе или рестораном на исторической, особенно, пешеходной улице, сегодня мало кого удивишь. Поэтому формат заведения должен быть таким, чтобы оно само по себе притягивало посетителей и туристов. Например, ресторан, отмеченный звездой Мишлена, или кафе на крыше с видом на город.

Проектируя жилую функцию, важно понимать, что не каждый согласится жить на исторической улице, наполненной туристами. С большой вероятностью это будут иностранные дипломаты, артисты или другие публичные люди. И чтобы будущие апартаменты можно было продать дорого, они должны максимально соответствовать запросам этой аудитории.

Деликатный подход к строительству

Архитектура объекта, который строится в окружении исторических построек – одна из самых важных характеристик.

Архитектура здания должна быть выразительной и запоминающейся, а материалы, используемые в отделке фасада – уникальными. Важна гармония с существующим профилем улицы и соответствие высоты историко-культурному режиму использования территории и существующему ансамблю застройки. Для этого не обязательно копировать архитектуру соседних домов и создавать псевдо-старину. Зато можно и нужно использовать эксклюзивные материалы, например, кирпич ручной работы, и технологии, характерные для старинных зданий.

Такое детальное изучение контекста, взвешенный и бережный подход к строительству позволит не просто построить очередное новое здание на исторической улице, но создать новую достопримечательность, центр притяжения для горожан и туристов без создания чрезмерной нагрузки на существующую инфраструктуру. А это – именно то, что сегодня нужно украинским городам.