Остановить нельзя строить: как эффективно управлять строительными проектами во время карантина

04.05.2020   |  Блоги

Игорь Райков

директор по производству SAGA Development, основатель Школы профессионального девелопмента UrbanLand.PM

 

По оценкам, в период карантина в Киеве и области по разным причинам остановилось около 50 стройплощадок. Это всего около 15% строек региона, и общие последствия для отрасли пока оценить сложно. В то же время, даже в условиях существующих ограничений найти возможности эффективно управлять девелоперскими проектами можно и нужно. Уже в самом начале карантина мы предприняли ряд мер, которые в итоге позволили сохранить темпы работ на всех стройплощадках SAGA Development. 

Риски остановки строительства

В самом начале карантина существовал риск принудительной остановки строек в результате введения чрезвычайного положения. Это повлекло бы за собой ряд негативных последствий — как для отдельно взятой компании, так и для экономики в целом. 

Репутационный риск. За время своей работы рынок недвижимости накопил немало негативного опыта. Элита-центр, стройки Войцеховского, совсем свежий пример «Укрбуда» — значительная часть инвесторов воспринимают все происходящее на рынке через призму этого опыта. Остановка строительства отпугнула бы даже тех, кого не напугали карантин и принудительная остановка работы сервисных бизнесов. 

Финансовый риск. Отток новых клиентов и снижение поступлений от продаж произошло у всех застройщиков. Однако около 70% регулярных поступлений обеспечивают рассрочки. Не видя динамики на площадке, клиент закономерно отказывается вносить платежи. Демонстрируя высокую активность работ, мы показываем ему, что находимся в одной лодке, и своевременное выполнение обязательств — в общих интересах. При замороженной стройке такой довод не будет состоятельным. 

Макроэкономический риск. Мало кто из участников рынка самостоятельно осуществляет полный спектр строительных работ. Обычно в процессе строительства задействованы подрядные и субподрядные организации. Остановка стройки запускает остановку работ бригад, подрядных компаний, производителей материалов.

Например, уровень потребления арматуры в феврале составил 70 тыс. тонн, в марте — 35 тыс. тонн, прогноз потребления в апреле — 25 тыс., в мае — 20 тыс. тонн. То есть, рынок за три месяца сократился в 3,5 раза. Арматура — это отправная точка. Падение производства в 3,5 раза влечет за собой падение производства остальных отраслей. Это значит, что настолько же сократится возведение конструкций, в которые будут вставлять кладку и оконные блоки, алюминия и пр. Заводам, которые их производят, некуда будет реализовать продукцию. Но даже падение производства не равно остановке. Остановка — это закрытие целых отраслей. И общеэкономический эффект для всей страны. 

Риск недостроя. Запустить стройку после остановки значительно сложнее, чем найти возможности продолжать работы. Что происходит с подрядчиками, которые уже получили аванс за работы и материалы, но не смогли их поставить? В условиях тотальной остановки строительств они, скорее всего, обанкротятся. А значит, вернуть аванс или взыскать уплаченные деньги в претензионном формате будет невозможно. Остается искать нового подрядчика и заново оплачивать работы. В таком случае себестоимость возрастает вдвое, превышая стоимость продажи. Завершить проект в таких условиях практически невозможно. 

Карантинные меры

Условия карантина поставили перед застройщиками целый ряд нестандартных задач, которые пришлось в срочном порядке решать. 

Во-первых, юридическое обеспечение работы строек. После ужесточения карантина по стройкам прокатились рейды Нацполиции, Нацгвардии и городских служб, которые требовали остановить работу строек, как общественных мест, и выписывали штрафы. Инициированное нами обращение Конфедерации строителей к Кабмину и разъяснение КМУ по поводу функционирования строительной отрасли в условиях карантина позволили продолжить работу. 

