Алексей Чернышов: Восстановление инвестиционного доверия – единственный путь привлечения иностранного капитала в Украину

13.12.2017
  618

Об инвестиционном доверии к Украине и о необходимости привлечения прямых иностранных инвестиций в различные секторы, в частности, недвижимость Property Times поговорил с владельцем инвестиционной компании VI2 Partners, Главой наблюдательного совета URE Club Алексеем Чернышовым.

- Алексей, вы не первый год работаете с инвестициями в недвижимости и хорошо знаете, как развивается этот рынок. На фоне изменений за последние 10- 15 лет каковы ваши ожидания от 2018 года?

- Вопреки нестабильной ситуации в политике и экономике, последние годы коммерческая недвижимость, как отрасль, все-таки росла и развивалась. Посмотрите, насколько выросло качество строительства, какие концептуальные объекты открываются не только в столице, но и в регионах. Это подтверждает и Премия в сфере недвижимости стран Восточной Европы, которая состоялась в конце ноября. Но таких объектов по-прежнему единицы. Острая нехватка капитала – главная проблема, с которой мы будем жить и в 2018 году. Мы уже знаем, как создавать грамотные и эффективные концепты, знаем, как проектировать и как управлять. Но, к сожалению, это не приводит в страну достаточных инвестиционных вливаний. И даже те зарубежные игроки, которые серьезно смотрят на Украину и планируют инвестировать в недвижимость в этой стране, говорят, прежде всего, об инвестиционном доверии. Это колоссальный фактор с отрицательным значением, не позволяющий коммерческой недвижимости стать настолько привлекательным сектором для серьезных инвесторов, чтобы они «зашли» в Украину с длинными деньгами и масштабными проектами.

Я помню ситуацию почти двадцатилетней давности – тогда существовала проблема неопределенности при работе с недвижимостью. Инвесторы не могли оценить риски, многие не были уверены в локальных партнерах. Сейчас ситуация аналогична: очень много неизвестного, кроме того, мы находимся в нижней точке развития рынка недвижимости. Это не так уж плохо, ведь из нижней точки можно развиваться только вверх.

В середине 2000-х годов Украина переживала острую нехватку профессиональных торговых помещений. Был очень высокий спрос со стороны внутренних и внешних инвесторов и арендаторов.  Нужно было высокими темпами строить любую недвижимость – лишь бы она была. Это позволяло девелоперам создавать объекты условного качества, судьба которых в будущем была предрешена. 

Когда рынок уплотнился, и экономические возможности страны стали совсем другими, выросла потребность в профессиональных архитектурных и коммерческих концепциях для торговых центров. Если раньше определяющую роль играл спрос, то сейчас за арендаторов, покупателя, спрос конкурируют между собой концепции.

- Расскажите, как вы пришли в рынок недвижимости? Чем эта отрасль вас привлекла?

- В конце 1990 – начале 2000-х я занимался развитием международной IT-компании. Мы были на подъеме и нуждались в постоянном расширении офиса: сначала для 100 человек, потом для 150, 200. Поскольку компания была международной, офис должен был соответствовать определенным стандартам. На тот момент рынок не мог предложить соответствующего объекта. Мы создали первый офисный центр в Харькове, реконструировав советское здание конструкторского бюро. На то время это было достаточно большое здание, и мы начали предлагать площади рынку. Этот офисный центр функционирует до сих пор. Потом были другие здания и другие проекты офисных и торговых центров – уже не реконструкция, а строительство с нуля. Это была эпоха стремительного развития девелопмента в недвижимости. Тогда я понял, что это бесконечно интересная отрасль, несмотря на кажущуюся ее скучность. Процесс девелопмента каждого объекта уникален и очень эмоционален. Это бизнес – эволюционный по своей сути, что всегда дает энергию. Развитие каждого нового объекта позволяет расти дальше и развивать новый объект на более высоком уровне. Именно поэтому бизнес в сфере недвижимости и девелопмент недвижимости мне очень близки.

