Дохідна нерухомість у Карпатах: чи існує ринок за межами Буковелю і до чого придивлятися інвесторам

Степан Лаврів,

засновник та СЕО девелоперської компанії EFFECTBUD Developer

На великий інвестиційний потенціал Західного регіону, зокрема рекреаційних зон у Карпатах, нарешті звернули увагу. Ті, хто раніше вкладав в дохідну/готельну нерухомість на березі моря чи в інших рекреаційних зонах, зараз розуміють, що Карпати (Львівська та Івано-Франківська області) не мають конкурентів з точку зору безпеки та перспектив. Сьогодні ринок рекреаційної нерухомості Карпат знаходиться в точці початкового зростання, про «бум» зможемо говорити лише через кілька років. Отже, умови входу у цей сегмент досить привабливі. Але тим, хто мало знайомий з регіоном і його особливостями, варто дуже уважно підходити до вибору проєкта для інвестування та звернути увагу на важливі деталі.

Що потрібно, щоб проєкт дохідної нерухомості був максимально прибутковим?

Саме в Карпати зараз перетікають гроші інвесторів з Києва, Харкова, Дніпра, Одеси. І цей процес тільки набирає обертів. Конкуренція по відношенню до попиту невелика, оскільки ринок тільки відкрився в масштабах країни після початку повномасштабного вторгнення. Один з інвестиційних форматів, який зараз активно розвивається в Карпатах — апарт-готелі.

Для успішного інвестування важливо вибрати район, потенціал якого тільки починає розкриватись. Наприклад, відомий усім Буковель вже забудований багатоповерховими готельними комплексами і будівництво продовжується на всіх вільних клаптиках. Потенціал дійсно цікавих ділянок там стрімко вичерпується. Висока конкуренція та перенасиченість знижує маржинальність нових проєктів. Інші відомі населені пункти, на кшталт Яремче, Поляниці, також забудовуються по принципу «знайди вільне місце». Часто це ділянки в горах, які мають складну логістику та інфраструктурні недоліки. Тому потрібно шукати локації, які знаходяться на старті інвестиційного попиту та мають нестандартні ділянки.

Ознаками перспективної ділянки є розташування в долині, рівнинний рельєф, наявність поруч річки або озера, близькість до інфраструктури та зручні під’їзні шляхи. Водночас, ускладнена логістика в гірських умовах (особливо взимку і міжсезоння) створюють незручності як для будівельників в процесі робіт, через що можуть затримуватися терміни здачі, так і для клієнтів.

Важливим фактором прибутковості є також можливість цілорічного відпочинку — тобто наявність відповідної інфраструктури, універсальної для різних пір року (рафтинг, джипінг, хайкінг і т.п.). Чітко виражена сезонність (лижний курорт або суто «літня дача») сильно знижує потенціал дохідної нерухомості.

Які маркери потенціалу розвитку проєкту і регіону?

Основна вимога — це, насамперед, не щільна забудова, а безпека і комфорт. Для дохідної нерухомості в форматі апарт-готелю це, перш за все, оператор, який розуміє запити сучасного орендаря та зможе ефективно керувати нерухомістю таким чином, щоб вона приносила стабільний дохід та мала не менш ніж 70-80% завантаження на рік. Завдання оператора — обслуговувати, утримувати і забезпечувати готель попитом, а власників - прибутком.

З одного боку це зрозуміло — проєкт будь-якої площі потребує величезної кількості комунікацій (вода, каналізація, газ, електрика), які в Карпатах — повністю відповідальність забудовника. З іншого боку, щільна забудова призводить до того, що менше простору залишається для власної інфраструктури комплексу (SPA-центру, зон відпочинку, ресторацій) та особистого простору гостей.

Не менш важливо — продумати питання безпеки: під’їзди для пожежних машин, швидкої допомоги, додаткові виїзди з різних боків території. Організоване систематичне обслуговування та розчищення дороги.

Такий підхід, окрім інвесторів, несе також вигоди для всього регіону та його мешканців. Цей процес завжди взаємопов’язаний. В населеному пункті з’являються облаштована набережна, гарна дорога, інфраструктура, приходять нові бізнеси і оператори. Це збільшує цінність, привабливість та потенціал всього району.

Що вкладає та отримає інвестор?

За умови вкладень на старті, є змога отримати нижчу ціну і капіталізувати її вже за рахунок збільшення стадії готовності, отримати безпеку та прибутковість інвестицій. 2500 доларів за кв. м на старті перетворюються на 3100-3200 доларів, ближче до запуску комплексу.

До того ж, на початковому етапі можливо оформити розтермінування на час будівництва, в середньому це два роки. В результаті інвестор отримує у власність земельну ділянку, а після введення в експлуатацію — сам котедж, повністю готовий під здачу. Інтер’єр, оздоблення, техніку, все аж до капців для гостей забезпечує забудовник.

Під час війни на ринку немає простих рішень. Сьогодні інвестори мігрують в сегмент апарт-готелів не тільки з інших регіонів, але й з інших форматів нерухомості. Наприклад ті, хто  раніше розглядали інвестування в житлову нерухомість, зараз шукають альтернативні варіанти. Оскільки вартість квартир виросла суттєво, а вартість оренди, суто з економічних причин та доходів населення, не настільки — рентабельність таких інвестицій знижується. Більш того, ті хто купував за старими цінами можуть собі дозволити трохи демпінгувати ринок, на відміну від тих, хто купував нещодавно. На фоні цих «гойдалок» дохідна нерухомість, створена спеціально під логіку інвесторів, набуває нового сенсу.