Осторожный оптимизм: какие факторы способствуют росту рынка гостиничной недвижимости

29.11.2017
  546

Автор: Наталия Рева

Рынок гостиничной недвижимости постепенно восстанавливается. В 2017 году в Киеве было открыто три новых гостиницы, в Одессе после реконструкции начал работу отель MGallery by Sofitel. Перспективы развития сектора связываются с восстановлением деловой активности – спрос на гостиницы в Украине формируют бизнес-туристы. Property Times поинтересовался перспективами гостиничного сегмента в следующем году.


В этом году в Одессе после реконструкции начал работу отель MGallery by Sofitel

Снижение вакантности

Загрузка и доходы гостиниц постепенно растут. В 2017 году уровень заполняемости начал приближаться к докризисному. По данным компании JLL, в течение первых трех кварталов текущего года загрузка выросла на 7,6 п.п. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 46%. «Показатель постепенно приближается к стандартному для Киева среднегодовому уровню в 50-55%», – подчеркивает руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL Татьяна Веллер.

При этом в компании отмечают рост доходности номера (RevPAR) за счет увеличения загрузки: в валюте показатель вырос почти на 17%, до $68, в гривнах – на 21%, до 1,8 тыс. гривен. Средний тариф (ADR) в валюте за 9 месяцев этого года, наоборот, снизился на 2,5%, до $148, в гривне показатель постепенно растет за счет колебаний курса.

Растет заполняемость гостиниц в регионах. К примеру, в гостинице Khortitsa Palace в Запорожье отмечают рост заполняемости на 15% и рост доходности в гривне на 30% по сравнению с показателями 2014-2015 года, когда заполняемость гостиницы упала с 25 до 10%.


В гостинице Khortitsa Palace в Запорожье отмечают рост заполняемости на 15%

Ставка на бизнес-туризм

В первом полугодии 2017 количество иностранных туристов в Киев, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, выросло на 34%. Растут туристические потоки в регионы. Эксперты связывают это не столько с ростом туристической привлекательности, сколько с восстановлением деловой активности.

«Бизнес-туризм традиционно формирует большую часть спроса на гостиничные номера в Киеве, эта тенденция положительно повлияет на эффективность работы гостиничного сегмента во втором полугодии 2017 года», – отмечает руководитель департамента аналитики CBRE Ukraine Кира Пругло.  Она прогнозирует, что согласно оценкам WTTC, к концу 2017 года расходы бизнес-туристов вырастут на 10,2%.

Улучшение бизнес-климата положительно сказывается на гостиничном сегменте и за счет того, что гостиницы чаще всего являются площадками для проведения бизнес-мероприятий. Если среднегодовой уровень заполняемости номерного фонда едва достигает 50%, то показатели заполняемости конференц-залов намного выше. «В гостинице ежедневно проходит несколько конференций, – подчеркивает управляющий Khortitsa Palace в Запорожье Джафар Шамийя. – Банкетное сопровождение таких мероприятий составляет 75% дохода ресторана».


В гостинице Khortitsa Palace ежедневно проходит несколько конференций

Новые гостиничные бренды

Сегодня на рынке Украины представлены 17 гостиниц 9 международных брендов, среди которых Intercontinental Hotels Group (InterContinental и Holiday Inn в Киеве), Hilton Hotels, Rezidor Hotels Group (Radisson Blu в Киеве и Буковеле, Park Inn в Киеве) Accor Hotels (Ibis, Fairmont и Mercure в Киеве, MGallery by Sofitel в Одессе, Ibis Styles во Львове), Marriott (11 Mirrors Design Hotel в Киеве является частью Starwood Hotels, которая недавно объединилась с сетью Marriott), Wyndham Hotels Group (Ramada в Киеве и Львове), Hyatt и DBI (Number 21 в Киеве). До 2015 года Khortitsa Palace в Запорожье работала под брендом Four Points by Sheraton, однако низкие показатели заполняемости заставили владельца гостиницы – компанию «Будхаус» отказаться от сетевого оператора. Хотя возвращение отеля под бренд Sheraton договором предусмотрено, в компании считают, что время для этого еще не пришло.

