Підсумки 2025 року на ринку торговельної нерухомості Закарпаття: ритейл-парки, локалізація та нові формати

07.01.2026 | Блоги

Володимир Чекалов,

генеральний директор Urban-X

2025 рік для ринку торговельної нерухомості Закарпатської області став періодом трансформації. Попри триваючу війну, девелопери адаптуються до нової реальності: попит на якісні торговельні площі зберігається, однак формати та підходи змінюються.

Житло зростає, але не завжди «оживає»

Ужгород і Мукачево й надалі переживають будівельний бум у сегменті житлової нерухомості. Водночас значна частина нових квартир купується переселенцями як інвестиція або «тиха гавань», а не для негайного проживання. Такі об’єкти часто залишаються порожніми, і зростання житлового фонду не завжди дорівнює зростанню споживчого трафіку.

Разом із тим фактична чисельність населення Ужгорода зросла приблизно до 160 тис. осіб, переважно за рахунок внутрішньо переміщених осіб (ВПО), що підтримує попит на товари повсякденного споживання.

Торгівля переходить у спальні райони

Ключовий тренд 2025 року — зміщення комерційних площ у спальні райони та ближче до споживача. Це результат одразу кількох факторів:

децентралізації попиту: споживачі прагнуть здійснювати покупки поруч із домом;
зростання щільності забудови в житлових масивах (Новий, Боздош та інші в Ужгороді);
розвитку транспортної інфраструктури, що обходить центральні частини міста.

Усе це впливає на структуру tenant-mix і формати об’єктів — торгівля «переїжджає» туди, де проживає споживач.

Девелопмент торговельних центрів у складі житлових комплексів

Новим етапом стала інтеграція професійних торговельних просторів у структуру житлових комплексів. Частина девелоперів, проєктуючи нові ЖК в Ужгороді, свідомо закладає:

торговельний центр із продуктовим супермаркетом;
дрогері та магазини товарів повсякденного попиту;
кафе, ресторани, аптеки, банки;
фітнес-центр.

Це стає конкурентною перевагою — формується цілісний, самодостатній продукт, у якому мешканці отримують не лише квадратні метри, а повноцінну інфраструктуру.
Партнерство з відомими національними та міжнародними брендами (Сільпо, McDonald’s, Sport Life та ін.) часто декларується ще на етапі старту будівництва, що підвищує інвестиційну привабливість проєкту для потенційних покупців. Так комерційна нерухомість із «додатку» перетворюється на один із ключових факторів успіху житлового проєкту.

Нові об’єкти, відкриті у 2025 році

ТЦ GrushevSky (Ужгород), 4 000 кв. м;
ТЦ Trade Mall (Ужгород) 2 600 кв. м;
1-ша черга ТЦ Korona (Ужгород);
Retail Park Mukachevo (перша черга) 8 000 кв. м;
на стадії відкриття — ТЦ «Росвигів» (Мукачево, 8 500 кв. м);
два McDonald’s, відкриті в Ужгороді та Мукачеві, — важливий сигнал стабільності для міжнародних брендів.

Чому всі будують ритейл-парки?

Формат ритейл-парку став беззаперечним лідером девелоперської активності у 2025 році. Причини його популярності:

простота та низька вартість будівництва (одно поверхові будівлі, сендвіч-панелі);
швидша окупність порівняно з багаторівневими ТРЦ;
мінімальні інженерні вимоги;
зниження ризиків: менші бюджети, простіше знайти орендарів і вийти на ринок.

Саме тому на 2026 рік заявлено:

2-гу чергу Retail Park Mukachevo (15 500 кв. м);
Retail Park Silver Land (Мукачево, 4 000 кв. м);
2-гу чергу ТРЦ Korona (14 000 кв. м);
Retail Park «Заграва» (Берегово, 8 800 кв. м);
Retail Park «Ужгород» (траса Київ–Чоп, 3 500 кв. м).

Великі формати на паузі

Ні в Ужгороді, ні в Мукачеві не починали будівництво жодного великого ТРЦ (40,000 кв. м+) з нуля з початку повномасштабної війни. Ризики, щільність населення і складнощі з інвестиціями поки стримують подібні проєкти.

Ринок трансформується — не лише в Закарпатті

Український ринок торговельної нерухомості 2025 року демонструє не просто декомпозицію від великих ТРЦ, а реальну трансформацію, пристосовану до воєнних реалій та локальних потреб міських громад.
Ринок набуває нової географії — західні та центральні регіони стають осередками стимулу і зростання, а орендні ставки у цих зонах стабільно піднімаються.
Попри ризики, сегмент роздрібної торгівлі залишається стійким, споживчі настрої відновлюються, а девелопери активно вводять нові площі.

Висновки

Ринок трансформується — зростає локальна торгівля та ритейл у складі житлового середовища.
Успішний ЖК — це вже не просто житло, а «місто в місті» з повноцінним набором комерційних функцій.
Ритейл-парки витісняють ТРЦ завдяки гнучкості, швидкій реалізації та нижчим ризикам.
Закарпаття стає полігоном нових форматів — відносно безпечним регіоном, де можна тестувати сучасні концепції у ритейлі та mixed-use проєктах.