Андрей Ваврыш: Качество проектов – это тот уровень среды, в котором будет жить человек

26.05.2017
  660

О том, как меняется рынок жилой недвижимости сегодня, как сформировать комфортную среду обитания и каким образом она может изменить общественное сознание, Property Times говорил с генеральным директором компании Riverside Development Андреем Ваврышем.

 - Андрей, в прошлом году ваша компания стартовала на рынке с несколькими амбициозными проектами, один из которых – Rybalsky – предполагает ревитализацию промзоны. Где вы берете ресурсы на такие проекты? Кто ваши инвесторы?

- Инвестиционные фонды, которые понимают, что это за проекты, как они работают, верят в наш успех и поддерживают.

- Это украинские или иностранные инвесторы?

- Украинские.

- А иностранных вы не привлекаете?

- Я думаю, сейчас в Украине хватает ликвидности. Вы знаете, что существуют проблемы с выводом денег за границу, выросла денежная масса. Многие инвесторы ищут, куда вложить средства. В случае с Rybalsky так и получилось: практически сразу фонды выкупили практически весь фонд недвижимости и вот сейчас уже выводят его на рынок. Один из инвесторов был Киевгорстрой – в компании понимают, что проект интересен, и участвуют в нем.


Фото с презентации ЖК Rybalsky

- А другие ваши проекты?

- У каждого из них своя история. Могу сказать, что в ЖК New York Concept House и Chicago Central House на самом старте инвестировали средства инвестиционные фонды, и сейчас они зарабатывают на разнице в стоимости, по которой они покупали, и той, по которой продают сегодня. Для нас хорошо, что есть люди, которые верят в успех проектов, которые мы предлагаем на рынке.


Визуализация ЖК Chicago Central House

- Какая доходность этих проектов для инвестора?

- Это коммерческая тайна.

- Какие именно фонды являются инвесторами – тоже коммерческая тайна?

- Если они захотят, они смогут об этом рассказать. Сами фонды не прячутся, они являются субъектами, которые продают недвижимость в отделах продаж.

- То есть покупатели квартир заключают договора с инвестиционными фондами?

- Да.

- Еще один вопрос по Рыбальскому. В марте прокуратура подала иск, утверждая, что застройка Рыбальского полуострова незаконна. На каком этапе сейчас этот вопрос?

- Вы знаете, я много лет проработал в городской администрации. И начиная с 2013 года постоянно сталкиваюсь с тем, что, по мнению прокуратуры, ее сильно обделили полномочиями, лишив функции общего надзора. В связи с этим, они не могут выступать стороной в судебном процессе. Мы считаем, что это нарушение. Во-первых, они не имеют права инициировать этот иск, во-вторых, происходит подмена понятий. В чем, собственно, потери, требующие защиты интересов государства? Существует градостроительная документация, в которой город определился с тем, как он хочет развивать эту территорию. Любые инвесторы, компании, которые владеют недвижимостью, обязаны синхронизировать свой план развития с общегородскими планами, которые выливаются в требования, выписанные в так называемых градостроительных условиях и ограничениях. Эти требования должны быть подготовлены во исполнение градостроительной документацией. Иначе быть не может. Каким бы ни был землепользователь, он обязан получать градостроительные данные, в этих данных должно быть написано, что инвестор должен делать.

Землю мы получили раньше, чем был утвержден детальный план территории. В наших договорах аренды прописано целевое назначение земли «эксплуатация и обслуживание имущественного комплекса», но также в договорах аренды есть пункт о том, что арендатор имеет право строить другое, если этого требует градостроительная документация. И мы этим воспользовались. Всего-навсего выполнили условия договора и реализуем положение детального плана территории. В рамках этих документов проектируем и строим.

Мы проходим соответствующую государственную экспертизу, получаем кучу исходных данных. В этом процессе участвует большое количество субъектов, организаций, включая Министерство регионального развития. И в какой-то момент, без проведения проверки, без переписки или каких-то других действий, направленных на проверку документации, прокуратура обращается в суд. Наверное, кто-то там просто не знаком с положением дел, и я уверен, что суд расставит все по местам.

- Сейчас дело в суде?

