Обстеження будівель та споруд, що постраждали внаслідок військової агресії: відповіді на поширені запитання

01.06.2022   |  Блоги

Станіслав Іванов,

керівник департаменту оцінки та консалтингу CBRE Ukraine

Георгій Ніколаєв,

керівник департаменту  управління проєктами та технічного консалтингу CBRE Ukraine

Компанія CBRE Ukraine в рамках бізнес-лінії Управління проєктами та технічного консалтингу надає послуги з технічного обстеження комерційних і житлових будівель та споруд, що постраждали внаслідок військової агресії в Україні.

Експерти CBRE Ukraine  підготували відповіді на найпоширеніші запитання, щодо цієї процедури. 

Як технічно має відбуватись обстеження? Яка детальна процедура обстеження? 

Георгій Ніколаєв, керівник департаменту  управління проєктами та технічного консалтингу CBRE Ukraine:  Міністерством розвитку громад та території України нещодавно напрацьовано перелік сертифікованих виконавців, які мають право на обстеження пошкоджених об’єктів, відповідно до класів наслідків. Їх існує три, відповідно до статті 32 Закону України про регулювання містобудівної діяльності (СС-1—СС-3). Для простоти, до кожного із класів відносяться наступні види будівель і споруд (1 клас — приватний сектор; 2 клас — громадсько-комерційна забудова; 3 клас — велика житлова та комерційна забудова, тобто ТРЦ, складські комплекси та інші). Так, до технічної оцінки стану пошкодження будівлі, допускається експерт із сертифікатом, що відповідає конкретному класу наслідків. Тоді як звіт за результатами обстеження затверджується персональною печаткою такого експерта. До прикладу, така особа-виконавець обстеження, яка співпрацює з нашою командою CBRE Ukraine обов’язково має персональний сертифікат експерта із класом наслідків СС-3, що також дозволяє виконувати обстеження для класів нижче третього.

Станіслав Іванов, керівник департаменту оцінки та консалтингу CBRE Ukraine: До процедури обстеження об’єкта нерухомості, в незалежності чи то житлова, чи комерційна нерухомість, варто залучити 4 спеціалістів:

  •         Експерта-оцінювача з оцінки нерухомості для визначення ринкової вартості об’єкту з фіксацією її на дві дати: станом близько до початку воєнних дій та на дату подання позову/дати, близької до завдання збитків. Додатково визначається сума недоотриманого доходу.
  •         Експерта з обстежень технічного стану нерухомості та виконання технічного аудиту.
  •         Консультанта, який займатиметься складанням проєктно-кошторисної документації і наданням рекомендацій, щодо проєктних рішень та кошторисоутворення.
  •         Професійного юриста, який має досвід роботи з майнових питань (найкраще з міжнародним досвідом). 

Фактично, процедура є дещо схожою на процедуру виконання робіт для реконструкції будівлі, різниця полягає лише у тому, що в даному випадку потреба у реконструкції/повній відбудові викликана не застарілістю нерухомості, а її руйнуванням внаслідок воєнних дій.

У даній ситуації власник нерухомості повинен відповідально підійти до вибору консультантів, щоб бути впевненим у фінальному результаті, оскільки, досвіду замовника часто недостатньо, аби самостійно перевірити виконані роботи. При виборі експертів варто керуватись їх репутацією, історією бізнес-відносин із відомими замовниками, довірою ринку, перевірити сертифікацію та компетенції для оцінки великих комерційних об’єктів з великою вартістю.

Власник сам має звертатися й сплачувати послугу технічного обстеження? Якщо так, то чи відшкодовує держава витрати на обстеження власникові нерухомості?

Станіслав Іванов: В даному випадку держава має розробити механізми компенсації технічного обстеження, оскільки робота і оцінювача, і експерта з технічного обстеження дуже матеріально затратні. У випадку сегменту житлової нерухомості відшкодування, найбільш ймовірно, відбуватимуться за рахунок держави та донорських коштів з-за кордону. Що стосується комерційної нерухомості, швидше, такі роботи будуть виконуватись за власний рахунок, проте власник об’єкту може розраховувати на подальше відшкодування коштів, як за додаткові роботи, за умови фіксації витрат на ці роботи. Тобто, власник у судовому порядку по факту виконання робіт може отримати компенсацію.

Більше того, перед державою або відповідальними компаніями з ринку нерухомості постане дуже важливе завдання – проконтролювати, аби всі донорські кошти на відновлення об’єктів інфраструктури були використані виключно за призначенням, щоб запобігти розповсюдженню корупційних схем. Не виключено, що деякі компанії на ринку візьмуть на себе таку функцію контролю та мінімізації ризиків нецільового використання допомоги на замовлення донорів.

Якщо власник нерухомості вже почав виконувати якісь роботи по відновленню свого нерухомого майна, яким чином буде відбуватися визначення пошкоджень (фото, відеофіксація)? Чи не втратить таким чином власник нерухомості можливість отримати відшкодування від держави?

Станіслав Іванов: Станом на сьогодні кожен такий випадок пошкодження повинен розглядатись індивідуально, оскільки ринок досі очікує на законодавчі і процедурні норми та закони, якими можна було б керуватись. Регламентувати такі процедури потрібно, оскільки залишаються відкритими дуже багато запитань. В будь-якому разі, краще отримати технічний звіт від експерта разом із заключенням, перш ніж розпочинати самостійні відновлення будівель та претендувати на відшкодування від держави. Такі дії допоможуть отримати кошторисну документацію та необхідну проєктну документацію від сертифікованого експерта, що значно збільшить шанси на отримання компенсації. Важливо зазначити, що власники нерухомості повинні самостійно для себе вирішити чи готові вони до довгого процесу, аби врешті-решт отримати компенсацію, однак такі дії, за умови, що все буде процедурно зафіксовано значно підвищать вірогідність її отримання. 

Георгій Ніколаєв: Дещо детальніше механізми напрацьовані у сегменті житлової нерухомості, де власник може претендувати на компенсацію за зруйноване житло від держави, шляхом отримання іншого помешкання. При чому, лише у випадку відсутності можливості відновлення власного житла, та із обмеженням до 150 кв.м. У випадку, коли житло підлягає реконструкції чи ремонту, ситуація повинна розглядатись індивідуально, але в будь-якому разі варто отримати звіт від експерта, щодо технічного стану і подальшими рекомендаціями до розробки дефектного акту, або проєктно-кошторисної документації Також, важливим є питання часу, оскільки велика кількість людей не може очікувати і зацікавлена в тому, аби якнайшвидше самостійно відновити пошкоджену будівлю. Тобто, для подальшої компенсації рекомендується отримати звіт від технічного експерта, а також додатково зафіксувати стан і ступінь пошкоджень у присутності поліції та свідків. 

Станіслав Іванов: Не виключено, що методики оцінки збитків, що покривають сегмент комерційної нерухомості після активних напрацювань, можуть бути готовими до кінця літа. У даному сегменті, початково, технічний експерт разом з судовим експертом та/або поліцією можуть зафіксувати пошкодження. Перевагою також буде наявність оцінки даного нерухомого майна станом на 23 лютого 2022 року або раніше, тобто на фактичну довоєнну дату.