Во-вторых, обеспечение средств безопасности и логистики. Важно было обеспечить строителей и технадзор масками и дезинфицирующими средствами в первые дни карантина, когда они были в дефиците. Дальше понадобилось обеспечить стройки пирометрами, провести инструктажи, наладить регулярные проверки состояния здоровья перед и после смены. Ограничения работы общественного транспорта вынудили застройщиков продумывать логистику строителей, чтобы обеспечить им возможность своевременно и безопасно попасть на площадку и домой. Все эти меры обходятся в дополнительные 200-250 тысяч гривен в месяц для каждой стройплощадки. К счастью, никто не заболел — иначе пришлось бы остановить отдельные фронты работ.

Подрядные организации хотят продолжать работу, но этого нельзя сказать об отдельных строителях. За время карантина нам случалось начинать месяц с 20-ю рабочими по отдельному фронту, а заканчивать с 5-ю. Приходилось оперативно искать замену, менять подрядчика, уговаривать подрядчиков-конкурентов сотрудничать.

Третьей задачей стало компенсация сокращением количества новых сделок и стремление сохранить темпы работ. Решить ее удалось за счет бартерных и факторинговых договоров. Подрядчики тоже не готовы останавливаться, зато готовы обменять свою прибыль на квадратные метры. Такие договора позволили обеспечить стройки на год вперед. 

Поиск компромиссов

Бетон, кирпич, арматура и другие стройматериалы украинского производства есть на складах в достаточном количестве и поставляются вовремя. Но есть проблемы с поставками импортных, редких и специфических материалов. Например, мы передали на оцинковку ограждения для одного из проектов — и они «зависли» на производстве, где работы на время карантина остановились. Мы отдельно просили запустить производство и выпустить ограждения. 

Очень остро стоит вопрос поставок из Ломбардии, где мы заказываем керамогранит, фальц для кровли, алюминиевые панели. Если с юга Италии материалы кое-как получить можно, то на севере заводы и склады опечатаны, все поставки приостановлены. 

Существует риск остановки материалов на границе. Например, мы ждали клинкер из Германии, но на польской границе у водителя логистической компании обнаружили повышенную температуру и отправили на двухнедельный карантин и его, и фуру. 

Проблемы с поставками тормозят строительные работы, в отдельных случаях могут затянуть всю стройку на период от нескольких недель до нескольких месяцев. Вариантов решения всего два — ждать нужные материалы или искать аналоги в Украине или странах, которые не испытывают проблем с поставками. Окончательное решение зависит от многих факторов. 

Если архитектор специально подобрал материал для отделки, он уже оплачен, под него запроектированы подсистемы, а замена отрицательно скажется на внешнем виде дома, стоит подождать поставку. Тем более, для своих проектов мы ввели понятие рендереальности — абсолютного соответствия финального внешнего вида здания первоначальному рендеру. Например, мы ждем специальный фальц для кровли для проекта SAGA City Space. Это один из флагманских проектов, где каждый выбранный материал имеет определенный смысл, коммерческая часть здания будет находиться в нашем управлении, и обязательств по срокам перед инвесторами нет. Поэтому мы решили подождать открытия границ и поставки материала. 

Если же есть жесткие ограничения по срокам, и вы только начинаете подбирать нужный материал, стоит искать качественные украинские аналоги или стройматериалы из Польши и Бельгии — проблем с поставками оттуда нет. 

Эффективному управлению площадкой в условиях карантина способствует использование диджитал-инструментов. Так, оплату заявок подрядчикам мы сейчас осуществляем через телеграм-бот. Передачу проектной рабочей документации — через электронный документооборот. Внутренним приказом мы приравняли электронный формат к бумажному — уже полтора месяца генпроектировщик передает на стройку только электронный формат документации.

Эффективное управление стройплощадкой в текущих условиях требует сверхусилий всех участников процесса. Но, в то же время, позволяет продемонстрировать клиентам способность выполнять свои обязательства даже в самых сложных условиях и сформировать репутацию устойчивого партнера перед всеми участниками рынка.