Мировые тренды и сигналы к росту индустриальной недвижимости Украины

21.03.2018
  603

Автор: Сергей Власов

Согласно данным, недавно представленным консалтинговой компании Cushman & Wakefield, Китай вернул себе лидерскую позицию в мировом рейтинге самых привлекательных рынков для производства, подтверждая статус ведущего в данном секторе государства. Лидер прошлогоднего рейтинга, Малайзия, теперь занимает третье место. Но игрокам рынка недвижимости Украины интересней, пожалуй, что второе место в этом рейтинге занимает близкая к нам Литва. Property Times попытался найти в отчете Cushman & Wakefield «Индекс производственных рисков» (Manufacturing Risk Index 2018) важные сигналы для развития рынка индустриальной недвижимости в Украине.

Упомянутый отчет ранжирует страны, опираясь на ряд факторов риска и затрат, включая политические и экономические риски, рыночные условия и расходы на оплату труда, чтобы предоставить комплексную оценку 42 странам мира.

Эффективная инфраструктура vs затраты на производство

Китай занимает первое место в базовом рейтинге благодаря своим эффективным цепочкам поставок и инфраструктурным сетям, которые продолжают обеспечивать надежную экспортную платформу, несмотря на то, что чувствительное к затратам производство все больше перемещается в страны Азиатско-Тихоокеанского региона, где расходы ниже.

Малайзия опустилась на третью позицию, поскольку из бюджетной страны превратилась в высокооплачиваемый производственный центр, однако она остается популярной, имея самый большой фонд квалифицированных работников в регионе.

Таким образом, мы видим «борьбу и единство» двух факторов привлекательности для организации производства и, как следствия, инвестиций в индустриальную недвижимость: эффективной инфраструктуры и затрат на производство. Конечно, это далеко не единственные факторы развития, но точки пересечения именно этих двух «кривых» становятся, как правило, теми самыми точками роста, о которых часто упоминают эксперты.

Рассмотрим случай Объединенного Королевства, также представленный в отчете Cushman & Wakefield. Великобритания, заняв 31 место в рейтинге 2018 года, получила выгоду от девальвации фунтов стерлингов после голосования Brexit, что усилило спрос на английские товары за рубежом. Великобритания опередила Нидерланды (34 место), Германию (38) и Францию (39) в глобальной таблице. Однако, в зависимости от результатов переговоров Brexit, привлекательность Великобритании как места для производственного обслуживания остальной Европы может быть поставлено под угрозу, поскольку жесткая граница с другими странами увеличит стоимость товаров и приведет к нарушению общеевропейских цепей поставок.

То есть с точки зрения рейтинга прогрессивности, когда рассматривается только высокотехнологичное производство, Великобритания занимает третье место, оказавшись позади только США (1 место) и Сингапура (2 место), а страны Западной Европы делят между собой остальные места из топ 10. Но возможная потеря эффективной инфраструктуры (в следствие Brexit, грозящего ужесточением таможенного контроля) переносит Альбион в четвертый десяток рейтинга.

Пример для Украины

Что интереснее для компаний в Украине, близкая к нам Литва занимает второе место по привлекательности для производителей благодаря низкой в Центральной и Восточной Европе стоимости европейской рабочей силы, которая на 14% дешевле, чем в Польше, и на 30% — чем в Чехии. Еще один фактор успеха Литвы заключается в том, что она считается второй в Центрально-Восточном Европейском регионе по легкости ведения бизнеса.

Роберт Холл, руководитель департамента складской и логистической недвижимости региона EMEA в компании Cushman & Wakefield, сказал: «Расположение и цепочки поставок продолжают быть ключевыми проблемами для производственного сектора. Страны Центральной и Восточной Европы остаются очень привлекательными и конкурентоспособными на глобальном уровне, так как общие затраты на рабочую силу в регионе относительно низкие, а инвестиции в инфраструктуру усиливают связь с остальной Европой. С приближением Brexit и потенциальным усилением пограничного контроля между странами-членами ЕС, особое внимание уделяется не только свободному потоку товаров, но и свободному передвижению специалистов, чтобы уменьшить критический дефицит рабочей силы в Европе».

Рост расходов на рабочую силу означает поиски трудоемкими компаниями локаций для размещения своих производственных мощностей за пределами традиционного западного и центрального региона.

Еще яснее возможности для страны видятся в разрезе аналитики всего европейского региона. Здесь насчитывается пять из десяти ведущих рынков. В Центральной Европе близость к западноевропейской экономике и улучшенная инфраструктура в виде новых автомагистралей значительно повысили привлекательность Венгрии (7 место), Чехии (8) и Словакии (9). Затраты на рабочую силу в этих странах увеличились в последние годы, однако они ниже, чем в странах Западной Европы.

Повышение заработной платы и растущий дефицит рабочей силы сместили производственный интерес дальше на восток, в Литву (2), Турцию (10), Румынию (16) и Болгарию (19). А это уже в самой непосредственной близости к Украине.

Литва победила, учитывая низкие затраты на работников, но уступила Эстонии по удобству ведения бизнеса. Рынок производства развивается в Турции, Румынии и Болгарии, однако сравнительно слабая инфраструктура и геополитическая неопределенность продолжают сдерживать производителей, которые размещают здесь свои заводы.

Последний тезис, к сожалению, мы всецело можем отнести и к Украине. В то же время, нельзя сбрасывать со счетов другие факторы успеха, перечисленные в обзоре. Наличие высококвалифицированных специалистов и в целом рабочей силы, сравнительно невысокая стоимость производства, расположение страны (фактор, требующий усиления в виде современной инфраструктуры), укрепление позиций в рейтинге легкости ведения бизнеса Doing Business 2018 (по индикатору «Получение разрешения на строительство» Украина поднялась на 105 пунктов – со 140-й позиции на 35-ю), а также вектор на сближение с Европой — все это тоже про Украину. Для которой отмечаемый тренд на смещение производственного интереса на восток не может не стать очевидным сигналом.

По материалам Cushman & Wakefield

 

Вопросы девелопмента и инвестиций в индустриальную недвижимость, сотрудничества с иностранными партнерами в данном сегменте, а также развитие инфраструктурных проектов в Украине эксперты рынка обсудят в рамках Industrial Development and Construction Forum. Мероприятие пройдет в Киеве, 26 апреля.


Читать другие статьи

23.08.2017
Property Times разбирался, кто в Украине занимается строительством объектов индустриальной недвижимости, за чей счет и для каких целей они возводятся.
подробнее