Property Times Готельна нерухомість

Готельний ринок України завершив 2025 рік в умовах, що стали звичними для всієї країни: постійна невизначеність, енергетичні обмеження, кадровий дефіцит — і водночас помітна здатність галузі адаптуватися та рухатися вперед. Зростають тарифи, з'являються нові об'єкти, зміцнюються національні бренди.

Property Times зібрав коментарі провідних гравців ринку та аналітиків, щоб представити комплексний погляд на те, як розвивався готельний сектор протягом року.

Стабілізація замість прориву

2025 рік не приніс готельному ринку принципово нових явищ. «Швидше, ми бачимо стабілізацію попиту та збереження поведінки і портрету споживачів, — коментує Ірина Сідлецька, президентка UHRA та CEO Vertex Hotel Group. — Наважусь описати їх так: 80% українці, 20% — іноземці. Серед українців більше подорожують жінки з дітьми, чоловіки їх супроводжують рідше. Одночасно з цим, в бізнес-готелях традиційно переважають чоловіки, що їздять Україною по справах. Вікно бронювання дуже коротке — від декількох годин до 2 діб до заїзду в бізнес-готелях, тобто рішення про поїздку приймаються дуже оперативно, без завчасного планування. Подорожі в курортні та відпочинкові комплекси планують не менш ніж за 3-4 дні, хоча в таких топових дестинаціях як Східниця, Буковель, Трускавець бронювання приходять за 10-14 днів».     

Стабілізація попиту підкріплена реальними цифрами. За даними ДАРТ, у 2025 році податкові надходження від туристичної галузі зросли на 50, — до 4,426 млрд грн. Туристичний збір за цей же період збільшився на +31,5%, досягнувши 359 млн грн. Лідерами за платежами стали Київ, Львівщина та Івано-Франківщина — і це, по суті, карта найбільш активних готельних ринків країни.

Юлія Косенко, CEO Ribas Hotels Management, також фіксує зростання: «У 2025 році порівняно з 2024-м попит помітно зріс — зафіксовано не лише приріст ADR готелів (до +29%), а й середнього завантаження. Зокрема у зимовий сезон завантаження зросло на +7%. Літній сезон пройшов вдало не тільки в Одесі, а й в Одеській області, де востаннє курорти повноцінно працювали до повномасштабного вторгнення: завантаження курортних готелів у Затоці склало понад 80% у пікові місяці з ADR понад 5 500 грн».

Помітним залишається і чіткий регіональний розподіл, який зумовлений безпековою ситуацією. Внутрішній туризм від початку повномасштабного вторгнення змістився в бік західних регіонів, ця тенденція зберігалася й у 2025 році.  «Західна Україна демонструє відносно стабільний і впевнений попит. Такі напрямки, як Івано-Франківська область, Буковель, Львівщина та Ужгород, зберігають і навіть нарощують динаміку. Це пояснюється безпековим фактором, появою якісних готелів різного цінового сегменту, релокацією бізнесу та проведенням ділових заходів. Саме ці регіони сьогодні формують точки зростання і створюють підґрунтя для нових інвестицій», — коментує Ірина Сідлецька.

Карпати формують найсильнішу курортну економіку з найбільшим плановим введенням номерів у 2025 році, вважає Олександр Логачев, CEO & Founder Pro Part Real Estate. Львів демонструє стабільний внутрішній туризм і ділову активність. Київ поступово відновлює бізнес-поїздки та події; Одеса відновлюється обережно, але залишається фактично єдиною морською локацією з реальним внутрішнім попитом.

Головні виклики

За зовнішнім оптимізмом цифр криється серйозне внутрішнє напруження. Три системні виклики визначили операційне середовище готельного бізнесу у 2025 році, і жоден з них не зник наприкінці грудня.

Перший — ринок праці. «Зміни у правилах виїзду та дозвіл виїжджати молодим хлопцям посилив дефіцит кадрів, — говорить Ірина Сідлецька. — Готелям стає дедалі складніше знайти персонал, навчити його відповідно до стандартів і, що особливо важливо, утримати в команді. Кадрове питання сьогодні безпосередньо впливає на якість сервісу та операційну стабільність».

Другий виклик — енергетика. Відключення електроенергії, констатує експертка, змусили ще кілька років тому проінвестувати в автономність. «Однак такі тривалі і часті відключення в усіх регіонах особливо наприкінці 2025 року, суттєво підвищили комунальні та операційні витрати», — пояснює  Ірина Сідлецька.

