Крутити носом не вийде. Чим запам’яталось 1 півріччя 2019 року для ринку складської нерухомості

02.09.2019

Автор: Вікторія Берещак

У сегменті складської і логістичної нерухомості перше півріччя 2019 року запам’яталось зростанням обсягів нових площ майже на 45% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року, подальшим зменшенням вакантності і гонитвою за оптимізацією об’єктів. Property Times поговорив з експертами ринку і пропонує свій аналіз стану речей на ринку логістичної нерухомості України. 

Заходились будувати

Якісні складські приміщення в Україні, як правило, завжди в дефіциті. По-перше, вакантних пропозицій катма, по-друге, нові об’єкти будують або під конкретний запит або з прицілом на орендаря. Відтак кожен новий складський комплекс на вагу золота.
Перше півріччя 2019 року на ринку логістичної нерухомості видалось доволі жвавим. Незважаючи на політичну турбулентність, яку спровокували вибори, а з нею певну осторогу інвесторів і орендарів, девелопери наростили активність у сегменті. Так, за даними компанії Cushman & Wakefield, у першому півріччі 2019 року на ринку складської і логістичної нерухомості в Києві і передмісті було введено в експлуатацію 16 800 кв. м нових площ, що на 44% більше, ніж в першому півріччі 2018 року. До кінця поточного року нова пропозиція може збільшитися ще на 32 000 кв. м. Звичайно, за умови, якщо всі заявлені комплекси і склади будуть здані вчасно.

Основні показники ринку складської і логістичної нерухомості в Києві та передмісті


Джерело: Cushman & Wakefield
Примітка: Всі показники вказані на кінець періоду

Попри таку, здавалося б, втішну тенденцію до зростання активності, вакантність на ринку вкрай низька і продовжує знижуватись. Знайти пристойний логістичний комплекс дедалі важче. На кінець червня 2019 року вона досягла 1,9%.

«Стабільний попит з боку орендарів забезпечують, головним чином, логістичні та транспортні компанії, компанії, які працюють в секторах онлайн-торгівлі (в тому числі, великі підприємства роздрібної торгівлі в сегменті побутової техніки та електроніки). У першому півріччі 2019 року було здано в оренду приблизно 93 300 кв. м якісних площ», — коментує ситуацію на ринку керівник департаменту аналітики і консалтингу з питань девелопменту компанії Cushman & Wakefield Марта Костюк. 

При цьому в другому кварталі 2019 року частка попередніх договорів в обсязі попиту склала близько 30%. Тобто бронюють місця наперед, стають в чергу і дуже чекають на якісні нові площі.

Обсяг складських приміщень у Києві та передмісті з розбивкою по ключовим локаціям

Джерело: Cushman & Wakefield

Крутити носом не доводиться

Закономірно, що в умовах підігрітого попиту і низької вакантності орендні ставки на найкращі складські приміщення  протягом першого півріччя 2019 року продовжили зростання. За даними аналітиків Cushman & Wakefield, станом на червень 2019 року ставки перебували в діапазоні $4-5 за кв. м на місяць (без ПДВ, експлуатаційних і комунальних платежів). «Для порівняння, в кінці 2018 року орендні ставки для даного класу приміщень були в діапазоні $3,6-5, а в кінці 2017 року — $2,8-4,2 за кв. м без урахування ПДВ, експлуатаційних і комунальних платежів. Ми очікуємо, що тенденція до підвищення орендних ставок на найкращі складські приміщення в Києві та передмісті продовжиться в другому півріччі 2019 року», — прогнозує Костюк. 

Дехто із гравців ринку воліє не орендувати логістичні та складські об’єкти, купувати приміщення з метою операційного використання. По-перше, це вигідно, якщо бізнес потребує такі площі для своєї поточної діяльності постійно. По-друге, коли ти володієш об’єктом, легше його адаптувати і «перекроїти» під свої особливі потреби.

Юрій Забава, керівник проектів DELTA Ukraine, зауважує, що наразі в Україні все більше впроваджуються сучасні технології складського зберігання з Європи: обслуговування складів максимально роботизується. 

Для цього створюються рівні поверхні та максимально ефективно використовуються площі самого складу. 

«Спочатку технологи пропрацьовують артикули, матеріали, обладнання, продукцію, яку планують зберігати на складі і формують стратегію  обслуговування: ручним, напівавтоматизованим чи повністю автоматизованим способом - коли тільки один оператор керує всім процесом руху товару», — пояснює експерт.

При цьому кожен склад розробляється індивідуально, тому що треба враховувати процеси, які залежать від чека, асортимента, часу доставок, профілю продажу, кількість позицій тощо. Орієнтир окупності в середньому 3 роки. 

«В Європі більше звертають увагу на кубометри складу, а не на квадрати, як в Україні. Ефективним склад стає тільки тоді, коли використовується увесь об‘єм, а не  тільки його площа. Тому завдання архітекторам надають саме логістики», — зауважив Забава. 

Як і з випадком оренди, якісні об’єкти розкуповують дуже швидко. Обсяг вторинних інвестицій у сегмент в першому півріччі 2019 року у Cushman & Wakefield  оцінюють у $10 млн (порівняно з $24 млн в першому півріччі 2018 року). Серед основних угод в сегменті - придбання логістичного комплексу спеціального температурного режиму «Арктика» компанією Dragon Capital. При цьому другому кварталі 2019 року інвестиційних угод в сегменті не було.

У другому кварталі 2019 року ставки прибутковості на об'єкти логістичної і складської нерухомості високої якості залишалися на рівні 12,75%. 

«Тенденція до зниження вакантності і зростання орендних ставок на найкращі складські приміщення в сегменті, ймовірно, продовжиться в зв'язку зі стійким попитом орендарів в поєднанні з низьким рівнем пропозиції (за умови відсутності шокових явищ в економіці України)», — переконана Костюк. 

А тенденція до автоматизації, за словами Юрія Забави, в перспективі здатна суттєво зменшити маржу, яку накладає продавець на свій товар. «Спільне пропрацювання логістичних, технологічних та проектних рішень на початковому етапі розвитку може бути не лише запорукою успіху усього проекту, але дозволить почати економити вже на етапі вибору земельної ділянки», — резюмує керівник проектів DELTA Ukraine.


Читать другие статьи

21.08.2019
Перше півріччя виявилось не дуже вдалим для ринку торговельної нерухомості
подробнее
19.08.2019
Яким було перше півріччя для ринку офісної нерухомості, з'ясовував разом з експертами Property Times
подробнее
04.03.2019
Property Times узнавал у экспертов, что принесет 2019 год, какие тренды будут характерны для рынка, изменится ли ситуация с дефицитом площадей
подробнее
25.02.2019
Property Times пообщался с экспертами и представляет свой анализ рынка складской недвижимости
подробнее