Да, ожидаем вердикт на этой неделе. (25 мая состоялось заседания Хозяйственного суда Киева, на котором прокуратуре отказали в удовлетворении иска – ред.)

- На продажах это как-то сказалось?

- Не вижу смысла лукавить. Очевидно, есть люди, которые наблюдают за тем, как развивается судебный процесс, и это имеет значение для участников рынка.

- Как вообще идет продажи в этом и других проектах?

- Могу сказать, что судьба каждого проекта во многом зависит, в том числе, и от перспектив территорий, на которых они реализуются. В целом мы довольны: продажи идут лучше, чем в среднем по рынку. В ситуации с Rybalsky мы понимаем осторожность потребителя, потому что это первый настолько масштабный проект ревитализации такой большой территории. И мы реализуем его не по демпинговым ценам за счет ухудшения качества, как большинство территорий у нас ревитализируют. Мы сразу заявляем о том, что это будет высокого качества среда, архитектура, исполнение, что это будет полностью соответствовать всем проектным решениям. А канал чего стоит? У нас нет желания сначала побольше продать, а потом с этих денег строить. Мы изначально привлекли средства инвесторов, доводим проект до уровня, когда всем очевидно, что с ним происходит и какие перспективы территории. И только потом инвесторы делают основной упор на продажу. В принципе, все происходит так, как мы запланировали изначально, и мы движемся в заданной динамике. Для меня сюрпризов не случилось: какую мы ожидали ситуацию, такую и получили.


Бульвар в Rybalsky откроют уже 28 мая

- Как вы оцениваете состояние рынка? У вас нет опасений, что через полгода-год продажи могут остановиться, потому что некому будет покупать?

- Нельзя рынок воспринимать, как среднюю температуру по больнице. Да, общие тренды рынка довлеют над принятием индивидуальных решений, но судьба индивидуальных решений все-таки разная. Мы в компании принципиально для себя приняли решение – и на этом будем стоять и дальше – что мы на компромисс качества строительства, качества проектов идти не будем.

Что мы подразумеваем под качеством? Например, в одной компании говорят «мы строим очень качественное жилье много-много лет, приходите, попробуйте своими руками». Наверное, настаивают на том, что марка бетона вместе с маркой щебня застывают должным образом – материал, естественно, твердый, не разбивается, можно постучать молотком. Еще можно красивой фасадной системой это все завесить, ленточку перерезать. И это считается «очень качественным». Для нас качество жилья сводится не к строительному процессу. Это очень важно, но это должно быть по умолчанию. Это как оценивать качество доктора по тому, что он помыл руки и пришел в чистом халате. Качество строительства – это объективно необходимая, обязательная часть, которую мы не обсуждаем. Но все же иное понятие – качество проектов.

Качество проектов для нас – это тот уровень жизни и уровень среды обитания, в котором будет жить человек. Это эргономика использования общественных пространств, это продуманный сервис и обслуживание территории, логика функционирования, экономика, энергосбережение, все законченное и отремонтированное. А не так, как это бывает, когда после подписания документов и получения сертификатов ввода в эксплуатацию, с лестничных площадок пропадают батареи, двери, еще что-то. Для нас важно качество жизни, нам важно, чтобы человек хотел выйти на улицу, а не сидел у себя дома, нам важно, чтобы автомобили не закрывали ему его личный двор. Нам важно разграничить пространство, чтобы, гуляя с ребенком возле своего дома, вы не оглядывались, нет ли очередной припаркованной машины, чтобы вы могли отпустить его от себя и отдыхать, общаться с соседями и знакомиться. Люди перестали общаться, перестали разговаривать – им негде это делать. Они воспринимают дом, как некую коробку, в которую зашел, спрятался, включил телевизор – вот это и есть вся твоя жизнь. На самом деле, все должно быть совершенно не так. Дом должен быть частью некого коллективного пространства жителей, но люди должны получать удовольствие от того, что находятся на улице, от того, что их окружает.

«Свечка» в жилом массиве, огражденная забором, спрятанная за решеткой, чтобы нельзя было войти – это не то ощущение качественного строительства, которое мы для себя считаем эталоном. Поэтому компания Riverside Development, прежде всего, уделяет внимание качеству жизни. А метафорически помыть руки и прийти в чистом халате – мы это и так сделаем, это не сложно.