Артур Лупашко, засновник Ribas Hotels Group детально описує, як Ribas Hotels Group вирішувала проблеми, викликані дефіцитом електроенергії: «Ми розробили цілий набір рішень. Зрозуміло, що в усіх об'єктах завжди були генератори, і це одразу рятувало нас ще на перших блекаутах. Але потрібно було думати про резервне живлення для рецепції, інтернету, систем доступу, відеоспостереження — тобто забезпечити роботу всього цього, навіть коли не працює генератор та немає електропостачання (наприклад, вночі). Також необхідно було підсилювати інженерні вузли, щоб працювали стабільно та не реагували на перемикання електропостачання.

Енергонезалежність — це завжди інвестиція, які залежить від масштабу об'єкта і його потреб. У середньому для готельного об'єкта це від кількох тисяч до десятків тисяч доларів на старті (це: генератор, монтаж, автоматика, запаси, технічні роботи), плюс регулярні операційні витрати: пальне, сервіс, ремонти».

Третій виклик — це прямий наслідок перших двох — стискання маржі. «Більшість готелів не могли пропорційно підвищити тарифи, орієнтуючись на внутрішнього туриста (який є дуже ціново чутливим), обмежені бюджети на відрядження більшості компаній, та високу конкуренцію. У результаті ринок працює в умовах стискання маржі: витрати зростають, а можливості для підвищення середнього тарифу залишаються обмеженими. Також енергетичний фактор особливо підкреслив, що готель вже не може існувати як "тільки номерний фонд", без інфраструктури. Особливо зараз зростає значення SPA та wellness, конференц-сервісу, коворкінгів та ресторанів як самостійних revenue-центрів», — підсумовує Сідлецька.

Окрема і болісна тема — девелопмент.  «Девелопери та власники готелів, які лише будують свої готелі, опинились у складній ситуації. В основному це пов’язано з ростом собівартості будівництва та оздоблення на 30% в іноземній валюті. Також на ринку праці значно на 50-60% зменшилась кількість професійних будівельників. Окрім цього ускладнились логістичні ланцюги, що затримує доставку імпортних матеріалів. Все це призводить до зниження маржинальності девелопменту майже до нуля та розтягування термінів реалізації проєктів приблизно вдвічі. Через це ми спостерігаємо протермінування майже по всім девелоперських готельних проєктах, які стартували своє будівництво в 2022-2024 роках», — коментує Артур Лупашко.

Моделі інвестування

На рівні нових проєктів дедалі ширше застосовується кондомініумна модель інвестування. «Тобто до фінансування будівництва, комплектації та запуску готелю залучаються приватні інвестори — фізичні особи, які купують окремі юніти й передають їх в управління професійному оператору. В результаті кожного місяця або кварталу отримують плату за використання їх майна для надання послуг проживання кінцевому споживачу», — пояснює  Ірина Сідлецька.

Поява цієї моделі  стала відповіддю ринку на інвестиційну реальність. «Великі інституційні або стратегічні інвестори наразі не демонструють високої активності в готельному секторі, адже такі проєкти традиційно є капіталомісткими та ризикованими, особливо в умовах неврегульованих страхових ризиків воєнного стану і відсутності доступних кредитів. Тому девелопери вимушені диверсифікувати джерела фінансування та залучати роздрібного інвестора», — уточнює президентка UHRA. 

Оптимізація роботи

На рівні діючих закладів головними рішеннями стали оптимізація внутрішніх процесів і перегляд операційної структури. «Готелі активно перерозподіляють функції всередині команд, модифікують та диджіталізують бізнес-процеси, впроваджують мультифункціональні ролі для співробітників. Головна мета — підвищення ефективності та оптимізація фонду оплати праці, без критичного впливу на якість сервісу. 

Крім того, частина готелів вимушено переглянула режими роботи окремих підрозділів: ресторанів та обслуговування в номерах, SPA, а в окремих випадках — тимчасово призупинено діяльність певних сервісів. Це прагматичні рішення, продиктовані попитом і економікою, —  пояснює президентка UHRA. — Водночас принципово важливо, що всі ці кроки спрямовані не на зниження стандартів, а на збереження якості. Український гість сьогодні є достатньо вибагливим і добре розуміє співвідношення ціни та цінності. Тому ключове завдання управлінських компаній — оптимізувати витрати таким чином, щоб не втратити сприйняття продукту та підтримувати вже відомий бренд готелю у довгостроковій перспективі».

