Property Times Фінанси

Ще три роки тому «воєнний ризик» у страховому полісі на об'єкт нерухомості в Україні був стандартним рядком у переліку виключень: тобто того, за що страховик не платить. Сьогодні це окремий продукт, за яким вже виплачено сотні мільйонів гривень. Ринок змінився. Змінилися загалом підходи девелоперів, банків і страховиків до оцінки проєктів. Property Times зібрав ключових учасників ринку, щоб зрозуміти, які саме трансформації відбулися. 

Ринок у цифрах: страхування більше не формальність

Найпереконливіший аргумент на користь того, що ставлення до страхування змінилося кардинально — це статистика виплат.

СК ІНГО за 11 місяців 2025 року виплатила 116,4 млн грн за воєнними ризиками, майже втричі більше, ніж за весь 2024 рік. Загалом за два роки компанія виплатила понад 162 млн грн. Кількість застрахованих комерційних об'єктів нерухомості зросла з 150 — у 2024 році до понад 230 — у 2025-му.

ARX за перше півріччя 2025 року виплатила понад 45 млн грн, з яких 40 млн за чотири випадки пошкодження будівель, споруд та обладнання внаслідок ракетних та дронових атак.

За цими сухими цифрами — конкретні кейси.

Офісний комплекс Dragon Capital на вул. Великій Васильківській, 98 у Києві площею понад 10 600 кв. м, пошкоджений 20 грудня 2024 року: виплата від ІНГО — 20 млн грн.

Розподільчий центр NOVUS площею 40 тис. кв. м, пошкоджений у липні 2025-го — 9,46 млн грн, виплачені ІНГО  30 жовтня.

Бізнес-центр у Києві, пошкоджений під час масованого обстрілу 10 червня 2025 року уламками дрона «Шахед» — фасад, скління, інженерні системи, меблі, техніка — 12 млн грн спільної виплати від «Арсенал Страхування», UNIQA та ТАС.

Ще два бізнес-центри однієї мережі, застраховані в ARX на 20 млн грн — виплата здійснена в повному обсязі, а «Арсенал» за аналогічним об'єктом провела свою частку — понад 4,1 млн грн протягом чотирьох днів після завершення збору документів.

Показовий нюанс: мережа магазинів електроніки отримала від ІНГО 20 млн грн за договором страхування товарних запасів — не нерухомості, а вмісту. Це свідчить про те, що воєнне страхування поширюється вже й на суміжні активи бізнесу.

Що страхується, а що — ні

Загальна картина ринку виглядає так: базові страхові інструменти працюють, але з чіткими обмеженнями за географією та типом зброї.

«У продуктах із покриттям воєнних ризиків, як правило, виключається шкода від ствольної та реактивної артилерії, а також авіаційних бомбардувань. Логіка проста: якщо об'єкт перебуває в зоні ураження такого типу озброєння, він фактично знаходиться в безпосередній близькості до лінії бойових дій, а це вже неприйнятний ризик для страховика. Крім того, частина регіонів випала зі страхового покриття навіть у класичних продуктах — у таких зонах часто неможливо провести огляд об'єкта чи коректно оцінити збитки», — пояснює Катерина Шум, партнер BritMark.

За словами Владислава Фесюна, керівника управління андерайтингу СК ІНГО, на власному утриманні компанія наразі зосереджена переважно на західних областях з поступовим розширенням на центральні регіони. Для ризиків, які передаються на міжнародне перестрахування, географія ширша, але з обмеженням: об'єкти, розташовані ближче ніж за 50 км до тимчасово окупованих територій або зони активних бойових дій, на міжнародне перестрахування наразі не приймаються.

При цьому, за словами експерта, зміни у вартості страхування відбулися не через пряме підвищення тарифів, а через коригування умов. Зокрема, франшизи за страхуванням перерви в господарській діяльності зросли з 5–7 до мінімум 10–14 днів — відображаючи реальну тривалість відновлення після атак.

Міжнародний ринок повертається, але вибірково

Переломний момент у розвитку воєнного страхування в Україні — поступове повернення міжнародних перестраховиків.

«З 2023 року ситуація почала змінюватися, і сьогодні ми бачимо чітку тенденцію до повернення. Не масового і не беззастережного, але реального. Лондонський ринок повернувся до роботи з українськими воєнними ризиками значно впевненіше, ніж рік-два тому. ІНГО наприкінці 2025 року вже мала в портфелі об'єкти, перестраховані на лондонському ринку, із сумарною відповідальністю понад 2,6 млрд грн», — розповідає Владислав Фесюн.

Що змінило ставлення міжнародних партнерів? Насамперед поява статистики. Перестраховик не працює з невідомістю. Йому потрібні дані: скільки об'єктів постраждало, якого характеру збитки, як швидко і в якому обсязі страховик виплачував відшкодування. Компанії, які з 2022 року системно страхували воєнні ризики на власному капіталі, саме це і напрацьовували: доказову базу для міжнародного ринку.

Паралельно з'явилися інституційні механізми. Програма ЄБРР та Aon із загальними гарантіями на 110 млн євро стала прецедентом: авторитетна міжнародна фінансова інституція підтвердила готовність брати на себе частину ризику. ІНГО як одна з перших учасниць програми отримала ліміт у 50 млн євро. Наразі програма охоплює переважно рухомі активи, але сам факт її існування відкриває двері для ширших рішень.

