Оценка по-украински

19.03.2018
  733

Автор: Елена Губарь

Оценка недвижимости — один из важных механизмов функционирования всей отрасли и взаимодействия его участников. Оценку проводят при покупке или продаже объектов, анализе наиболее эффективного их использования, для получения банковского кредита, решения споров и много другого. Property Times разбирался в деталях проведения этой важной процедуры.

В Украине с каждым годом продается все больше недвижимости. По данным Министерства юстиции Украины, в прошлом году только в Киеве было заключено 31,8 тысячи договоров купли-продажи квартир. Это самый высокий показатель за последние десять лет. При этом цены на квадратные метры очень разнятся не только в зависимости от региона или объекта, но и от времени заключения сделки, так как цена зачастую привязана к курсу доллара. Поэтому все большую актуальность приобретает оценка стоимости недвижимости.

Фактически независимая оценка недвижимости является единственным способом определить на официальном уровне точную стоимость собственности. По словам Яны Литвинчук, руководителя департамента оценки компании Cushman & Wakefield в Украине, как консультационная услуга оценка недвижимости дает клиенту объективное профессиональное мнение относительно стоимости объекта недвижимости, которая может быть получена в текущих рыночных условиях, понимание состояния и тенденций развития рыночного сегмента, к которому относится объект оценки.

«”Классический” отчет об оценке является информационно насыщенным документом, содержащим экспертный взгляд «со стороны» на сильные и слабые стороны объекта, информацию о сопоставимых объектах, дает оценку доходного потенциала объекта, комментирует ликвидность объекта и его инвестиционную привлекательность», — рассказывает Литвинчук.

Как проводится оценка

Оценку недвижимости чаще всего проводят при ее покупке, в большинстве случаев это является обязательным условием получения ипотечного кредита. Зачастую банки проводят оценку недвижимости своими собственными силами. Внешних специалистов привлекают при оценке земли, а также при ипотечном кредитовании, поскольку этого требует законодательство.

«Независимая оценка залогового имущества необходима для определения стоимости залога (суммы договора залога) и максимальной суммы возможного. Это дает возможность банку оценить достаточно ли стоимости залога для выдачи запрашиваемой суммы кредита клиенту», — объясняет директор департамента розничного банкинга «Укргазбанка» Олег Кляпко.

Кроме того, если в независимой оценке недвижимости, например, указана перепланировка, которая не согласована и не подкреплена соответствующими разрешениями, банк под такую недвижимость ипотечный кредит не выдаст.


Еcли в независимой оценке недвижимости указана перепланировка, которая не подкреплена соответствующими разрешениями, банк под такую недвижимость ипотечный кредит не выдаст

Выбор метода оценки зависит от специфики предоставляемого в залог обеспечения. «Если это жилой фонд с активным рынком, то чаще используется сравнительный подход. Если это коммерческая недвижимость (офисная, торговая, складская и т.д.), то применяется доходный или сравнительный и затратный подходы, а также их компиляция. Учитывая вариативность и динамичность рынка недвижимости, банк придерживается консервативного отношения к оценке недвижимости для целей обеспечения кредита», — рассказывает директор департамента оценки и залоговых операций Банка «Пивденний» Виталий Гагауз.

Внутренние и внешние оценщики руководствуются Национальными стандартами по оценке и имеют одинаковые квалификационные свидетельства Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ).

«Если клиент производит оценку недвижимости для налогообложения, то оценивается исключительно ее стоимость. Если же оценка делается для целей инвестирования или залога, то кроме стоимости клиент получает информационно-аналитическую справку по локальному или национальному рынку недвижимости. На основе этой информации он может принимать соответствующие управленческие решения», — говорит начальник отдела оценки и мониторинга залогов Банка «Кредит Днепр» Николай Бабак.

Для чего нужна оценка

Оценка недвижимости и для банка, и для клиента формирует четкую оценочную стоимость объекта, которая является исходной. «Клиент получает достоверные данные об условиях продажи и подтверждение экономической целесообразности сделки. Оценочная стоимость используется для определения цены последующей продажи или передачи объекта в аренду. Кроме того, оценочная стоимость используется для определения дохода от продажи объекта недвижимости и, соответственно, для определения размера налога, уплачиваемого с такого дохода», — рассказывает специалист по имущественным вопросам «Индустриалбанка» Наталия Пацюк.

Для самих банков наличие оценки недвижимости также очень важно, так как позволяет снизить риски невозврата кредита. «Ликвидный залог обеспечивает паритет интересов банка и заемщика, страхуя кредитора от рисков невозврата кредита. Хороший залог выполняет все четыре функции. Самая главная среди них — обеспечительная, позволяющая оперативно и с минимальными издержками реализовать обеспечение в погашение кредита в случае дефолта заемщика. Если залог выполняет стимулирующую функцию, то заемщик старается выполнять обязательства даже в сложных обстоятельствах, так как ему выгоднее обслуживать кредит, чем потерять залог», — говорит Виталий Гагауз.

При этом, цифра, фигурирующая в договоре купли-продажи, не имеет для банка практически никакого значения. «Банку важно иметь заключение независимого оценщика о реальной рыночной стоимости объекта, по которой его можно будет продать в случае неисполнения должником своих обязательств», — отмечает Олег Кляпко.


Банку важно иметь заключение независимого оценщика о реальной рыночной стоимости объекта

В некоторых случаях оценщик может не просто указать стоимость недвижимости, но и предложить наиболее эффективные варианты ее использования: определить потенциальную доходность будущего объекта, риски такой инвестиции и срок выхода из нее. «Если речь идет о земельном участке, то мы рассматриваем его с точки зрения наиболее эффективного использования и предлагаем варианты, что именно там можно построить, т.е. фактически создаем бизнес-план развития этого участка. Если речь идет о торговом центре, анализируется текущая концепция с учётом пула арендаторов, условий договоров аренды и т. д. Часто бывает так, что данные объекты не полностью эффективно используются и вполне возможно, каким-то образом, улучшить их работу, увеличить денежный поток, к примеру, проведя ротацию арендаторов, осуществив минимальную реконструкцию», — рассказывает директор департамента Оценки и Консалтинга компании Colliers International (Украина) Наталья Чистякова.

Неполная страховка

Тем не менее, оценка недвижимости не дает гарантий от абсолютно всех рисков. «Оценка недвижимости не дает гарантии положительного решения банка о выдаче кредита клиенту и не может застраховать от того, что расходы клиента на эту оценку будут оправданы», — подтверждает Олег Кляпко. Кроме того, отчет об оценке объекта недвижимости действителен в течение шести месяцев, а так как рынок недвижимости нестабилен, оценка не дает представления о постоянной стоимости объекта. Поэтому при дальнейших операциях с недвижимостью необходимо будет проводить новую актуальную оценку.

«Рыночная стоимость, определенная по результатам оценки не может застраховать от того, что через некоторое время, например, через год, стоимость будет находиться на том же уровне. На это могут оказывать влияние множество факторов: экономическая и политическая стабильность в стране, изменение состояния самой недвижимости за этот период, разрушения в результате природных и других факторов», — отмечает начальник отдела оценки «Пиреус Банка» Александр Святовец.

Кроме того, участники рынка предостерегают, что оценка не позволяет проверить достоверность всех документов на недвижимость. «Оценщик не проверяет подлинность предоставленных документов и сведений об объекте оценки, в банке этим занимаются соответствующие профильные службы. Поэтому, если заказчик хочет удостовериться в легитимности документов на имущество, ему нужно заказывать отдельную юридическую экспертизу», — говорит Николай Бабак