Другий рівень адаптації — проєктування «all-season» продукту: SPA, медичні та реабілітаційні сервіси, дитяча інфраструктура, MICE-зали для невеликих подій. Як пояснює Олександр Логачев, мета такого підходу — зменшити сезонність і залежність від коротких піків.

Затребувані формати

Говорячи про найбільш затребувані формати, експерти фіксують впевнене лідерство апарт-готелів з цікавою різноманітною інфраструктурою та котеджних містечок.  «Це зручний вибір для відпочинку, як короткотривалого, так і довготривалого, тож гості можуть якісно спланувати подорож та зробити її більш вигідною. Також у минулому році все частіше спостерігалась тенденція до збільшення групового відпочинку, коли гості бронюють 3-5 номерів та подорожують компаніями друзів або рідних. Хоча, ця тенденція відмічалася і раніше до повномасштабного вторгнення у періоди високого сезону у курортних готелях. Тож можна зробити висновки, що з кожним роком ми все більше повертаємося до показників попиту з мирних часів», — конкретизує Юлія Косенко. 

Олександр Логачев окремо він виділяє wellness-, SPA- та медично-реабілітаційні комплекси — як відповідь на запит на відновлення і турботу про здоров’я, який став новою нормою під час війни.

І ще один важливий сегмент — міські готелі 3–4 зірки. Але не просто класичні, а ті, що реально готові до сучасних умов: із продуманою логістикою, резервним живленням і стабільним інтернетом.

Щодо міських готелів, то тут в 2025 році виокремився абсолютно новий цікавий тренд. «Збільшилася частка гостей, які обирають готель замість дому, до прикладу, в Одесі частка гостей, які мешкають в Одесі, зросла з 4% до 15% за останній місяць 2025 року. Під час вимкнень світла у таких  готелях Одеси — Ribas Duke та WOL.121, де в період блекаута та суворих відключень світла зовсім не було гостей — мешканців міста, зараз близько 12% одеситів з середнім терміном перебування — майже 4 ночі», — коментує Юлія Косенко.

Також фіксується стабільний попит на довготривалу оренду у західних регіонах. Переважно це релоканти — самостійні приватні особи з Києва, або ж компанії для проживання та роботи їх співробітників. 

Ціни ростуть

Попри всі виклики, динаміка середньої вартості номера у 2025 році залишалася позитивною. За даними бенчмарк-проекту Hotel Matrix, на які посилається Ірина Сідлецька, річний середній тариф по Україні за 2025 рік 3 198 грн, що перевищує показник 2024 року (2 818 грн) на 13,48%.

«Найвищого рівня у 2025 році досягли готелі Буковеля з середньою ціною 7 358грн, найнижчу середню ціну демонструвала Одеса — 2 823 грн, — конкретизує Ірина Сідлецька. — За даними STR-COSTAR, міжнародного сервісу моніторингу готельного сектору, який переважно покриває сегмент 4-5* міжнародних готелів на ринку України, середня ціна зросла на 12% порівняно з минулим роком і склала 118 євро. Не можу не зауважити, що інший показник ефективності, середня завантаженість готелів Європи у 2025 році склала 71%, в той час як Україна демонструє 48%. Позитивним є його поступове щорічне зростання з 34% у 2022, однак досягнути рівня активності євпропейського готельного ринку, за умови продовження війни, все ще видається примарним».

Відкриття, відновлення та втрати

2025 рік додав до мапи готельного ринку України кілька помітних об'єктів. Як зауважує Юлія Косенко, нові відкриття компенсують втрачені потужності з початку війни та дають напрям туризму. Найбільш популярні напрямки відкриття та проєктування нових об'єктів як у минулому, так і 2026 році — це західні регіони, в тому числі ТК Буковель, Одеса, Київська область. По форматах — це апарт-готелі, wellness готелі, котеджні містечка.

Аналітики EY в Україні  Ростислав Хома та Анастасія Федірко  систематизували дані по найбільших відкриттях та відновленню. Разом із новими об'єктами у 2025 році повернулися до роботи кілька готелів, що пройшли відновлення після пошкоджень. Паралельно окремі об'єкти зазнали нових руйнувань — готельний ринок продовжує нести фізичні втрати від обстрілів. 

Найбільші нові відкриті готелі в Україні протягом 2025 року 

Джерело: аналіз та дані EY

До цієї таблиці не влючено масштабний преміальний апарт-готель Glacier Premium Apartments на 800+ номерів, відкриття якого було заплановано на грудень 2025 року, але відбулося 1 січня 2026 року. 