Презентация ЖК Rybalsky

- То есть, вы уже конкурируете качеством инфраструктуры и среды?

- Мне приятно, что конкуренция переходит на другой уровень. Мы осознаем, что конкуренция происходит не между застройщиками, а в головах покупателей. Пока человек считает приемлемым заплатить меньше и жить в условиях, где он себя не уважает, до той поры будет строиться много не очень хорошего жилья. В доме, где жить не хорошо, где, выйдя на улицу, человек видит, что там все застроено такими же домами и заставлено машинами, он чувствует себя депрессивно. Но он на этот компромисс шел сознательно.

Мне приятно осознавать, что настоящих, качественных, хороших проектов, в том числе, в Киеве и Киевской области, становится все больше. Человек должен понимать, что он покупает место, где растут его дети, где формируется  стереотип поведения, которой он и получает в итоге. На самом деле, эстетика определяет этику. И мы понимаем: если человеку некомфортно жить в этом доме, он агрессивен, недружелюбен, он вечно борется с какими-то проблемами. Вот я, например, не могу свой «сумасшедше шикарный ЖЭК» уговорить на то, чтобы установить зарядку для электрокаров. Это смешно, потому что правление ЖЭКа – жильцы самого дома. Мне от них ничего не надо, я все равно оплачиваю услуги Киевэнерго, плачу деньги за установку сам. Но некоторые соседи в этом комьюнити не хотят поддержать абсолютно здоровую идею. Хотя если есть электрозарядка, ты приедешь поставишь машину, еще кто-то поставит – пользуйтесь, никаких проблем нет. Вот эта вот скованность, закрытость, ограниченность – это «норма» жизни, к которой сегодня мы привыкли. Но это не нормально.

- Вы надеетесь, изменив среду, изменить ментальность людей, которые в этой среде живут?

- Я не надеюсь, я точно понимаю, что среда очень сильно влияет на ментальность людей, которые в ней живут. Здесь и начинается наша так называемая Европа, о которой мы все время говорим. Начинается со своего собственного самоуважения. Если ты себя уважаешь, ты не можешь идти на компромисс, покупать нечто аморфное. Но ведь мы идем на этот компромисс. Представьте себе, что вы можете купить за условную цифру – пускай это будет тысяча долларов – откровенную гадость где-то ближе к центру. Либо вы можете за ту же тысячу долларов купить очень хорошее, достойного уровня жилье рядышком с центом, где вам будет хорошо жить и развиваться, но вы будете тратить немножко больше времени, чтобы куда-то доехать. В этот момент мы принимаем решение – не государство, не нормы, не ДБНы. А мы сами себе говорим: я буду жить в гадости, но в Печерском районе. Я знаю несколько таких комплексов, абсолютно в гадостных условиях, где жить человеку нормальному невозможно, но он купит там, потому что это часть Печерского района. На самом деле, он живет в кубышке в Печерском районе, абсолютно себя не уважая, свою семью мучает и обрекает на страдания – и это решение он принимает сам. Я хочу, чтобы положительными примерами, которые реализует наша компания, люди, которые будут в этих домах жить, могли оценить, что жить можно иначе. Не вести вечный батл, а чувствовать себя комфортно.

- Большинство ваших проектов вы реализуете в партнерстве с другими компаниями. Почему вы выбрали такую стратегию?

- Абсолютно нормальная стратегия: ты опираешься на те или иные качества, в которых твои партнеры сильны и хороши. Это же нормально, когда вы опираетесь на лучшие качества людей, с которыми вы работаете. Я считаю, что взаимодействие и партнерство – это основа эффективного развития.

- Как вы делите с ними обязанности? У вас один отдел продаж в каждом комплексе или несколько, и каждая компания, участвующая в проекте, продает свою часть?

- Существует общий центр управления, в том числе продажный. Каждый из партнеров может быть частью этой системы и нормально функционировать и взаимодействовать. У нас нет сложностей, мы считаем, что это дело общее, поэтому все прикладывают свои усилия и продвигают проект.

