Property Times Індустріальна нерухомість

Автор: Ірина Настич

Минулий рік для ринку складської нерухомості став роком вимушеного попиту, перегляду договірних відносин й зміни логістичних ланцюжків. За перші місяці повномасштабного вторгнення внаслідок російської агресії було знищено та пошкоджено близько 25% професійних логістичних площ, лише в Києві та області було завдано руйнувань понад 400 тисяч кв. м. Попри втрати, ринок вистояв і зумів прилаштуватися до нових реалій, про що свідчать показники першого півріччя 2023 р. Property Times разом з експертами дослідив, що відбувалося в сегменті логістичної нерухомості в перших двох кварталах поточного року.

Відмова від надлишків

Серед основних тенденцій, які були характерні для ринку  в першому півріччі 2023 року, експерти називають скасування дисконтів, часткове повернення до ринкових умов оренди, відмову від надлишкових площ, початок перепідписання договорів.

«Рік почався з того, що орендодавці та орендарі почали домовленості не з дисконтування оренди, як зазвичай, а з фіксації умов співпраці на поточний рік. По-можливості орендарі намагалися відмовитися від надлишкових площ. Тому в січні-лютому в Київському регіоні спостерігалася тенденція появи лотів у комплексах, які ще рік-два тому мали «0» вільних квадратних метрів. Це призвело до ротації орендарів, а орендна ставка почала зростати та наближатися до гривневого еквіваленту довоєнної оренди», — зазначає Олексій Шестак, менеджер у сфері операцій зі складською нерухомістю Alterra Group.

Павло Макуха, експерт з комерційної нерухомості, засновник BRIDGY, відзначив початок тренду перепідписання низки договорів оренди з привʼязкою до валюти замість історичної чистої привʼязки до української гривні. «В цих договорах можуть бути використані валютні коридори, умови використання перегляду курсу, але це уже не чисті гривневі контракти», — пояснює експерт.

Не залежно від регіону, компанії були змушені скорочувати свої площі для зберіганні. «Так, релоковані компанії, які спробували налаштувати логістичні ланцюжки, у Західних областях,  зіштовхнулися з браком  персоналу та здорожчанням кваліфікованих кадрів, через що довелося скорочувати об’єми складських залишків, — пояснює Олексій Шестак. — Також, причиною скорочення стали ставки та наповненість Київських складських комплексів, які дозволяли отримати якісніші рішення за менші гроші».

Формати та логістичні ланцюжки

В 2022 р. спостерігалося активне переміщення бізнесів та їхніх складських запасів в більш безпечні західні області, але це не послабило позиції київського регіону, який доволі швидко оговтався від втрат, яких зазнав в перші місяці вторгнення рф.

«У 2022 році на заході країни, а саме у Львівському регіоні, з’явився потужний складський вузол, який став поштовхом до нового будівництва та оперативного заповнення приміщень, яких вже навіть на серпень 2023 року не вистачає. Водночас, треба підкреслити, що навіть після часткової переорієнтації орендарів на західні склади, що ближче до Європи, столичний вузол складської логістики залишається основним гравцем», — коментує Федір Арбузов, CEO компанії Watermelon Development.

Щодо форматів, найбільшим попитом, за даними Alterra Group, користувалися приміщення, що вже обладнані стелажними системами та мають запас площ для непередбачуваного розширення.

«Якщо говорити про формат нерухомості, який шукають лідери та топ-гравці ринку логістики, FMCG, фарма, e-commerce та традиційного ритейла, це, безумовно, найвища за класом складська нерухомість класу А та класу Б, — зазначає Павло Макуха. — Договори з такими гравцями підписуються переважно строком від 3 років, а реально більшість компаній залишаються в обраних локаціях, якщо вони відповідають їх вимогам, набагато довше, перепідписуючи знов і знов контракти по терміну їх завершення».

Вакантність та орендні ставки

Рік, який передував вторгненню РФ, був успішним для ринку логістичної нерухомості, рівень вакантності  складав близько 1%, а орендні ставки рекордно зросли. На жаль, через воєнну агресію ситуація зазнала суттєвих змін, на кінець 2022 року вакантність в Київському регіоні складала 4-7% в залежності від класу.

«Виходячи з сьогоденних неочікуваних угод та попиту на столичному регіоні, ми відмічаємо, що на початок серпня 2023 року вакантність в київському регіоні стрімко зменшується на становить близько 3% або 52 000 кв. м класу А та В. Останні угоди за I півріччя, є так само, здебільш вимушеними з точки зору територіальної релокації бізнесу або короткостроковими проектами оренди, — коментує Федір Арбузов. — Щодо західного регіону, львівського – то ситуація показників вакантності інша. Наразі ми відмічаємо вакантність менше 1%, що є історично рекордною».

За даними, які наводить Олексій Шестак, вакантність складів класу А, В в столичному регіоні складає 6%, проте, прослідковується відкладений попит на сучасні приміщення площею 500-1 500 кв. м на правому березі Києва. 