- Сколько проектов вы реализовали? Какая их общая площадь?

- Как независимый инвестор и позже в составе группы АВЭК мы построили 10 проектов общей площадью около 150 тысяч квадратных метров. Некоторые проекты были знаковыми для харьковского региона, как с точки зрения формата, так и привлечения инвесторов и партнеров.  Например, в 2007 году австрийская UNIQA Real Estate AG, входящая в состав австрийской финансовой группы UNIQA, приобрела ТРЦ AVE Plaza на стадии начала строительства и проинвестировала его завершение. Некоторые сделки были реализованы при участии американского фонда прямых инвестиций NCH.

- Что в вашем понимании, бизнес в недвижимости?

- Бизнес в недвижимости заключается в создании эффективно коммерческого объекта, который на каждой стадии своего развития добавляет свою стоимость, максимизируя ее в момент создания устойчивого денежного потока на второй-третий год существования. Это из самых надежных форм инвестиций, которые существуют сегодня в мире.

- Какой сегмент рынка вам наиболее близок – офисная недвижимость, торговая, жилая?

- Торговая. На мой взгляд, это самый интересный и креативный бизнес – от разработки концепции, архитектуры, дизайна до взаимоотношений с арендаторами.

- Насколько рынок сегодня насыщен торговыми площадями?

- Я считаю, что недостаточно. Но для того, чтобы строить новые, нужно иметь капитал и доступное кредитование. Плюс смелость арендаторов, в том числе, международных приходить на рынок. Когда эти параметры есть, и они понятны всем игрокам, выстраивается определенное уравнение, которое позволяет принимать риски и создавать объекты. Сегодня в Украине капитала недостаточно, внутреннее кредитование, если и есть, то слишком дорогое. Потенциальные зарубежные арендаторы по-прежнему опасаются выходить на рынок. Как только этот барьер будет преодолен, все изменится – и мы получим инвестиционное доверие, аналогичное тому, которое сейчас наблюдается в Восточно-Европейских странах.

- Что вы вкладываете в понятие «инвестиционное доверие»?

- У нас есть очевидные активы в виде человеческого капитала, ресурсов и уникальной территории. Но есть и всем известные экономические и политические риски – отсутствие адекватной системы правосудия, коррупция, недостаточно трансформированная экономика и система управления страной.

Сегодня страна нуждается не 2-3 миллиардах финансовой помощи, которые мы получаем от международных организаций, а в десятках миллиардов инвестиций в бизнес и экономику. Но привлечь мы их сможем только при условии восстановления доверия. На мой взгляд, это возможно при изменении отношения государства и власти к бизнесу и изменении формата поддержки бизнеса и инвесторов: от деклараций к реальным действиям.

- В следующем году стоит ожидать иностранных инвестиций? Это будут внутренние или внешние инвесторы?

- Инвестиции, безусловно, будут – и внутренние и внешние. Но вряд ли их объем будет достаточен для того, чтобы кардинально изменить ситуацию.

- Инвестирует ли ваша компания VI2 Partners в объекты недвижимости?

- Мы рассматриваем возможности инвестирования в объекты коммерческой недвижимости: складские, торговые и офисные центры. У VI2 Partners есть сделки в украинском ритейле, которые также опосредованно связаны с недвижимостью. В работе на следующий год еще два крупных проекта, говорить о которых пока рано.

- Какие сегменты рынка недвижимости имеют шансы привлечь инвестиции?

- Все. В жилом сегменте, очевидно, есть необходимость в значительном объеме жилья, которое должно прийти на смену устаревшему жилому фонду. Спрос на новое жилье огромен, но пока не платежеспособен. Чтобы рынок начал расти, необходимо только одно – рост экономики.  Когда начнет расти экономика, заработают кредитные институции, ипотека станет более доступной – и маховик жилой недвижимости запустится.