«В Киеве гостиницы под управлением международных операторов составляют лишь 14% номерного фонда 3-звездного сегмента, – отмечает Кира Пругло. – В 4-х звездочном сегменте около 34% находится под управлением международных гостиничных операторов, а в 5-звездочном – 71% номерного фонда».

До конца 2017 года планируется открытие гостиницы Aloft (Starwood Hotels, теперь Marriott) в Киеве, в 2018 году – отеля Ibis компании Accor на железнодорожном вокзале в Киеве и Best Western на площади Рынок во Львове. Hyatt Hotels Corporation рассматривала возможность выхода на гостиничный рынок Одессы с несколькими проектами, однако дальнейшие их подробности пока неизвестны.


До конца 2017 года планируется открытие гостиницы Aloft  в Киеве

«Международные гостиничные бренды ориентируются на рынки с понятной структурой спроса – туристический (Львов, Одесса, Буковель), преимущественно деловой (Харьков, к примеру) или комбинация обоих (Киев), – комментирует перспективы выхода на украинский рынок новых гостиничных брендов Татьяна Веллер. – При этом если спрос в городе характеризуется ярко выраженной сезонностью, как, например, в Одессе или Буковеле, необходимо понять, есть ли возможность как-то поддерживать минимальный уровень заполняемости в отеле, необходимый для его операционной окупаемости».

Эксперт отмечает, что помимо международных, в Украине работают и сильные локальные бренды, в частности, Premier Hotels и Reikartz Hotel Group. «Для небольших региональных рынков привлечение локального бренда является наиболее эффективным решением», – уверена Татьяна Веллер.

Дороги и аэропорты – драйверы рынка

Рост заполняемости гостиниц в 2018 году ожидается за счет роста бизнес-активности и увеличения туристических потоков. Способствовать последнему будут запланированные в Киеве международные мероприятия, среди которых Лига Чемпионов-2018, ISSA и Expo Techmash. Однако для стабильности туристических потоков и роста заполняемости гостиничного сектора необходима инфраструктура – современные международные аэропорты и качественные дороги.

Позитивными предпосылками в этом отношении являются открытие нового терминала аэропорта Одессы, выход на украинский рынок ряда новых авиакомпаний, восстановление полетов WizzAir в Харьков и, возможно, Одессу. В Запорожье отмечают рост туристических потоков из Турции – в город летают сразу три турецких авиакомпании, а Турецко-украинская бизнес-ассоциация участвовала в строительстве дороги до аэропорта и Duty Free.

Не способствует развитию туризма и росту заполняемости гостиниц плохое техническое состояние большинства дорог в Украине, в том числе, тех, которые связывают аэропорты с городами. Терминалы аэропортов, особенно региональных, требуют модернизации, улучшения навигации и транспортного сообщения с городами. Увеличение туристических потоков будет невозможно без открытия международных аэропортов для иностранных авиалиний, что особенно актуально для аэропорта Днепра.

В целом, прогноз для гостиничного сектора сдержанно оптимистичный. Его развитие во многом будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. Рост экономики и ВВП будет способствовать притоку инвестиций и увеличению бизнес-активности, что, в свою очередь, положительно скажется на заполняемости бизнес-отелей и будет способствовать открытию новых объектов.


Читать другие статьи

07.02.2018
Рынок качественных отелей Киева продемонстрировал наивысшую положительную динамику загрузки за пять лет
подробнее
12.01.2018
Property Times начинает серию публикаций, посвященных истории рынка недвижимости Украины и отдельных его сегментов
подробнее
09.01.2018
Property Times пообщался с экспертами в сфере офисной недвижимости и выделил тренды, которые будут характерны для рынка в 2018 году
подробнее
15.12.2017
Property Times пообщался с экспертами в сфере торговой недвижимости и выделил 9 трендов, которые будут характерны для рынка в 2018 году
подробнее