«Стабільний попит дозволив нам заповнити вакантні площі PORT Lviv Logistic Center на 4 000 кв. м у ІІ кварталі 2023», — коментує Олексій Шестак.

«Запитувані орендні ставки на складські приміщення в столичному регіоні коливаються в діапазоні $4,0-4,5 для класу А і $2,5-3,2 для класу В. Ставки в договорах по одному класу обʼєктів можуть відрізнятися, це залежить від орендної площі, строку договору і рівня надійності в очах орендодавця потенційного орендаря», — пояснює Павло Макуха.

Нові площі

Попри складну безпекову ситуацію в країні ринок поповнюється новими якісними площами, причому йдеться не лише про умовно безпечні західні регіони.

«Логістичний центр PORT загальною площею 48 600 кв.м. здано в експлуатацію. Ми вирішили продовжити наш успішний проєкт у Львові. Провідні складські рішення втілимо тепер на 28 400 м2 нових площ у PORT 2.0, — ділиться планами Олексій Шестак. — Ми завершили наш універсальний склад в Гостомелі JAM, який постраждав під час війни. Загальна площа 3 368,1 кв. м.

Також ми оголосили про будівництво нового проєкту для малого та середнього бізнесу України — бізнесу-хабу PROSTIR площею 11 000 кв. м. у Львові».

Попит на якісні склади доволі стійкий, тому потреба в нових площах зростатиме.

«Слідкуючи за ринком попиту та тримаючи руку на пульсі вільних площ, треба зазначити, що залишилось вільних метрів класу А та В близько 50 тис. метрів, що вже є досить низьким показником. Якщо попит залишатиметься поточним до кінця року вже не залишиться вільних площ, — прогнозує Федір Арбузов. — На серпень 2023 року, вже маємо анонсоване будівництво локальними девелоперами цілих шести логістичних проектів в Київському регіоні з загальним обсягом більше ніж 140 000 кв. м, що є дуже позитивним показником. Столиця, стала найбільш захищеним містом від агресора, а також залишається основним пунктом прийняття рішень та головним товарним споживачем країни. У зв'язку з чим, девелопери вже відчувають зростання орендних ставок та потенційного попиту на великі запити від основних гравців ринку. Здебільш, це продуктова група, фармацевтичний сегмент, автомобільні товари та запчастини, інтернет торгівля з залученням складів у місті, як «остання миля».

Попит зростатиме

На думку, експертів в найближчі місяці/роки суттєвих змін не відбудеться, рівень вакантності залишиться на тому рівні, що й зараз, орендні ставки будуть повертатися до довоєнних показників.

Павло Макуха: «Найближчі 2 роки на ринку складської нерухомості спостерігатиметься рівень вакантності близький до 2-3%. Як наслідок, можна спрогнозувати про поступове зростання орендних ставок у другій половині 2023 р. та у 2024 році. Якщо раніше очікувалось, що тенденція до фіксації орендних ставок у національній валюті збережеться до завершення війни, зараз цей прогноз може поступово коригуватись і все частіше мають шанси бути договори оренди, підписані з привʼязкою до валюти (з певними припущеннями). Враховуючи існуючі ризики у часи воєнного стану, більшість девелоперів до кінця 2023 року будуть відкладати будівництво великих проєктів. Як наслідок, попит на професійні складські приміщення може перевищити існуючу пропозицію. Враховуючи підвищення попиту, найближчі роки ринок складської нерухомості Київської області є перспективним сектором для інвесторів, оскільки орендні ставки з великою вірогідністю будуть поступово, але таки підвищуватись, а професійні логістичні комплекси матимуть надійний рівень прибутковості».

Олексій Шестак: «Київ залишиться центром розподілу. Замість зруйнованих у минулому році складів додадуться нові площі. Спостерігатиметься дефіцит трудових ресурсів, який призведе до інвестицій в аналітику та автоматизацію процесів на складах. Релоковані бізнеси будуть активно розвиватися та розглядатимуть сусідні країни для просування своїх продуктів та послуг. Alterra Group отримує зараз багато запитів від постачальників автозапчастин. Маючи такого партнера як компанія Омега, можемо прогнозувати ріст у цій галузі та відкриття таких розподільчих центрів у ТОП-10 представників напрямку.

Вакантість у Київському регіоні очікуємо на рівні 3-3,5 %.

Запуск забудовниками масштабних проєктів в Київському регіоні 50 000 кв. м+. Львів залишиться перспективним для розвитку, однак ціни стабілізуються у межах $5-6/кв. м, а вакантність наблизиться до 4-4,5%».

Федір Арбузов: «На II половину півріччя, ми прогнозуємо подальше зростання попиту та початок будівництва низки цікавих проєктів, як у столичному регіоні так й у Західному – Львівському. Треба відмітити, що ставка капіталізації київського регіону, яка на сьогодні коливається від 6-8%, надалі буде зростати».

https://t.me/propertytimes