Створення житла для потреб ВПО: взаємодія держави, ОТГ та приватних інвесторів

Олександра Федотова,

партнер, адвокат, керівник практики нерухомості та будівництва ADER HABER

24 лютого 2022 року Російська Федерація розпочала військову агресію проти України. З цього часу життя кожного українця поділилося на до та після. Багато хто вимушений був покинути свою домівку, а багато хто її взагалі лишився. Все це поставило перед Україною нові цілі та задачі — зокрема, по розміщенню внутрішньо переміщених осіб (ВПО) та по відбудові України.

До такого в Україні не був готовий напевно ніхто. Чинне законодавство не пристосовано вирішувати завдання, які наразі постали перед нами. Одне із таких — об’єднання ресурсів громад, держави та приватного сектору задля створення житла для ВПО. Проте за мирних часів було напрацьовано чимало механізмів, які можуть бути для цього адаптовані.

Я хочу зосередити свою увагу на деяких з них. Зрозуміло, що це ще не готова дорожня карта, а лише верхівка айсбергу, що потребує проробки та адаптації під сьогодення.

Також зауважу, що наразі є дві задачі: відбудова зруйнованих населених  пунктів (у тому числі і житла) та створення житла для ВПО в місцях їх проживання на теперішній час (у західній та центральній Україні).

Основними нормативно-правовими актами, які можуть бути використані для окресленого завдань є:

• Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»;
• Закон України «Про державно — приватне партнерство»;
• Закон України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності»;
• Закон України «Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності»;
• Закон України «Про управління об’єктами державної власності»;
• Земельний кодекс України;
• Закон України «Про публічні закупівлі»;
• Закон України «Про індустріальні парки».

Також треба врахувати:

• проект Закону України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації» № 7198 (надалі — Законопроект № 7198);
• проект Закону України «Про державну реєстрацію збитків, завданих внаслідок збройної агресії Російської Федерації проти України» № 7193;
• проект Закону України «Про внесення змін до деяких законів України щодо першочергових заходів реформування сфери містобудівної діяльності» № 7282 (надалі — Законопроект № 7282).

Тут важливо розуміти, що проект Законопроект № 7198 призваний вирішити завдання по відбудові житла у зруйнованих населених пунктах. Проте він не вирішує завдання по створенню житла для ВПО за місцем їх актуальної дислокації (у західній та центральній Україні).

Законопроект № 7198 передбачає грошову компенсацію інвесторам недобудованого житла. Вбачається, що в такому випадку доцільно компенсацію сплачувати забудовникам із зобов’язанням останніх добудувати об’єкти у встановлений строк. Оскільки в разі виплати коштів інвестору останній не зобов’язаний направляти ці кошти на відновлення об’єкту, а у забудовника не буде коштів на таку відбудову. Окрім того, компенсація передбачає відшкодування того, що було зруйновано. Об’єкт інвестування на початок війни міг бути і недобудований, отже і компенсація буде перевищувати реальні втрати.

Всі варіанти створення житла для ВПО умовно можна поділити на такі групи:

• забудова вільної земельної ділянки;
• добудова об’єкта незавершеного будівництва;
• реконструкція/ремонт об’єкта нерухомості, що може бути пристосований для потреб ВПО;
• розміщення на вільній ділянці МАФ — тимчасового житла для ВПО.

При цьому, на початковому етапі проекту вільні ділянки, об’єкти незавершеного будівництва, а також об’єкти, які можна перетворити на житло для ВПО, можуть знаходитись у комунальній, державній та приватній власності.

Далі розглянемо, які механізми можна використати для передачі об’єктів державної власності, приватної власності до комунальної власності. Аналогічна процедура стосується передачі об’єктів комунальної власності, приватної власності у державну власність, тому окремо не розглядається. Також розглянемо, які механізми існують для поєднання комунальної та приватної власності задля досягнення озвучених цілей. Оскільки, знову ж таки, ці механізми актуальні і для поєднання державної та приватної власності.

Передача вільних земельних ділянок із державної у комунальну власність визначена ст. 117 Земельного кодексу України. Вона може використовуватись та не потребує змін.

Передача Об’єктів незавершеного будівництва та об’єктів, що введені в експлуатацію може здійснюватися відповідно до Закону України «Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності» (далі — Закон).

Які основні проблеми застосування цього закону? Це обмежений перелік об’єктів, що можуть передаватись у комунальну власність безоплатно. Інші об’єкти можуть передаватись, якщо вони не менш як два рази пропонувались до приватизації конкурентним способом, але не були продані. Окрім того є обов’язок використовувати передані об’єкти за призначенням, в той час як призначення нежитлових об’єктів має бути змінене.

Отже, застосування цього механізму потребує внесення змін до закону.

Як приватна особа може передати об’єкт, що перебуває у неї у власності, до комунальної власності?

Особа може:

• відмовитись від права власності на об’єкт на користь ОТГ, або
• об’єкт може бути придбаний для суспільних потреб згідно із Законом України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності».

Однак існує проблема. Закон України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» серед потреб, для яких можуть бути викуплені об’єкти, не містить потреби будівництва житла для ВПО. Отже, необхідно внести зміни до закону.

Які варіанти реалізації проектів шляхом об’єднання комунального та приватного майна?

а) Вбачається, що для реалізації проектів зі створення житла для ВПО можна використовувати механізми державно-приватного партнерства (ДПП) в рамках Закону України «Про державно — приватне партнерство».

Проблема: наразі процедура досить тривала. Пропозиція — скоротити строки (на рівні КМУ).

б) У тому разі, якщо мова йде про розміщення тимчасового житла, яке не є нерухомим майном, то реалізація такого проекту можлива за процедурою розміщення МАФ. У такому випадку закупівля таких будинків може мати місце згідно із Законом України «Про публічні закупівлі». В свою чергу, Законопроект № 7282 направлений на визначення спрощеної процедури такого розміщення.

с) Також будівництво житла може бути здійснено в рамках індустріальних парків.

Проблемою є те, що Закон України «Про індустріальні парки» не розрахований на будівництво житла, і для використання цього закону для цілей створення житла для ВПО необхідно внести до нього зміни. Але із цим механізмом треба буде обачним, оскільки визначально закон направлений на розвиток саме промислових зон.

d) Ще одним варіантом будівництва може бути надання забудовнику ділянки під будівництво житла для ВПО на праві оренди без проведення аукціону із відповідними зобов’язаннями. Чинний ЗК України не передбачає такої можливості і для цього необхідно внести зміни до ЗК України. Проте, знову ж таки, ці зміни мають унеможливити недобросовісне використання цього механізму.