Обстеження будівель та споруд, що постраждали внаслідок військової агресії: відповіді на поширені запитання
Станіслав Іванов,
керівник департаменту оцінки та консалтингу CBRE Ukraine
Георгій Ніколаєв,
керівник департаменту управління проєктами та технічного консалтингу CBRE Ukraine
Компанія CBRE Ukraine в рамках бізнес-лінії Управління проєктами та технічного консалтингу надає послуги з технічного обстеження комерційних і житлових будівель та споруд, що постраждали внаслідок військової агресії в Україні.
Експерти CBRE Ukraine підготували відповіді на найпоширеніші запитання, щодо цієї процедури.
Як технічно має відбуватись обстеження? Яка детальна процедура обстеження?
Георгій Ніколаєв, керівник департаменту управління проєктами та технічного консалтингу CBRE Ukraine: Міністерством розвитку громад та території України нещодавно напрацьовано перелік сертифікованих виконавців, які мають право на обстеження пошкоджених об’єктів, відповідно до класів наслідків. Їх існує три, відповідно до статті 32 Закону України про регулювання містобудівної діяльності (СС-1—СС-3). Для простоти, до кожного із класів відносяться наступні види будівель і споруд (1 клас — приватний сектор; 2 клас — громадсько-комерційна забудова; 3 клас — велика житлова та комерційна забудова, тобто ТРЦ, складські комплекси та інші). Так, до технічної оцінки стану пошкодження будівлі, допускається експерт із сертифікатом, що відповідає конкретному класу наслідків. Тоді як звіт за результатами обстеження затверджується персональною печаткою такого експерта. До прикладу, така особа-виконавець обстеження, яка співпрацює з нашою командою CBRE Ukraine обов’язково має персональний сертифікат експерта із класом наслідків СС-3, що також дозволяє виконувати обстеження для класів нижче третього.
Станіслав Іванов, керівник департаменту оцінки та консалтингу CBRE Ukraine: До процедури обстеження об’єкта нерухомості, в незалежності чи то житлова, чи комерційна нерухомість, варто залучити 4 спеціалістів:
- Експерта-оцінювача з оцінки нерухомості для визначення ринкової вартості об’єкту з фіксацією її на дві дати: станом близько до початку воєнних дій та на дату подання позову/дати, близької до завдання збитків. Додатково визначається сума недоотриманого доходу.
- Експерта з обстежень технічного стану нерухомості та виконання технічного аудиту.
- Консультанта, який займатиметься складанням проєктно-кошторисної документації і наданням рекомендацій, щодо проєктних рішень та кошторисоутворення.
- Професійного юриста, який має досвід роботи з майнових питань (найкраще з міжнародним досвідом).
Фактично, процедура є дещо схожою на процедуру виконання робіт для реконструкції будівлі, різниця полягає лише у тому, що в даному випадку потреба у реконструкції/повній відбудові викликана не застарілістю нерухомості, а її руйнуванням внаслідок воєнних дій.
У даній ситуації власник нерухомості повинен відповідально підійти до вибору консультантів, щоб бути впевненим у фінальному результаті, оскільки, досвіду замовника часто недостатньо, аби самостійно перевірити виконані роботи. При виборі експертів варто керуватись їх репутацією, історією бізнес-відносин із відомими замовниками, довірою ринку, перевірити сертифікацію та компетенції для оцінки великих комерційних об’єктів з великою вартістю.
Власник сам має звертатися й сплачувати послугу технічного обстеження? Якщо так, то чи відшкодовує держава витрати на обстеження власникові нерухомості?
Станіслав Іванов: В даному випадку держава має розробити механізми компенсації технічного обстеження, оскільки робота і оцінювача, і експерта з технічного обстеження дуже матеріально затратні. У випадку сегменту житлової нерухомості відшкодування, найбільш ймовірно, відбуватимуться за рахунок держави та донорських коштів з-за кордону. Що стосується комерційної нерухомості, швидше, такі роботи будуть виконуватись за власний рахунок, проте власник об’єкту може розраховувати на подальше відшкодування коштів, як за додаткові роботи, за умови фіксації витрат на ці роботи. Тобто, власник у судовому порядку по факту виконання робіт може отримати компенсацію.
Більше того, перед державою або відповідальними компаніями з ринку нерухомості постане дуже важливе завдання – проконтролювати, аби всі донорські кошти на відновлення об’єктів інфраструктури були використані виключно за призначенням, щоб запобігти розповсюдженню корупційних схем. Не виключено, що деякі компанії на ринку візьмуть на себе таку функцію контролю та мінімізації ризиків нецільового використання допомоги на замовлення донорів.