Торговельна нерухомість України у 2025 році: рік адаптації, а не ілюзій

Володимир Чекалов,

генеральний директор Urban-X

2025 рік став для українського ринку торговельної нерухомості періодом структурної зрілості. Після кількох років роботи в умовах шоків і невизначеності ринок остаточно відійшов від очікувань швидкого відновлення та повернення до докризисних моделей. Натомість сформувалася прагматична логіка розвитку, у центрі якої — ефективність, керованість і прогнозованість.

Торговельна нерухомість у 2025 році перестала бути історією про «зростання за будь-яку ціну». Вона дедалі більше функціонує як елемент базової споживчої інфраструктури — з чіткою прив’язкою до повсякденних сценаріїв життя, реальної щільності споживання та фінансової стійкості орендарів.

Формати: раціоналізація замість експансії

Одна з ключових характеристик 2025 року — зсув девелоперської активності в бік компактних і керованих форматів. Ринок більше не готовий масово інвестувати у складні, капіталомісткі торгово-розважальні центри без підтвердженого попиту та зрозумілої логіки подальшої експлуатації.

Найбільшу життєздатність у 2025 році демонструють:

• невеликі та середні торгові центри;
• районні формати;
• retail park, адаптовані під локальне споживання.

Це не стільки нові тренди, скільки наслідок зміни інвестиційної логіки. Такі об’єкти простіші з точки зору управління, швидше виходять на операційну стабільність і дозволяють гнучко працювати з tenant-mix у разі трансформації попиту. Для інвестора це означає нижчі ризики, для орендаря — більш прогнозовану економіку.

Водночас українська модель retail park у більшості випадків відрізняється від західних аналогів. Йдеться не про великі автомобільно-орієнтовані кластери, а про компактні об’єкти щоденного попиту, інтегровані в житлове середовище або приміські зони.

Споживач і трафік: переосмислення показників

У 2025 році остаточно закріпилася зміна поведінки споживача.
Загальна кількість поїздок до торговельних об’єктів поступово зростає, що підтверджується динамікою відвідуваності та товарообігу в низці форматів.

Водночас принципово важливо, що це зростання має нерівномірний характер. Посилюється роль об’єктів, розташованих поруч із житлом або на щоденних маршрутах споживача, тоді як спеціальні поїздки до великих ТРЦ дедалі частіше пов’язані з подієвими, розважальними або гастрономічними сценаріями.

Загальний товарообіг у 2025 році зростав у ряді об’єктів, однак основна динаміка була зосереджена у форматах, інтегрованих у повсякденні сценарії споживання. Саме регулярність і прогнозованість потоків, а не їхня разова масовість, дедалі більше визначають ефективність торговельної нерухомості.

У зв’язку з цим змінилося й саме розуміння трафіку. Кількість відвідувань перестала бути самодостатнім показником ефективності. Набагато важливішими стали:

• регулярність відвідування;
• прогнозованість потоків;
• якість та релевантність аудиторії.

Фактично торговельна нерухомість дедалі більше орієнтується не на випадкового відвідувача, а на постійного користувача інфраструктури.

Орендні ставки: фіксація нової норми

Динаміка орендних ставок у 2025 році чітко продемонструвала: ринок не повертається до докризисних рівнів і не демонструє різкого зростання. Натомість сформувався відносно стабільний ціновий коридор, у межах якого більшість торгових центрів працює вже кілька років поспіль.

Це свідчить не про слабкість ринку, а про його трансформацію. Девелопери дедалі рідше намагаються максимізувати дохід за рахунок ставки. Фокус змістився на:

• стабільну заповнюваність;
• фінансову стійкість орендарів;
• обороти та довгостроковий NOI.

Структура орендарів: селективність замість масовості

Зміни у структурі орендарів у 2025 році проявилися не лише у зростанні сегментів повсякденного споживання, а й у скороченні присутності окремих операторів. Частина виходів була зумовлена зовнішніми факторами й не є індикатором слабкості ринку.

Водночас менш стійкими виявилися бізнес-моделі, орієнтовані на імпульсний або середньочастотний попит. Найбільш стабільними залишаються:

• продуктовий ритейл;
• drogerie та аптечні мережі;
• сервіси;
• демократичний fashion;
• HoReCa з швидким оборотом.

Інвестиційна логіка: фокус на діючі об’єкти

Окремою тенденцією 2025 року стало зростання інтересу інвесторів до діючих торговельних об’єктів. У багатьох випадках такі активи можна придбати з дисконтом — інколи за цінами нижчими за собівартість нового будівництва.

На ринку відбулося кілька помітних угод із переходу прав власності на відомі торговельні об’єкти, що свідчить про перерозподіл капіталу на користь менш ризикових інвестицій.

Більшість заявлених великих відкриттів у 2025 році також пов’язані не з будівництвом з нуля, а з добудовою недобудов або реконструкцією існуючої нерухомості з перепрофілюванням під торговельні функції.

Географія розвитку: захід і центр

Як інвестори, так і мережеві оператори у 2025 році чітко сфокусувалися на західних і центральних регіонах України. Це прагматичне рішення, спрямоване на мінімізацію ризиків, пов’язаних із прифронтовими зонами, та забезпечення стабільності операційної діяльності.

Ринок праці, собівартість і складність реалізації

Війна суттєво вплинула на ринок праці, що напряму відобразилося на собівартості девелоперських проєктів. Дефіцит кваліфікованих кадрів призвів до постійного зростання вартості будівельно-монтажних робіт і збільшення строків реалізації.

Чим складніший проєкт — тим вищі ризики затримок і перевищення бюджету, що напряму впливає на інвестиційні показники. Додаткове фінансове навантаження формують:

• посилені вимоги до укриттів;
• очікування щодо енергонезалежності об’єктів (генератори, альтернативні джерела живлення);
• підвищені вимоги до безпеки.

У сукупності ці фактори роблять девелопмент «з нуля» значно дорожчим і складнішим, що ще більше підсилює інтерес до реконструкцій і готових об’єктів.

Погляд уперед

2025 рік показав: торговельна нерухомість в Україні остаточно перестала бути історією про квадратні метри. Це історія про управління попитом, ризиками та економікою орендаря.

У 2026 році найбільш життєздатними залишатимуться проєкти, які:

• інтегровані в повсякденні сценарії життя;
• мають гнучку концепцію;
• працюють зі стабільним, а не випадковим трафіком;
• враховують енергетичну та безпекову складову ще на етапі концепції.

Ринок входить у новий період без завищених очікувань, але з чітким розумінням власних обмежень і можливостей. Саме ця прагматична логіка визначатиме його розвиток у найближчі роки.