В коммерческой недвижимости не хватает инвестиционного капитала. А его нет потому, что не работают те институции, которые должны защищать интересы инвесторов. Ну, и экономика растет недостаточно для того, чтобы девелопмент недвижимости стал выгодным.

Инфраструктурные объекты в Украине кое-как развиваются, дороги строятся. Но их количество тоже связано с экономическим ростом – государство не может себе позволить такой объем, как требуется.

- Вы были в числе участников первого украинского стенда на MIPIM. Как вы считаете, что участие в таких выставках может дать украинским компаниям?

- Участие в таких выставках – это шанс привлечь прямые инвестиции. Но это нужно делать при поддержке и с непосредственным участием муниципалитетов и инвестиционных агентств. Нужен стенд Украины, нужны стенды городов, прямое участие и работа там мэров. Доверие к стране и городам возникает только через прямой контакт, через отношения. MIPIM – это площадка, которая призвана формировать эти отношения.

Одна компания не может восстановить инвестиционное доверие к региону, какие бы интересные проекты и концепции она ни предлагала. Как защищаются инвестиции, как работает система правосудия, какой уровень коррупции, какой уровень преступности, сохранности активов, выведения капитала, налоги – это должны транслировать чиновники. Города должны рассказывать, как классно делать девелопмент, как легко и быстро получать разрешения на строительство или технические условия. Страна должна говорить о том, как легко выводить и заводить капитал, что все защищено гарантиями государства. Так было бы правильно.

- 4 года назад вы были одним из инициаторов создания Киевской бизнес-гавани. Сегодня городские власти реанимируют этот проект. Что это за проект и что он может дать городу?

- Да, действительно 4 года назад мы заявили об этой идее. Кстати, она возникла по результатам встречи на MIPIM с городом.

Киевская бизнес-гавань – это многофункциональный проект с сильной индустриальной составляющей. Часть ее территории будет занята индустриальным парком, на остальной части могут быть другие объекты, в частности, коммерческой и логистической недвижимости.

Концепция Киевской бизнес-гавани – кластер, который создает бизнес, производство, рабочие места. Он поможет увеличить ВВП региона, создаст дополнительные возможности для занятости людей на Левом берегу, а значит, разгрузит транспортную инфраструктуру и частично поможет решить проблему перемещения с одного берега на другой в часы пик. Расположение на окраине делает его удобным для областного использования.

 - Насколько оправдано предоставление подобным проектам льгот и преференций, предусмотренных законом об индустриальных парках?

- Мы находимся в глобальной конкуренции за капитал как страна и как регион. Для того, чтобы корпорации создавали рабочие места, строили заводы на территории таких кластеров, привозили оборудование и производили продукцию, платили налоги в дальнейшем, нужно их заинтересовать. Есть масса альтернатив – например, в Чехии, где легко справятся с размещением нового индустриального гиганта, который будет обеспечивать продукцией ту же Украину и близлежащие страны. Конкуренция очень большая, потому необходимо создавать преимущества для капитала именно в Украине. Однозначно, льготы нужны.

- Как девелоперам и инвесторам донести это видение до власти?

- Так же как это делается во всем мире – через объединение в отраслевые сообщества и ассоциации и лоббирование своих интересов. Это цивилизованный инструмент, канал коммуникации власти и бизнеса.

Любая цивилизованная власть заинтересована в комфорте для развития бизнеса, потому что именно бизнес в конечном итоге кормит власть – в хорошем, законном смысле этого слова. Другого пути нет.  Власти заинтересованы, чтобы вокруг было как можно больше бизнеса. Потому что, чем больше бизнеса вокруг, тем лучше власть, тем больше денег будет, чтобы строить индустриальные парки, жилье и все остальное.

У меня есть надежда, что, в том числе, благодаря деятельности сообществ, мы приблизимся к этому – и увидим возрождение девелопмента недвижимости.

Беседовала Наталия Рева