Новий офіс: як обрати формат будівлі, що відповідає амбіціям вашого бізнесу? 

Павло Макуха,

експерт з комерційної нерухомості, засновник BRIDGY

При виборі нового офісу потрібно враховувати десятки різних параметрів, починаючи від локації, зовнішнього виду будівлі, висотності будівлі (кількості поверхів), форми офісного поверху, висоти стелі, закінчуючи типом всіх інженерних систем, технологічністю будівництва, наявністю і типу паркінгу, зовнішнім і внутрішнім освітленням офісного простору тощо.  

Для максимального ефекту від прийнятого рішення щодо нового офісу пошук повинен починатися з визначення поточних і майбутніх потреб бізнесу. Скільки людей працює в компанії зараз і скільки планується через 2-3 роки? Де саме бізнес має бути максимально ефективним — у великих бізнес-центрах зі схожими по типу компаніями на сусідніх поверхах чи в малоповерхових будівлях, де ваша компанія може відчувати себе більш камерно? Чи має фактор престижу будівлі будь-яке, навіть опосередковане, значення для доходу бізнесу? Який тип офісу буде лакмусовим папірцем для його щоденного відвідування співробітниками? Відповіді на такі питання  допоможуть сформувати базові потреби.  

Розуміючи потреби, наступним кроком треба обрати той формат і клас будівлі, який максимально підійде під задані сформовані потреби.  

Новобудова це чи реконструкція, форматів офісних будівель може бути декілька, і кожний формат зі своїми  перевагами та недоліками.  

Розглянемо основні формати в розрізі ринку офісної нерухомості Києва: 

Великі бізнес-центри (GLA бл. 20 000 кв. м та більше)

 Переваги:

• Можливості для розширення: легше знайти додаткову площу для оренди в разі розширення бізнесу.
• Розвинена внутрішня інфраструктура: великі бізнес-центри часто мають власні ресторани, фітнес-центри, конференц-зали, салони краси,  та інші зручності. 

Недоліки:

• Високі витрати на обслуговування: обслуговування зазвичай значно вище, ніж в менш масштабних офісах. 

Середні бізнес-центри (GLA бл. 10 000 кв. м)

 Переваги:

• Для якірних орендарів — можливість однією компанією займати значну частину однієї будівлі.

Недоліки:

• В разі росту компанії може бути складно знайти додаткові площі в межах того ж центру. 

Невеликі бізнес-центри (орендна площа GLA 5 000—7 000 кв. м)

 Переваги:

• Можливість займати значну частину однієї будівлі одним орендарем.
• Камерність внутрішнього простору, відсутність великих потоків людей.

Недоліки:

• Менший бізнес-центр може не мати всіх інфраструктурних зручностей, як у більших центрах.
• Обмежена площа може стати проблемою для компаній, які планують зростання.
• Такі центри можуть сприйматися як менш престижні, що може впливати на імідж компанії.
• Може бути менше місць для паркування в порівнянні з більшими центрами. 

Окремі офісні будівлі 

 Переваги:

• Компанія має повний контроль над усією будівлею, що дозволяє здійснювати будь-які зміни та персоналізувати простір під свої потреби без необхідності узгодження з іншими орендарями.
• Окрема будівля забезпечує вищий рівень конфіденційності та безпеки, оскільки доступ до приміщень контролюється лише компанією, що мінімізує ризики витоку інформації.
• Компанія може вільно використовувати будівлю для брендування, встановлювати зовнішні вивіски, рекламні банери та інші елементи, які підкреслюють корпоративну ідентичність. 

Недоліки:

• Менше можливостей для налагодження контактів з іншими компаніями, що може обмежити можливості для співпраці та обміну ідеями.
• В таких будівлях менше простору, ніж в бізнес-центрах, що може обмежити можливості для розширення.
• Компанія несе відповідальність за технічне обслуговування, ремонт та модернізацію будівлі.
• Може бути важко оптимально використовувати всю площу будівлі у звʼязку з неефективністю офісного планування.  

Технологічні парки

Переваги:

• Сприяють інноваціям: створюють середовище, яке сприяє співпраці між дослідниками, підприємцями та освітніми установами, стимулюючи інновації та розвиток нових технологій.
• Забезпечують сучасну інфраструктуру, лабораторії, офіси, обладнання та інші ресурси, що полегшує роботу інноваційних компаній та стартапів.
• Колаборація: учасники технологічних парків мають можливість налагоджувати контакти та співпрацювати з іншими компаніями, дослідницькими установами та інвесторами, що прискорює розвиток, сприяє обміну знаннями та досвідом.

Недоліки:

• Деякі компанії й стартапи можуть зіткнутися з відносно високими витратами на оренду офісних приміщень.
• Залежність від розташування парку: парки зазвичай знаходяться в місцях, віддалених від центрального ділового району, що може бути незвичним для компаній, які історично звикли бути в центрі. 

До вибору формату будівлі потрібно ставитися так само прискіпливо, як і до комерційних умов майбутнього договору оренди. Правильно обрана будівля може стати каталізатором для зростання компанії, тоді як невідповідне приміщення може створювати додаткові труднощі та витрати. Важливо враховувати всі аспекти, від розташування та інфраструктури до можливостей для розширення та іміджу компанії. Тільки тоді ваш новий офіс стане справжньою основою для розвитку вашого бізнесу.