Тенденції розвитку швидкозбірних технологій у котеджній забудові в Україні

Ольга Романенко,

співзасновниця ТОВ Екопан

За останні 3 роки доля запитів на швидкозбірні будинки в Україні значно зросла. Аналізуючи пошукові запити по Україні, можна відзначити, що кількість запитів на швидкозбірні будинки та модульні будинки зросла майже вдвічі, попри зменшення кількості населення в країні.

На нашу думку, це пов’язано, в першу чергу, з тим що люди, які перемістилися зі східних регіонів в центр та на Захід країни, шукають швидкі рішення для забезпечення себе житлом. Адже, саме виготовлені на виробництві готові до монтажу будинки значно скорочують терміни реалізації будівництва.

Друга причина популяризації, зокрема СІП технології — це підвищення тарифів на енергоносії та пошук енергоефективних рішень. Бо сучасні технології дозволяють збудувати оболонку будівлі в рази енергоефективнішою за менших витрат на матеріали та часу на роботи, ніж традиційні технології. До 2021 року, енергоефективністю цікавились близько 5% наших замовників, а за результатами аналітики запитів 2024 року — майже всі акцентують на цьому.

Третя причина, з якої зростає потреба у швидкозбірних будівлях — це дефіцит робочої сили. Девелопери та комерційні забудовники котеджних містечок все частіше застосовують, так звані, префаб (від англ. Prefabricated — промислово виготовлені) рішення для мінімізації ризиків на проєктах дохідної нерухомості. Тому що відсоток затрат саме на роботи при застосуванні таких технологій на 30-40% нижче, ніж при традиційних методах будівництва за рахунок зменшення кількості технологічних процесів безпосередньо на ділянці. Тим самим,  пропорційно, зменшується термін реалізації. На жаль, проблема дефіциту робочої сили лише в процесі наростання, тому технології мають швидко адаптуватися під потреби замовників та інвесторів.

Учасники ринку

Вищезазначені умови сприяють збільшенню виробників, та інших гравців ринку префаб та модульного будівництва, що являється як хорошим, так і поганим показником для ринку.

Хорошим — тому що чим більше виробників нових технологій, тим швидше вони популяризуються, також виникнення нових підприємств дуже позитивно впливає на економіку України.

Але погано те, що в Україні досі немає стандартів та норм щодо цих технологій, попри відносно давнє іх виникнення, а ДБНи щодо енергоефективності та якості котеджної забудови в Україні, на жаль, не працюють, що створює передумови для погіршення репутації сучасних технологій, оскільки якість і гарантії регулюються здебільшого совістю виробників.

Хто покупці

Аналізуючи таргетинг учасників ринку префаб будівництва, можна зауважити, що основна аудиторія — це молоді пари або сім’ї, мабуть, тому що є стереотип, ніби лише молоді розуміють нове. Але з нашого досвіду, це вже давно не так. І ще до 2022 року, серед наших замовників було також багато людей пенсійного віку, які хотіли здійснити свою мрію і якомога швидше насолоджуватись заміським життям у власному будинку.

Це таке перше питання маркетологів — опишіть портрет цільової аудиторії вашого продукту. І отут в нас немає якогось портрета, насправді. Бо часи дуже динамічно змінюються, і ті шаблони та упередження, які були раніше, зовсім не працюють. Дім — це, в першу чергу, комфортне місце для людини, незалежно від того, в якому вона статусі. Тому серед наших клієнтів і сімейні пари, і просто пари з дітьми чи без, і мама з дітьми, чи тато з дітьми, і просто чоловік або жінка, яка хоче заміського життя, або родина, яка складається з людини та улюбленця чи багатьох улюбленців… Всі хто хочуть власного комфорту.

Як змінилися побажання замовників приватних будинків

Окрім запитів щодо енергоефективності та швидкості, про які сказано вище, більшість замовників шукають максимально готові рішення. «Коробка» як стадія готовності  — втрачає свою цінність для людей, які хочуть дім. І це значно впливає на зміну бізнес-моделювання девелоперів. Бо раніше ринок не вимагав повної готовності будинків, що, фактично, майже вдвічі зменшувало собівартість готового до продажу будинку. А тепер девелопер має забезпечити «коробку» з інженерією і, як мінімум, чорновим оздобленням усіх поверхонь, що значно збільшує затрати та потенційно знижує прибуток, бо при порівняних цінах собівартості будівництва, ключовим параметром доданої вартості для кінцевої ціни лишається локація, як, власне, і має бути, і як є на розвинених ринках, наприклад у ЄС.

Також дуже помітно змінюються побажання щодо площ будинків — загальна тенденція на зниження площ. Цьому сприяє зростання собівартості будівництва, в першу чергу, та, відповідно, більш раціональний підхід до стилю життя. До слова, собівартість префаб будинків з 2021 року зросла майже на 50%, за рахунок збільшення вартості будівельних матеріалів, енергоресурсів, робіт та логістичних витрат. Наприклад, якщо 3-4 роки тому, замовляючи котедж з трьома спальнями, ми проєктували будинок на 120-150 квадратних метрів, то зараз, при тому ж функціоналі та наборі приміщень, такий будинок може мати площу до 100 кв. м. Мені б дуже хотілось думати, що тут ще і відіграє підхід свідомого споживання серед людей, але не буду себе тішити — все більш раціонально.

Новою необхідністю при будівництві дому стало питання безпеки. І це також значно впливає на проєктні рішення. В проєктах для девелоперів ми завжди розраховуємо на влаштування бомбосховища на території комплексу, чи містечка. Зазвичай це приміщення подвійного призначення, яке в безпечні дні може слугувати як паркінг, чи спортзал, чи будь-що інше. А от при реалізації приватних будинків — це або підвальне приміщення (якщо дозволяє геологія),  або надземне укриття у вигляді, так званої safety room (кімната безпеки).

Не останнім побажанням замовників також стає передбачення додаткових інструментів для покращення екологічних умов у домі для збереження свого здоров’я. Це пов’язано з повідомленнями про забруднене повітря, які стають все частішими, та зі значним погіршенням якості питної води в регіонах навколо міст.

Які перспективи галузі

Темпи зростання долі префаб будинків в Україні зростатимуть, це об’єктивно. Бо сучасні люди потребують швидких рішень у всьому, і будівництво не має бути виключенням. А також питання енергоефективності, здоров’я і безпеки набирають все більшої важливості на тлі глобальних змін.

Але дуже не вистачає в Україні стандартів та регулювання будівельних норм для інноваційних технологій, які б стримували хайп недоброякісного застосування префаб рішень. 

З власного досвіду проєктування і будівництва в 6 країнах ЄС, всі нові технології, які тільки виникають, одразу мають необхідну стандартизацію, сертифікацію. На рівні держави відбувається промоція та навчання експертів,  які мають затверджувати та приймати проєкти за новими технологіями, є окремі розділи в проєктуванні, такі як статичні розрахунки та паспорт енергоефективності, які мають бути підтверджені при випробуванні готової будівлі перед введенням в експлуатацію. Дуже хочеться вірити, що найближчим часом  і в нас такі зміни стануться.