Property Times Індустріальна нерухомість

Рынок складских площадей далек от насыщения, вакантность не превышает 3%, а цены на аренду растут. Детальнее мы писали в материале Вакантность бьет рекорды. Каким был рынок складской недвижимости в 2018.

Property Times узнавал у экспертов, что принесет 2019 год, какие тренды будут характерны для рынка, изменится ли ситуация с дефицитом площадей. 

Ирина Трунова, руководитель департамента оценки и консалтинга компании NAI Ukraine

Потребность в небольших складах в черте города со стороны e-commerce вырастет в связи с борьбой за быструю доставку. Городские склады всегда пользовались спросом, при этом, имеет значение конкретная локация объекта для определенного арендатора. Например, продуктовым компаниям выгодно иметь склады, расположенные на окраине, чтобы потом было удобно развозить продукцию. В то время, как онлайн-ритейлеры все больше интересуются складами внутри города с целью повышения своей конкурентоспособности, для таких игроков большую роль играет скорость реагирования и сокращение времени доставки. Имея склад за городом проблематично обслуживать городскую среду, при условии, что конкурентная борьба за скорость доставки в e-commerce идет на часы и минуты.

Например, в 2018 году Rozetka открыла 6 физических магазинов в Киеве. Активную экспансию продолжает интернет-магазин Kasta, который уже в сентябре 2018 года открыл сотую точку выдачи.

Дефицит продолжит расти. На 2019-2020 года запланирован ввод в эксплуатацию ряда проектов общей площадью около 190 тыс. кв. м. Однако, даже при условии введения этого нового предложения, его недостаточно чтобы восполнить полной мере дефицит.

Украина — огромная страна с большим потенциалом развития складской недвижимости и с небольшим объемом этого рынка. В целом по стране представлено порядка 3 млн кв. м складской недвижимости, тогда как в Польше — 13,3 млн кв. м, а в Германии – 19 млн кв. м.

В связи с фактическим отсутствием качественного предложения в нашей стране, вакантность достигла рекордного минимума — 2,8%. В 2019 году она может снизиться, и достигнуть номинального нуля.

Продолжится интерес в складах со стороны инвесторов (громкие сделки). Инвесторы предпочитают вкладываться в логистическую недвижимость, так как в украинских реалиях — это выгодная инвестиция с минимальными рисками.

Среди самых значительных сделок на рынке в 2017-2018 году: выкуп Dragon Capitals терминала «Буча» (32 тыс. кв. м.) и Омега 1,2 (52 тыс. кв. м), приобретение «АТБ» для собственных нужд сети логистических комплексов под Киевом с общей площадью около 30 тыс. кв. м.

Количество подобных сделок не будет большим лишь потому, что в Украине не так много привлекательных предложений. Тем не менее, все объекты, которые вызывают интерес, скорее всего будут приобретены инвесторами. Это будет зависеть от политической и экономической ситуации.

Крупные ритейлеры в отсутствие качественной складской недвижимости на рынке будут строить или адаптировать склады «под себя». Этот тренд закрепился еще несколько лет назад: когда риски открытия логистических комплексов увеличивались в связи с низким спросом. Более разумным было строить уже под определенного арендатора – известная во всем мире схема Built-to-Suite.

Такое решение — оптимальное в Украине. Таким образом инвесторы минимизируют все риски, связанные с поиском потенциального арендатора и возможностью возникновения вакантного периода. Кроме этого, такой формат интересен и конечному пользователю — арендатору, который получает необходимый ему формат.

Создание абсолютно нового объекта с необходимым функционалом может быть более коммерчески выгодным для многих компаний.

Наталья Сокирко, руководитель отдела промышленной и логистической недвижимости CBRE Ukraine

Омниканальность ритейл-бизнеса продолжит фигурировать как тренд: онлайн ритейлеры открывают физические магазины и шоурумы, тогда как оффлайн ритейлеры развивают свое присутствие в Интернете. 33% рост онлайн продаж в 2018 году в Украине (источник: Euromonitor International) — позитивный индикатор потенциального масштабирования складских и логистических услуг. Слияние компаний EVO и Rozetka в 2018 году еще одно доказательство развития Украинского рынка e-commerce и направления marketplace. В такой период уникального формирования сферы ритейла задача логистических операторов и, в частности, операторов фулфилмент адаптировать свои услуги для наиболее продуктивной обработки заказа в кратчайшие временные рамки.

Таким образом, в 2019 году мы продолжим наблюдать все более активное влияние сектора e-commerce на рынок складской и логистической недвижимости. Так, он служит своеобразным стимулом для спроса на складские и логистические площади, поскольку обработка товара, заказанного онлайн, требует в три раза больше места, чем традиционная оффлайн продажа (CBRE Global).

Стоит заметить, что низкий уровень вакантности и отсутствие масштабных проектов на спекулятивном рынке складской недвижимости будут постепенно влиять на повышение арендных ставок, а также на появление built-to-suit проектов.

Дмитрий Пасенков, руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости, Cushman & Wakefield в Украине

Рост спроса на in city логистику. Урбанизация, которая сконцентрировала торговлю в городах, и доставка «последней мили» порождают спрос на складские помещения внутри городской черты и на пригородных территориях. Сектор in city логистики еще только формируется в Украине, но в Европе трансформация модели покупок уже активизирует переход от торговых к складским площадям, а граница, которая разделяет секторы складской и торговой недвижимости, становится более размытой.

Более того, наши западные коллеги считают, что в скором будущем традиционные склады будут развиваться в направлении «гибридных объектов», включающих в себя офисы для высококвалифицированных сотрудников, центры обработки данных, независимые источники энергии и даже центры обслуживания клиентов.

Built to suit. В 2019 год рынок складской недвижимости вошел с предельно низким уровнем вакантности (2,4% на конец 4 квартала) и растущими арендными ставками (до $5 за кв. метр в месяц в лучших объектах) на фоне повышения спроса со стороны как украинских, так и зарубежных компаний. Сдерживающими факторами для девелопмента нового предложения являются высокая стоимость строительства и длительный срок возврата инвестиций. В результате, многие компании активно рассматривают проекты built to suit и готовы подписывать предварительные договора аренды на объекты, которые находятся на этапе проектирования или строительства.

Редевелопмент. Еще одно приемлемое решение в условиях острого дефицита качественных помещений — редевеломпент. Инвесторы адаптируют старые производственно-складские помещения, под потребности арендаторов, перестраивают их, проводят необходимые коммуникации. Как правило, это неликвидные промышленные зоны в городах, которые невозможно использовать под жилую застройку.

Индустриальные-бизнес парки в черте города. На сегодняшний день в разработке находится несколько проектов по адаптации бывших промышленных зон в крупных областных центрах в рамках развития городских индустриальных бизнес-парков. Такие парки создадут возможность для дальнейшего интегрированного развития и использования высокотехнологического производства, in city логистики, разработки R&D направления, офисного, а также жилого сегментов в структуре данных проектов.

Подготовила Ирина Настыч