Загальний обсяг відповідальності ІНГО за воєнними ризиками за рік фактично подвоївся: з 12,1 до понад 26,5 млрд грн. Без повернення міжнародної ємності такий результат був би неможливим.

Для великих проєктів. як уточнює Катерина Шум з BritMark, Lloyd's та пов'язані синдикати сьогодні пропонують ліміти від 4–5 до 20 млн доларів на один об'єкт. Це реальні суми для більшості девелоперських проєктів у сегменті комерційної нерухомості.

Як девелопер переписує модель ризику

Зміни у страхуванні — це лише один бік медалі. На рівні девелопера змінилася сама логіка прийняття рішень про запуск проєкту.

«Якщо порівнювати методологію оцінки проєктів до повномасштабної війни та зараз, ми більше звертаємо увагу на енергонезалежність проєктів, аналізуємо альтернативні будівельні матеріали та рішення», — каже Геннадій Гриненко, комерційний директор Alterra Group, який розвиває ритейл-парки, логістичні та індустріальні парки в семи регіонах центрально-західної України.

Горизонт окупності переглянуто. За словами Гриненка, прийнятний мінімум сьогодні — це від 7 років. При цьому індустріальні проєкти з підписаним орендарем на терміном понад 5 років та окупністю в 10 років теж розглядаються як цікаві за рахунок прогнозованої та сталої дохідності, забезпеченої гарантіями орендаря.

Географія стала стратегічним фільтром, а не лише операційним параметром. Alterra Group чітко визначила для себе 7 регіонів центрально-західної України і наразі присутня в чотирьох з них.

Серед інструментів зниження ризиків девелопер дедалі активніше використовує державні програми. Резиденти мережі індустріальних парків Formatsia вже отримали реальні переваги: 0% податку на прибуток протягом 10 років, звільнення від ПДВ та ввізного мита при імпорті нового обладнання, а також часткову компенсацію від держави на підключення до інженерних мереж, зокрема для «Формація.Львів» та «Формація.Вінниця».

Що бачить банк

Погляд банківського сектору на ринок нерухомості в умовах війни прагматичний і диференційований за типом продукту.

ГЛОБУС БАНК, за словами першої заступниці голови правління Олени Дмітрієвої, понад 10 років активно співпрацює з будівельними компаніями: частка кредитів будівельній галузі в кредитному портфелі юридичних осіб перевищує 30% — найбільша серед усіх галузей. Однак мова йде переважно про кредити на техніку, обладнання та комерційний транспорт у межах програми «Доступні кредити 5-7-9%» — як правило, до 10 млн грн.

«Наразі ми не кредитуємо проєкти житлової та комерційної нерухомості з огляду на нашу стратегію та ризики, що супроводжують будівництво», — відверто констатує Дмітрієва.

При цьому банк активно залучений у ринок через іпотечні програми. В межах «єОселі» акредитовано 29 житлових комплексів. За словами Дмітрієвої, в окремих випадках уже в перші місяці після акредитації об'єкта девелопер отримував понад 100 млн грн через іпотечні кредити. Лише за 2025 рік у межах програми банком профінансовано 7 773 кредити на 14,8 млрд грн, з яких 9,4 млрд грн спрямовано забудовникам.

Особливо показовий структурний зсув: якщо у 2024 році частка іпотеки на первинному ринку становила 33%, то вже в першому кварталі 2026 року вона зросла до 65%.

«Це дуже важливий і позитивний сигнал для девелоперів — попит поступово зміщується саме в бік нового житла. Відповідно, забудовники отримують більше можливостей планувати нові черги будівництва, запускати нові проєкти і прогнозувати продажі ще на етапі зведення об'єктів», — коментує Дмітрієва.

Критерії оцінки девелопера в банку суттєво не змінилися, але акценти змістилися. Більше уваги моніторингу ходу будівництва, дотриманню строків введення в експлуатацію та наявності фінансової «подушки».

Нова логіка ринку

Ринок нерухомості адаптувався до умов війни — не зупинився, а виробив нові правила гри. Страхування перестало бути формальністю і стало частиною фінансової моделі проєкту. Девелопер, який не думає про страхове покриття на старті будівництва, ризикує не лише активом, а й відносинами з банками та інвесторами.

«Головна помилка — сприймати страхування як формальність. Насправді це частина стратегії управління ризиками проєкту. Перший крок — грамотно вибудувати програму страхового покриття разом із фахівцями. І вже після цього варто виходити на ринок, порівнювати пропозиції та обирати оптимальний баланс між вартістю і якістю покриття», — підсумовує Катерина Шум.

Географія стала стратегічним фільтром і для страховика, і для девелопера, і для банку. Центрально-західна Україна формує нову вісь інвестиційної активності.

Міжнародний капітал повертається, але він вибірковий. Він іде туди, де є прозорість, статистика та якісний місцевий партнер.

І нарешті, іпотека більше не є допоміжним інструментом. Зростання частки первинного ринку в структурі іпотечних кредитів до 65% означає, що державні програми стали системоутворюючим фактором для девелоперів, особливо в житловому сегменті.