- ЖК Bristol Comfort House вы реализуете вместе с Киевгорстроем. Он обычно берет свою часть квартир и продает их самостоятельно. В этом проекте так же или как-то иначе?

- В Bristol Киевгорстрой имеет определенную часть квадратных метров и также продает их самостоятельно.

- В своей обычной практике?

- В том числе.

- Как вы формируете команду, какие вы выдвигаете требования к людям, с которыми вы работаете, к вашим сотрудникам?

- Не безразличие, не безучастность, профессионализм, нестандартное мышление, любовь к делу, которым человек занимается, и умение взаимодействовать.

- Сейчас в тренде отдавать часть работ на аутсорс. Какие работы, кроме подрядческих, отдаете на аутсорс вы?

- Большие и громоздкие холдинги – это наиболее сложная из форм управления компанией. У нас же всего три уровня управления. Я считаю, что горизонтальная структура – это залог приспособляемости компании, оперативности принятия решений, мышления. Да, это требует больше времени на взаимодействие, тем не менее, я уверен, что это вполне функционирующая модель. В управляющем звене Reverside Development есть ограничение в количестве персонала – не более 24 человек, со мной – 25. Это требует большого количества и качества субподрядных организаций. Мы тщательно выбираем партнеров, более требовательны в отношении исполнения обязательств. Но это позволяет высокими темпами развиваться подрядчикам, с которыми мы работаем, и получать результаты нужного нам уровня.

- Вы анонсировали создание собственной управляющей компании для ваших жилых комплексов. Что это будет за компания, чем она будет отличаться от тех, которые сейчас существуют на рынке?

- В девелопменте проекта есть 4 основных компонента: проектирование и ленд-девелопмент – первоначальный, второй – это само строительство, третий – продажа и четвертый – завершение проекта и эксплуатация. Мы разобрали каждый из них до мельчайших составляющих. В каждом из этих компонентов мы выделили перечень проблем, с которыми сталкивается потребитель. И увидели, что очень большая часть этих проблем связана с качеством менеджмента.

Это не вопрос – навязать кому-то свой сервис. Действительно, жильцы вправе создать собственный ОСМД и решать проблемы самостоятельно. Но ОСМД создается для решения каких-то бытовых проблем, это не то, что формирует качественную среду в будущем.

Поэтому мы организовали новый проект, который в ближайшее время презентуем, покажем, что такое в нашем понимании управляющая компания, какие сервисы она должна давать, на что нужно тратить ресурсы, куда должны уходить деньги, и как сделать так, чтобы в будущем объект начал зарабатывать и приносить пользу жителям.

- Длительное время Вы работали в КГГА. Какие вы видите проблемы города сегодня?

- Безучастность и безразличие.

- Городской власти или людей?

- Всех. Я считаю, что эти два больших греха и есть причиной всех проблем. Нам все равно, кто наши интересы представляет, поэтому мы голосуем за логотип. Нам все равно, какое качество у этих людей, поэтому мы лозунги принимаем за действия – и после этого считаем, что виноват кто-то третий. Нам все равно, почему бардак в нашем дворе, мы продолжаем сами бросать мусор. Нам все равно, что происходит в наших семьях, поэтому то, что дети растут в криминогенной обстановке либо в некомфортных условиях – это тоже наше решение. Я думаю, что постепенно общество должно научиться общаться, разговаривать, слышать друг друга. Все зависит, прежде всего, от каждого из нас. Не существует супер-правительства, которое решает проблему. Поэтому децентрализация, я считаю, это очень большой успех. Ситуация скоро начнет меняться.

- Это и есть путь решения – начинать общаться?

- Мы ведь истребляем тех, кто что-то может делать, кто профессионал, кто в чем-то разбирается – вешаем ярлыки, делаем нежелаемой их работу в интересах города. А для тех, кто остается, город не важен, они находят компромисс с собой, с качеством, с логикой. И мы получаем то, что получаем.

- Что вы имеете в виду, говоря, что мы уничтожаем?

- Назовите мне чиновника, которым вам хотелось бы гордиться, который просто молодец?

- Не назову.

