Індустріальні парки як драйвер формування нової пропозиції в сфері промислової нерухомості України

Валерій Кирилко

CEO EVON

Індустріальні парки — це один з ключових інструментів економічного розвитку, вони допомагають створити робочі місця, залучити інвестиції та наповнити бюджет.

Відкриття індустріальних парків створить умови для експортно- орієнтованого бізнесу, змінить структуру економіки, зменшить відтік висококваліфікованих фахівців за кордон.

Відповідно до Закону України «Про індустріальні парки» Індустріальний парк (ІП) — це облаштована відповідною інфраструктурою територія, у межах якої учасники ІП можуть здійснювати:

- господарську діяльність у сфері переробної промисловості,

- науково-дослідну діяльність у сфері інформації і телекомунікацій,

- землі ІП мають належати до земель промисловості,

- площа ІП може становити від 15 до 700 га,

- ІП створюється на період не менше 30 років.

Є два блоки ключових учасників процесу реалізації проекту Індустріального парку:

- Ініціатор — девелопер, громада, ОТГ, місто, Сільські рада, інвестор, завод / виробництво, або ДПП. КК, як інструмент процесу.

- Резидент парку — орендар, інвестор, виробництво, фабрика, завод.

Якщо перший підготує і реалізує проект/побудує парк, то і другі не зможуть працювати.

Приватні ініціатори орієнтовані на комерційний результат, а державні — на соціальний результат.

У багатьох поняття індустріального парку засноване на стійкій асоціації зі старими радянськими промисловими зонами — тільки заводи, з мінімальним набором або повною відсутністю сервісної інфраструктури.

Сучасні ж індустріальні парки — це бізнес-міста, які можуть включати в себе широкий перелік об'єктів нерухомості з різним функціоналом:
- промислові;
- складські та логістичні;
- офісні та бізнес-центри;
- оптові магазини і шоу-руми;
- R&D лабораторії і дослідні центри;
- наукові центри та центри навчання;
- соціальна інфраструктура - готелі, хостели, їдальні та кафе, дитячий садок, медичний центр, тощо;
- бізнес-інфраструктура (еко-система парку);
- митні термінали, експортний і маркетинговий хаб, виставкові комплекси та конференц-послуги, інвестиційний центр і бізнес-акселератори, транспортний автопарк, facility & IT послуги;
- технічна підтримуюча інфраструктура — гаражі, відстійники для фур, заправки (АЗС і електро), СТО, вбиральна та інша техніка, переробка сміття і утилізація відходів виробництва, сонячні електростанції і так далі.

Точний баланс площ залежить від багатьох факторів, конкретного майданчика і його розташування. Він визначається в процесі аналізу місця і розробки концепції індустріального парку.

Реанімація регіону

Реалізація одного індустріального парку реанімує регіон розміщення та:

- дає поштовх розвитку інфраструктури,
- розвиток середнього та малого бізнесу, які обслуговують співробітників та потреби парку,
- підвищує рівень життя в регіоні,
- підвищують попит на нерухомість, комерційну, готельну та житлову.

Один працівник на підприємстві створює цілу ланку зайнятості населення регіону.

Типи потенційних резидентів

Цільовими компаніями-орендарями можуть бути найбільші національні компанії, регіональні або місцеве компанії. Такі компанії розподіляються на таки типи:

За походженням:

- іноземні резиденти;
- іноземні виробники які, вже працюють в Україні;
- українські/вітчизняні;

За типом розвитку:

- які відкривають перше виробництво на території України,
- які масштабують свій бізнес та відкривають нову географічну локацію виробництва,
- переносять виробництво з однієї локації в ІП.

За розміром:

- великі – від 10 000 кв. м і більше,
- середні – від 1000 до 10 000 кв. м,
- малі – менше 1000 кв. м.

За географією:

- місцеві, локальні;
- національні;
- міжнародні.

Тренди та висновки в сфері розвитку промислової нерухомості

Пропозиція на ринку промислової нерухомості:

Ціноутворення формується виключно старими промисловими об'єктами.

Попит на складську нерухомість зростає, ростуть і ціни на старі промислові приміщення, які можна використовувати як під промислову, так і під складську нерухомість.

Нова пропозиція промислової нерухомості формується виключно по принципу В2В.

Активувалися нові і старі індустріальні парки, очікуємо зростання пропозиції нових об'єктів промислової нерухомості.

Індустріальні парки:

В зв'язку з прогнозним прийняттям законів, які стимулюють розвиток індустріальних парків, очікується пожвавлення цього ринку.

Очікується перехід від обіцянок до діла у вигляді державного фінансування ІП.

Активно починають з'являтися приватні девелопери на ринку індустріальних парків, починають відкриватися консалтингові компанії.

Підтримка від держави, «інвестиційні няні» та інвестиційна девелоперська привабливість долучить до українського ринку іноземних операторів та професійних керуючих (CTP, Panattoni Europe).

Поступово все більше кінцевих резидентів будуть долучатися до індустріальних парків, а не реалізовувати свої проєкти окремо.

За матеріалами Zoom-зустрічі щодо промислової нерухомості та індустріальних парків (Український клуб нерухомості)