Найбільші відкриті після пошкоджень готелі в Україні протягом 2025 року

 Джерело: аналіз та дані EY

 Розвиток національних брендів та інтерес міжнародних

На тлі всіх структурних змін 2025 року проявився один із найбільш промовистих позитивних трендів — впевнений розвиток національних готельних брендів. Серед тих, хто активно нарощував присутність — Apartel, Ribas, ULIS, управлінські компанії CHM, Maestro Hotel Management, Apgrade, Dream Hospitality. Розширювалися портфелі девелопмент-консультантів на кшталт Artbuild Hotel Group, з'явилися антикризові проєкти — як-от Double Check. «Нові відкриття свідчать про те, що український бізнес навчився будувати і розвивати якісний готельний продукт навіть в умовах системних викликів», — резюмує президентка UHRA.

З погляду міжнародної присутності картина обережніша, але не песимістична. «Перебуваючи в постійному діалозі з міжнародними операторами, можу зазначити, що вони також бачать майбутній інтерес до присутності в поствоєнній Україні.  Звичайно, не всі готові робити швидкі та сміливі кроки, але я точно можу впевнено говорити про реальний інтерес. Такі лідери, як Accor та Radisson Hotel Group, залишаються відкритими до співпраці та вже мають кілька проєктів у своєму pipeline-прогнозі відкриття у 2026 та 2027 року попри невизначеність щодо термінів завершення війни, —  ділиться спостереженнями Ірина Сідлецька. — І це є важливим сигналом: глобальні бренди вірять у відновлення і довгостроковий розвиток українського готельного ринку. До цих перспектив я особисто  наголошую в спілкуванні з міжнародними брендами, що і міста-тисячники (як то Чернігів, Миколаїв, Херсон, Кривий Ріг, Ужгород, Чернівці, Тернопіль, Бориспіль) матимуть велику перспективу для них».

Прогнози на 2026: зростання та ризики

Прогнозуючи поточний рік, всі учасники ринку мають стриману надію з поправкою на невизначеність щодо подальшої безпекової ситуації. 

«Звісно, що кожного року ми закладаємо очікування на зростання. Однак за умови подальшого продовження війни, втриматися і на поточному рівні завантаження, досить високому середньому Guest Review Index (показник задоволеності гостей через їх публічні відгуки на Google, Tripadvisor та OTA), утриманні будівель та забезпечення робочих місць, я думаю, це вже значне досягнення», — говорить Ірина Сідлецька. 

Юлія Косенко деталізує, від чого залежатиме інвестиційна активність: «Перш за все — від безпеки, стабільності інфраструктури та прогнозованості умов у країні. Будь-які збої — від відключень світла до операційних труднощів — можуть призвести до відтермінування прийняття рішень інвесторами, а темп і обсяг угод визначатимуть моральний стан суспільства та надійність інфраструктури. Велику роль відіграватиме репутація девелопера та історія виконання зобов’язань. Довіра зростає, якщо проєкти завершуються вчасно та демонструють реальні фінансові результати; у випадку масових перенесень або недобудов ризики збільшуються. Попит інвесторів буде орієнтуватися на більш продумані та брендові готельні продукти з підтвердженим бекграундом. Сприяти інвестиційній активності буде вдало адаптована концепція під сучасні реалії, прозора юридично-фінансова схема купівлі та досвід девелопера, тоді як обмежувати її може перенасичення преміальних пропозицій, що не відповідає кількості запитів по чеку інвесторів».

Олександр Логачев окреслює чотири сценарії зростання у базовому варіанті — без різкого погіршення безпеки. По-перше, продовження введення номерів у безпечніших регіонах при домінуванні Карпат як інвестмагніту. По-друге, «поглиблення condo/apart-hotel моделі: дедалі більше девелоперів «упаковуватимуть» готель як інвест-продукт, а оператори масштабуватимуть керування. По-третє, Київ ставитиме на діловий туризм та MICE-сегмент — місто вже презентувало концепцію розвитку туризму на 2026 рік з цифровими інструментами, промо та інфраструктурними кроками, що підтримує попит у будні та в сегменті подій. 

Готельний ринок України входить у 2026 рік без ілюзій, але і без зупинки. Три роки повномасштабної війни сформували нову нормальність: де генератор — це стандарт, де condo-модель — це фінансова необхідність, де «гість з Одеси, який живе в одеському готелі», — це повноцінна категорія попиту. Ринок адаптувався, питання лише в тому, чи вистачить цього запасу міцності на ще один рік невизначеності.

На фото: WOL.GREEN Polyana