- Чисто статистически, такого не может быть, чтобы их не было. Но мы привыкли считать, что если человек работает на государственной службе, значит, он уже сволочь. Там очень много профессиональных и порядочных людей. Об этом никто не хочет говорить. Когда человек пытается что-то изменить, это происходит за счет ущемления чьих-то интересов. Эта, другая, сторона подключает прессу, устраивает PR-кампании. И у человека отпадает желание чем-то заниматься вообще. Потому что на выходе его все равно сделают крайним, виноватым  и обвинят во всех грехах. Проще либо быть серой мышкой, либо уходить.

- Какой город Вы считаете образцом городского планирования и почему?

- Много городов, у каждого своя история. Мне очень нравится, как из пепла восстал Лейпциг – после того, как там на 30% сократилось количество жителей в результате объединения Западной и Восточной Германии. Нравится тем, как произошло осмысление проблем и какие решения они нашли. Есть такая поговорка: в простых системах управляет случай, а в сложных – принципы. Это та история, где именно так и происходит. Люди разобрались в своих проблемах и выстроили принципы, которые решают эти проблемы.

- У нас же, если что-то произошло, принято бегом бежать, что-то закрасить, перекрасить, собрать, убрать, уволить кого-то. А о причинах, которые привели к этому, мы говорим «ну так, это же возраст, денег много/мало». Причинно-следственные связи обычно другие. В силу нашего нежелания заниматься системным менеджментом, мы очень часто грешим быстрыми псевдо-эффективными решениями. Но все развивается – технологии развиваются, общество развивается, власть тоже развивается. Думаю, что постепенно все будет налаживаться.

- А в Украине есть города, которые можно было бы привести в качестве положительного примера?

- Вам это покажется неприятным и тенденциозным, но есть. Например, Винница, Львов, Луцк. У каждого из городов своя история, у каждого из них свои успехи.

- Что определило их успех, по-вашему?

- Уровень ответственности власти и участие общин. Во Львове смогли вовлечь общину в решение каких-то проблем. Сделали они это сами или с привлечением GIZ? Я думаю, что больше немцев надо поблагодарить. Но, с другой стороны, это случилось – и это уже хорошо. У каждого своя история. В Киеве тоже много хорошего – и проектов много хороших, и решений – мы просто об этом не говорим, не в тренде.

- Где вы находите вдохновение помимо работы? Какие книги, фильмы вас вдохновили в последнее время?

- Мне понравилась книга «Всі ми трохи дивакуваті» – тоненькая, маленькая, но, тем не менее, достаточно интересная. Книга о конформизме, вернее, его окончании.

Мир меняется. Информационное общество меняет развитие таких каналов, как Alibaba – с массовой дистрибуцией по всему миру. Эти каналы открывают безграничные возможности для ведения малого предпринимательства. Это возможность для самых необычных нишевых продуктов и проектов, возможность развивать индивидуальность. Люди становятся счастливее, им становится интереснее жить. У них появляется возможность получать удовольствие уже сегодня, не откладывая на завтра, становиться необычными, неповторимыми.

Бизнесы, которые ориентируются на удовлетворение очень разных людей, успешны. А бизнесы, которые пытаются этих людей загнать в определенный формат, утопичны и уходят в прошлое. Мы тоже – компания, которая строит для людей, у которых есть разные потребности, мы прислушиваемся к тому, как их удовлетворять, и строим дома, где людям хочется развивать свою индивидуальность.

Беседовала Наталия Рева


Читать другие статьи

19.01.2018
Эксперты считают, что в 2018 году конкуренция будет усиливаться, цены – расти, а девелоперы будут бороться за покупателя путем расширения и улучшения сервисов
подробнее
17.11.2017
Чтобы быть услышанным потенциальным покупателем, маркетинговые отделы постоянно ищут и внедряют новые инструменты, совершенствуют свои стратегии.
подробнее
18.09.2017
Реновация промышленных или припортовых зон – это создание совершенно новой среды, иной «ткани города». Насколько подобная «сверхзадача» выполнима и актуальна в ...
подробнее
13.07.2017
Правила на рынке недвижимости меняются: сегодня выигрывает тот, кто продает не просто квадратные метры, а качество жизни
подробнее