Красивая обертка или суть: что на самом деле происходит на рынке недвижимости

Дмитрий Кравченко

глава наблюдательного совета Z-Capital

Перед президентскими, а потом и внеочередными парламентскими выборами в Украине, по традиции, начали активно обсуждать возможный рост спроса, и, соответственно, цен на жилую недвижимость в Киеве. Мол, во-первых, ожидается переезд новой политической элиты и их помощников в столицу. Во-вторых, существует риск роста с осени валютного курса, при котором многие украинцы спешат инвестировать в недвижимость.

Но, обсуждая возможные радужные перспективы, почему-то никто не обратил внимание на одну важную вещь — предвыборная суета в Украине началось в тот момент, когда на рынке недвижимости обычно сезон продаж. А потом мы плавно зашли в лето — период абсолютного затишья на рынке. Соответственно, продажи жилой недвижимости вместо того, чтобы лишь немного притормозиться в сезон отпусков, начали падать еще с начала весны. И, по итогу, за весь избирательный период сократились на 34% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как результат, отечественные строители оказались в жестком кризисе ликвидности.

Что это означает для инвесторов в недвижимость? Однозначно, перенос сроков сдачи объектов в эксплуатацию. Причем, как минимум, на год-два. Ведь, то, что застройщики не успеют сделать на протяжении теплого сезона (проложить коммуникации, поставить окнами, обшить дома внешним утеплителем, обустроить придомовые территории и пр.), им придется доделывать уже следующей весной.

Кроме того, кризис ликвидности, который испытывают застройщики, для многих из них (и, в первую очередь, мелких и средних) может закончиться банкротством. А это означает, что волна недоверия к новостройкам со стороны инвесторов снова вспыхнет. Что, согласитесь, не способствует спросу. 

При этом не стоит забывать, что в ближайший год-два в Украине вряд ли будет наблюдаться экономический рост. Скорее, наоборот. Поэтому вполне очевидно, что мы будем наблюдать очередную волну оттока населения из страны, вследствие чего вырастет предложение на вторичном рынке недвижимости. Что, опять-таки, не добавит покупателей застройщикам. 

Тогда возникает естественный вопрос: а что же будет с ценами? Статистика показывает, что за первые полгода стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 4,8%. Но это, скорее, номинальные показатели, озвученные маркетологами. Потому что на самом деле мы наблюдаем тенденцию, когда многие застройщики, несмотря на рост себестоимости строительства (на 9,3%), продают жилье практически по цене стройки. Ведь им нужно удержать хоть какой-то темп строительства и «проплыть» до следующего объекта, за счет которого они смогут достроить предыдущий. Также подобную практику можно наблюдать в случае масштабных квартальных застроек, когда первая очередь продается с минимальной маржой, с расчетом на то, что в дальнейшем уже готовое и введенное в эксплуатацию жилье станет лучшей рекламой проекту.

Подобные «операции», связанные с дефицитом ликвидности, естественно, не смогут не отобразится на качестве стройки. Поэтому не нужно думать, что кто-то из застройщиков предложит рынку качество лучше, чтобы хоть как-то выделится среди конкурентов. Нет, все будут делать ставку на цены. И это означает, что качество строительства будет падать.

По этой же причине не следует рассчитывать на прогрессивные архитектурные решения или обширную инфраструктуру. Завтра, когда застройщик по-прежнему будет испытывать кризис ликвидности, ему придется от много отказаться. Он нарисовал здесь карусель, ее там не будет, нарисовал детский центр — его тоже не будет. Скорее всего, он продаст коммерческие помещения под парикмахерскую или пивную вместо детского центра. Ведь кризис ликвидности диктует ему именно это. А все «хотелки» и «украшалки» — это только дополнительное отвлекание от стройки денег, которых нет.

Да и спроса на «сверх нечто» в строительстве в период, когда рынок падает, нет. Главным критерием для покупателя становиться надежность проекта — возможность застройщика выполнить свои обязательства. А в Киеве компании, способных на это, можно по пальцам пересчитать.

Поэтому советую покупателям смотреть не на рекламу объектов, а на суть. Обертка сейчас неважна. Нужно смотреть, что внутри. Ведь, фантик — это те обещания, которые вам дает застройщик, а конфета — это то, что вы по итогу получите. И хорошо бы, чтобы это был достроенный объект.

А достроить его могут только те застройщики, кто применяет в работе грамотный финансовый инжиниринг и грамотное бюджетирование. Именно рациональное использование ресурсов, как финансовых, так и трудовых, позволит таким компаниям пройти период экономической нестабильности и не допустить в своем портфеле недостроев. Среди таких компаний на данный момент я могу пересчитать компании по пальцам одной руки. Все они используют упомянутые выше механизмы финансирования строительства и имеют все шансы пережить кризис ликвидности на рынке.