Как грамотная работа с подрядчиками позволяет строить вовремя и в рамках бюджета

12.10.2020   |  Блоги

Игорь Райков

директор по производству SAGA Development


Строить быстро, сдавать вовремя, при этом вписываться в рамки заранее определенного бюджета, не экономя на качестве — главная задача для любого застройщика. Одним из ключевых факторов в этом является грамотная работа с подрядчиками. 

Улучшить контроль работы подрядных организаций помогает диджитализация. Для этого мы используем весь функционал BIM, Spider Project, систему 1C:ERP, дашборды. Но это только инструменты. Реальный контроль лежит в плоскости профессиональных компетенций и подходов службы заказчика. 

Для украинского строительного рынка характерно тотальное отсутствие культуры выполнения договорных обязательств. Многие подрядчики работают по принципу «ввязаться в бой, а там посмотрим», то есть получить подряд на определенный фронт работ, взять аванс, а дальше — будь что будет. 

У большинства нет собственных, официально трудоустроенных сотрудников: подрядная компания обычно состоит из небольшого состава инженерно-технических работников, менеджмента, нескольких бригадиров, способных собрать на рынке разные бригады. Они могут работать как на эту, так и на любую другую компанию — миграция бригад по рынку колоссальная. 

Большинство бригад в процессе работы пытается повысить расценки на свои услуги, и, если заказчик отказывается, уходит. Профессионализм подрядчика определяется тем, насколько быстро он может заменить бригаду «шантажистов», как тщательно при такой частой смене персонала контролирует качество выполнения работ и насколько эффективно управляет деньгами, полученными за тот или иной фронт работ.

Это основные критерии оценки профессионализма подрядчика, но для эффективного управления стройкой их недостаточно. Мы выстроили другую систему, которая позволяет обеспечить своевременное выполнение работ в рамках бюджета. 

Жесткие критерии отбора

Мы не выбираем победителя тендера только на основании цены. Самая низкая цена часто результат того, что подрядчик для победы в тендере очень халатно отнесся к проработке спецификаций и выданных нами тендерных заданий, не учел весь объем работ. При отборе мы обращаем внимание на качество проработки тендерного задания, примеры выполненных работ, гибкость и динамичность в части регулярной смены бригад. Также учитываем репутацию подрядчика на рынке и его способность нести ответственность за качество выполнения работ. 

Дискретное управление фронтами и платежами 

Вместо того, чтобы отдать подрядчику весь объем работ сразу, мы предварительно делим работы на фронты, оплачиваем материалы только на захватку, над которой он сейчас работает, и авансируем работы. 

Закупка материалов службой заказчика

Предоставление подрядчику права самостоятельно закупать материалы давало ему возможность распоряжаться деньгами по собственному усмотрению, часто не в пользу проекта. Это приводило к возникновению долговых претензий со стороны поставщиков и останавливало поставки. В итоге, мы перешли к закупке материалов службой заказчика, что позволяет избежать нецелевого использования средств.

Микрофинансирование

Помесячное или проектное авансирование работ приводило к ситуации, о которой я писал в начале: после получения аванса за весь объем работ подрядчик мог исчезнуть. Это провоцировало простои и задержки сроков строительства, репутационные потери ложились исключительно на заказчика. Положить этому конец помогла разбивка авансирования еженедельно. Если подрядчик плохо работал предыдущую неделю, он не получает аванс за следующую или мы вовсе меняем подрядчика. Нагнать объем работ за неделю значительно проще, чем за месяц или более длительный срок. 

Соревновательность 

Там, где это не вредит качеству, мы привлекаем несколько подрядчиков на отдельные фронты по одному виду работ. Тот, кто справится со своим фронтом быстрее и качественнее, получает следующий заказ. 

Но необходимо соблюдать разумный баланс. Когда между работами, которые выполняют соревнующиеся подрядчики, есть стык-монтаж, там всегда будет конфликт. Конструктивное разрешение таких конфликтов определяет уровень профессионализма генподрядчика.

Бизнес в Украине развивается только 20 лет. В Европе и США есть компании с 250-летней историей, у них существует преемственность, репутация, культура взращивания кадров, которые исповедуют ценности компаний. Уверен, что через 10-15 украинские компании тоже научатся соблюдать договорные отношения. Рынок оставит только таких.