Як демографічні зміни вплинуть на орендарів та орендодавців офісних приміщень

29.01.2020   |  Блоги

Вікторія Горулько

керівник департаменту представлення інтересів міжнародних орендарів у сфері офісної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні

Нещодавно лондонський офіс Cushman & Wakefield опублікував звіт «Демографічні зміни: світ у 2030 році», який аналізує сейсмічні зрушення на ринку праці в усьому світі та їхній вплив на ринок нерухомості. Протягом наступних 10 років 693 мільйони бебібумерів досягнуть пенсійного віку, а 1,3 мільярда представників покоління Z перейдуть до категорії працездатного населення. Ці та інші демографічні зміни матимуть значні наслідки для орендарів комерційної нерухомості та інвесторів у всьому світі. Всі зацікавлені сторони мають добре розуміти вплив цих тенденцій, щоб скористатися ними повною мірою.

Зміна демографії важлива для наших корпоративних клієнтів в Україні, оскільки багато з них просувають стратегії динамічних робочих місць для задоволення потреб працівників різних поколінь. Минув час, коли прихід в офіс означав отримання вказівок та контроль виконаної роботи. Ми вважаємо, що наші корпоративні клієнти можуть отримати вигоду від співпраці представників різних поколінь, коли завдяки офісним рішенням з’являються зручні місця для зустрічей та спілкування, що сприятимуть наставництву та ефективному навчанню. При цьому потрібно розуміти, що зміни на ринку праці впливають як на молодих працівників, так і на досвідчених фахівців. Наприклад, щоб бути привабливим для представників покоління Z, робочий простір має орієнтуватися на соціальну взаємодію та особисте спілкування між колегами.

Нижче подано деякі тези та висновки звіту.

Звіт Cushman & Wakefield розглядає різні підходи до роботи та стилю життя бебібумерів, міленіалів та представників покоління Z по всьому світу, а також вплив на розвиток міст, який спричинять завершення кар’єрного шляху одного покоління та початок трудових відносин іншого протягом наступного десятиліття.

«Ці демографічні тенденції сприятимуть зростанню міст по всьому світу, — зазначив доктор Домінік Браун, автор звіту та керівник відділу аналітики Азійсько-Тихоокеанського регіону компанії Cushman & Wakefield. — Містам потрібно розвиватися, щоб приваблювати найкращих працівників, що, у свою чергу, створить сприятливі умови у сфері нерухомості як для орендарів, так і для інвесторів».

Структура працездатного населення 2000-20301

Джерело: United Nations, Cushman & Wakefield
* Покоління Альфа — народжені з 2013 до сьогодні
** Тихе покоління — народжені у 1928-1945 роки
1Під працездатним віком мається на увазі 15-64 років.

У великих європейських містах гнучкий графік роботи стає звичною справою, кількість людей, які працюють з дому чи іншого місця, відмінного від традиційного офісу, збільшується. Люди, які живуть за межами міста, часто працюють із дому, щоб уникнути тривалих поїздок і досягти кращого балансу між роботою та особистим життям. До того ж європейці все частіше керуються прагненням зменшити рівень викидів вуглецю в атмосферу. Це означає, що обсяг офісних приміщень, які повинні забезпечити роботодавці, знижуватиметься.

Покоління Y

Гнучкі робочі місця та хмарні технології вже давно порушили традиційну динаміку офісної роботи. Популярність гнучких офісів та коворкінгів у найбільших містах світу сприяли зниженню коефіцієнта поглинання порівняно з попередніми десятиліттями, особливо серед невеликих приміщень. У Сіднеї на ринку оренди офісних приміщень площею 300–400 кв. м на коворкінги вже припадає близько 25%, тоді як у Нью-Йорку на ринку оренди офісних приміщень площею 3 500–9 000 кв. м коворкінги займають 15%. Загалом, ущільнення робочих місць підвищує зношування будівель та їх систем, а також створює потребу в інноваційних рішеннях планування приміщень із кращими зручностями.

Нещодавнє дослідження виявило, що 50% міленіалів вважають за краще віддалено працювати принаймні один день на тиждень. Інша половина надає перевагу роботі в офісі повний робочий день. Іншими словами, більшість міленіалів все ще хочуть працювати в офісі хоча б деякий час.

Зміна вподобань міленіалів щодо віддаленої роботи

Джерело: American Time-use Survey (BLS), Cushman & Wakefield, United Nations

Відповідно, концепція робочого місця, найімовірніше, буде швидко змінюватися в бік збільшення кількості та урізноманітнення кола користувачів. Ми вже спостерігаємо це з появою просторів для спільної роботи, зон тиші та зон відпочинку, що розмивають межу між роботою та приватним життям.

Для міленіалів потреба у гнучкості пов’язана з тим, що все більше з них стають батьками. Тож еволюція офісних будівель включатиме в себе оновлені концепції закладів харчування, фітнес-залів та дитячих садків. Ресторани мають бути «чайлд-френдлі» та задовольняти весь спектр дієтичних потреб, магазини та розваги також мають орієнтуватися на міленіалів та їхніх дітей, а поміж фітнес-центрів перевага надаватиметься тим, які пропонують заняття з дітьми.

Покоління Z

Ще занадто рано прогнозувати чого очікувати від працівників покоління Z, проте ми знаємо, які світові події впливали на їхнє дорослішання. Покоління Z значно рідше, ніж їхні старші колеги, виявляють інтерес до підприємництва. Опитування понад 18 000 студентів, працівників поколінь Z, X та міленіалів у 19 країнах показало, що наймолодшим респондентам (старшокласники, народжені між 1997 та 2002 роками) складно було відповісти, чи хочуть вони створити власний бізнес, чи краще працюватимуть у великій компанії. Проте на питання «Чому ви б надали перевагу — балансу між приватним життям і роботою ніж високооплачуваній роботі» вони найчастіше обирали друге.

«Я би надав перевагу балансу між приватним життям і роботою, ніж високооплачуваній роботі»

Джерело: Deloitte (адаптовано)

 

Покоління Z — це перше покоління, яке все своє життя проживає в цифровому світі. Вони виросли в оточенні Інтернету, електронної комерції, смартфонів та соціальних медіа. Ці молоді випускники вийдуть на роботу з «фіджитальною лінзою» — досвідом, який все життя є фізичним та цифровим. Тож робочі місця для них мають постійно оновлюватися, щоб йти в ногу з цими очікуваннями. На допомогу прийдуть технології нерухомості PropTech (застосування інформаційних технологій та економічних платформ на ринку нерухомості), що стрімко розвиваються в усьому світі.

Зростання ВВП

Експерти Cushman & Wakefield порівняли зростання кількості працівників та зростання ВВП у понад 137 міст по всьому світу. Міста з високим коефіцієнтом зростанням обох категорій мають найкращі перспективи для значного попиту на нерухомість, тоді як повільний ріст обох категорій свідчить про відставання на ринку. Міста з більш швидким зростанням ВВП, ніж зростання населення працездатного віку, є ринками «високої продуктивності», які можуть привабити інвесторів. Міста, де приріст робочої сили більший, ніж ВВП, вважаються ринками «низької продуктивності».

Дослідження завершується висновками, що найперспективніші міста розташовані у Південно-Східній Азії та Індії, що пророкує сприятливе економічне зростання та зміцнення ринків нерухомості в цих регіонах. Міста з високою продуктивністю знаходяться переважно в Китаї. Більшість міст Європи та Північної Америки — більш зрілі ринки — належать до ринків низької продуктивності чи ринків незначного економічного зростання, і їх траєкторії розвитку потрібно оцінювати відповідно.