Олександра Федотова,

партнер, керівник практики нерухомості та будівництва ADER HABER

Ярослава Лаган,

старший юрист практики нерухомості та будівництва ADER HABER 

Повномасштабне вторгнення рф в Україну змінило життя мільйонів українців, а крім того, внесло значні корективи в діяльність підприємств у різних сферах економіки і у фінансові плани їхніх клієнтів. Вплинула війна і на будівельний ринок: оговтавшись від шоку перших місяців вторгнення, будівельні компанії повертаються до роботи із заборгованостями клієнтів за угодами «у розстрочку», укладеними до повномасштабної війни, а деякі і нараховують фінансові санкції за прострочення оплат.

Така практика викликає питання щодо законності таких вимог: хіба війна не є форс-мажором, який звільняє виконання будь-яких зобов’язань за договорами? 

Війна дійсно є надзвичайною обставиною, проте, як і в будь-якому юридичному питанні, в цій ситуації є важливі нюанси, які варто врахувати інвестору при виборі стратегії поведінки у відносинах із забудовником.

По-перше, наголосимо, що виникнення форс-мажорної ситуації не звільняє сторони від виконання обов’язку в принципі. Форс-мажор звільняє від відповідальності за невиконання або несвоєчасне зобов’язання (наприклад, штрафу, пені), а в деяких випадках (якщо це передбачено договором) є підставою для призупинення виконання зобов’язань на час дії надзвичайних обставин. 

Форс-мажор підтверджується щодо кожного договору окремо

Військові дії, які об’єктивно унеможливлюють виконання зобов’язань, передбачених умовами договору, відповідно до законодавства України є обставинами непереборної сили – тобто, форс-мажором.

28.02.2022 орган, який засвідчує форс-мажорні обставини в Україні – Торгово-промислова палата України (ТПП), це підтвердив, опублікувавши лист № 2024/02.0-7.1 і зазначивши в ньому, що військова агресія РФ проти України є надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами для сторін по договору по зобов’язанням, виконання яких стало неможливим.

Однак саме по собі виникнення таких обставин, а також лист ТПП, в якому такі обставини визнаються надзвичайними, не є безумовним підтвердженням неможливості виконання зобов’язань інвестора за договором із забудовником. Такий висновок випливає із норм законодавства України і йому слідує Верховний Суд у своїй практиці (наприклад, у правовій позиції у справі  №910/9258/20). Суд наголошує:  при виникненні форс-мажорних обставин, сторона повинна довести, що ці обставини були форс-мажорними саме для даного випадку виконання зобов’язання.

Тобто для того, щоб посилатися на форс-мажор, зацікавленій в цьому стороні за кожним окремим договором потрібно довести наявність причинно-наслідкового зв’язку між, скажімо, воєнними діями та неможливістю виконати своєчасно (або виконати взагалі) свої зобов’язання зі сплати платежів за конкретним договором.

Для відповідальності за несплату коштів не все так просто

Обґрунтувати, що початок воєнних дій безпосередньо вплинув на вашу можливість сплачувати своєчасно (або взагалі сплачувати­) платежі за вашим конкретним договором може бути непросто, адже законодавство України (ч. 1 ст. 625 Цивільного кодексу України) містить норму, відповідно до якої боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання.

З аналізу вказаної норми можна зробити висновок, що у випадку, якщо внаслідок воєнних дій банківська система країни припинила роботу в принципі (чого в Україні не трапилося), навіть технічна неможливість перерахувати кошти (наприклад, неможливість провести платіж вчасно з-за кордону або обміняти кошти через черги або непрацюючі обмінні пункти в Україні тощо) не звільняє боржника від відповідальності.

Виключенням, на нашу думку, можуть бути випадки, коли ж інвестор позбавлений можливості сплатити забудовнику платіж через накладення після початку війни на такого забудовника чи пов’язані з ним компанії санкцій – в такому разі інвестор просто технічно позбавлений будь-якої можливості провести такий платіж, оскільки він очевидно буде заблокований банком як такий що сприяє уникненню встановлених санкціями обмежень.

Крім того, цілком правомірним, на нашу думку, є посилання на виникнення форс-мажорних обставин у випадку, якщо забудовник підпав під встановлений Кабінетом Міністрів України Постановою від 3 березня 2022 р. №187 мораторій на виконання грошових зобов’язань на користь осіб, пов'язаних з державою-агресором.

В інших випадках інвестору нічого не залишається, як сплатити пеню на вимогу забудовника?

Для відповіді на це питання необхідно проаналізувати умови конкретного договору між інвестором та забудовником. В договорах інколи зустрічаються застереження про форс-мажор, які передбачають, що обставини непереборної сили є підставою для призупинення виконання зобов’язань за договором на час дії таких обставин.

В такому випадку, доцільно звернутися до забудовника у передбаченому договором порядку з повідомленням про виникнення та форс-мажорних обставин,  а також підтвердити їх наявність, щоб посилатися на обставини непереборної сили як на підставу призупинення виплат до закінчення дії таких обставин.

У випадку, якщо договір не містить жодних застережень щодо форс-мажору, доцільно проаналізувати інші положення договору в сукупності на предмет наявності тих чи інших механізмів захисту прав інвестора. До прикладу, законодавством України (ч. 1 ст. 615 ЦК України) передбачено, що у разі порушення зобов'язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов'язання у випадках, коли це встановлено договором або законом – відповідне застереження у договорі у разі його наявності може стати у нагоді інвестору для відмови від зобов’язання, наприклад, у випадку порушення термінів виконання робіт забудовником.

Чим підтвердити наявність форс-мажору?

Які докази є достатніми для доведення форс-мажорних обставин часто визначено в умовах договору між сторонами — це може бути сертифікат ТПП України чи регіональної торгово-промислової палати. Тимчасово, до завершення воєнного стану, регіональні ТПП уповноважені засвідчувати форс-мажорні обставини з усіх питань, що належать до компетенції ТПП України, тобто, заявник може звернутися у будь-яку ТПП на свій вибір. Для того, щоб отримати такий сертифікат, необхідно заповнити і подати до ТПП заяву, додати підтвердні документи та сплатити адміністративний збір. В обґрунтуванні заяви, знову ж таки, необхідно пояснити та підтвердити причинно-наслідковий зв'язок між воєнними діями та неможливістю виконання інвестором зобов’язань за конкретним договором.

Дещо складнішим є питання, чи може сторона відступити від вказаних положень договору і підтвердити настання форс-мажору іншими доказами. На нашу думку, виникнення форс-мажору — це, в першу чергу, юридичний факт, який підлягає доведенню.

А отже, у випадку, якщо в судовому порядку вирішується спір між інвестором і забудовником щодо форс-мажорних обставин, наявність цього факту може підтверджуватися будь-якими належними та допустимими доказами, як це передбачає процесуальне законодавство, в тому числі листом ТПП та доданими до нього доказами причинно-наслідкового зв’язку.

Про те, яку стратегію роботи за договорами купівлі нерухомості на виплат обрали київські забудовники — читайте в нашому опитуванні