Егор Масленников, Строй Сити Девелопмент: Наша задача в течение полутора лет выйти на восемь площадок в столице

30.07.2021

В интервью Property Times Егор Масленников, основатель «Строй Сити Девелопмент» рассказал о том, почему было принято решение подхватить проекты «Укрбуда», на какой стадии реализации сейчас они находятся, а также о перспективных проектах, которые планируются к старту в Киеве и в Харькове.

— 16 июля 2020 года вы подписали договор с ФФС по объектам «Укрбуда» — «Кристалл» и «Парковая долина» (сейчас «Голосеевская долина»). Почему вы решились подхватить эти проекты? Почему выбраны именно эти?

— У нас была стратегическая цель зайти в Киев — не в единичный проект, но в масштабные. У нас был опыт строительства в столице — небольшой, точечный проект, который мы ввели в эксплуатацию в 2018 году. Оценив ситуацию, поняли, что для эффективной работы в столице надо одновременно строить 3-5 объектов. Поэтому завершив объект, мы взяли паузу, ожидая подходящих проектов или крупных участков, от 7 га. Ситуация с «Укрбудом» дала такой шанс. На момент, когда мы начали рассматривать его площадки, уже была договоренность по части проектов с КГС, Perfect Group, «Эдельбург Девелопмент», «Интергал-Буд», «Евротранс».

Еще одним пожеланием к проектам было, чтобы земля была не государственная. Проекты на Кайсарова и Жилянской, которые мы подхватили, именно такие, земли у них принадлежат юрлицам и физлицам. И мы начали вести переговоры с собственниками земли.

— На каких условиях вы входили? Вы повысили долю земли в проекте?  

— Коммерческая составляющая собственников участков осталась в тех же параметрах, каких была. Мы постарались удовлетворить всех участников проекта, с учетом того, что экономика, естественно, не та, которая была на старте. Но краеугольным камнем для собственника участка был не вопрос потенциальной прибыли, а выполнение обещаний инвесторам. Его интересовали финансовые гарантии достройки, и мы их предоставили. С учетом того, что мы фирма харьковская, и не имеем на столичном рынке того имени, как другие партнеры, которые претендовали на достройку, мы подтвердили свою готовность именно финансовыми рычагами.  

— О каких рычагах идет речь?

— Мы положили 300 млн грн на отдельный счет и строили за эти собственные средства до момента, когда возобновили продажи. Мы не собирали полгода с инвесторов рассрочку, мы не поднимали стоимость. Переподписали договора со всеми инвесторами и по утвержденному графику получаем оплату. 

— И где экономика? Что в этих проектах такого, что дает возможность вам достроить за свои средства и получить прибыль? 

— На Кайсарова мы входили на проект, где реализовывались два первых пусковых комплекса из пяти возможных. Третий, четвертый и пятый дают нам возможность перекрыть наши инвестиции в достройку и получить прибыль. Она не сверхфантастическая. Проект на Жилянской тоже имеет положительный баланс и возможность получить небольшую, но прибыль.

— Жилянская для «Укрбуда» должна была стать флагманским проектом, они им гордились. Вам пришлось что-то менять? 

— Одним из условий нашего захода на площадки было сохранение всех параметров объектов, чтобы инвесторы получили именно то, что выбирали и за что платили. К примеру, на Кайсарова мы столкнулись с тем, что «Укрбуд» применял достаточно дорогие материалы, превышающие статус сегмента — и окна, и двери были на уровне бизнеса, хоть проект и позиционировался как комфорт. 

— Вы планируете потом управлять этими проектами?

— Безусловно.

— Это будет филиал харьковской компании?

— Нет. Мы группа компаний, на старте столичные проекты финансировались за счет средств компании в целом, но сейчас уже вышли на уровень, когда проект «работает» за свои. Управлять введенными в эксплуатацию проектами будет киевская команда. 

— Что сделано за год по этим проектам? Пришлось ли что-то менять в проектах?

— Достаточно много времени занял переходной период — переподписание договоров, получение разрешений, корректировка экспертизы, смена авторского и технадзора. Жилянскую мы приняли на 9-10 этаже, сейчас она на 18 этаже. Строительные работы идут по графику, мы планируем в октябре завершить возведение коробки. Мы рассчитываем завершить строительство и ввести в эксплуатацию этот проект уже летом следующего года.

На Кайсарова мы приняли проект, где в первой очереди 9 секций, во второй — пять. Сейчас в ГАСИ уже находятся документы по вводу в эксплуатацию трех секций первой очереди «Голосеевской долины», готово уже благоустройство рядом с этими секциями. Четвертая, пятая, шестая доделана коробка до 15-16 этажа, установлены окна, идут кровельные работы. Все идет по графику, чтобы сдать 4,5,6 секции в октябре, а 7,8,9 надеемся перед Новым годом. На второй очереди нам досталось свайное поле, сейчас там 18-19 этажей в четырех секциях, пятая с нуля строится.

Таким образом, объекты, которые мы взяли от «Укрбуда», мы планируем завершить к лету следующего года.

— В вашем столичном портфеле появился БЦ Level, тоже от «Укрбуда». На каких условиях вы взяли этот проект? Чем он будет выделяться среди офисных центров столицы?

— У нас большой опыт в офисном сегменте. IT-Park Manufacturа реализовал концепцию Live and Work и получил признание у профессионалов, завоевав второе место по реновации после столичного «Арсенала». Основным арендатором там является EPAM System, крупнейшая в Украине IT-компания. 

Что касается БЦ Level, то как раз на моменте, когда мы присматривались к этому проекту, экономика его была негативной, потому что все помещения в нем были распроданы. Для того, чтобы достроить этот проект, надо порядка 20-30 млн грн. Но мы осознанно брали на себя обязательства, понимая, что есть возможность его достройки при условии повышения этажности. Мы сделали свой проект, провели экспертизу изменений, внесли их в ГАСИ. У нас появляется достройка нескольких (пяти) этажей, т.е. вместо 12 будет 17 этажей. Таким образом у нас появляется возможность достроить и сдать в эксплуатацию этот БЦ в центре города. По срокам — 2023 год.

— Меняете ли фасады? 

— Нет, там было очень качественное решение, мы его просто продолжаем — HPL системы, алюминиевые профили, это дорогая история, офисные помещения продавались «Укрбуд» инвесторам по 3 тыс. долларов за кв. м, мы ни в коем случае не будем снижать планку.

— Бизнес-центр, который распродается юнитами, не самая удобная для управления структура, особенно с точки зрения регулирования арендных ставок. «Дополнительные» этажи вы тоже будете продавать? Как будет организовано управление?

— Поэтажная/поблоковая продажа, в принципе, нормальная история, мы так делали в Харькове. Но с условиями, которые прописываются на старте, при реализации. Как будет в Киеве — посмотрим. Мы не будем брать на себя сдачу в аренду, как управляющая компаниям мы будем обеспечивать только инженерное обслуживание. Хотя в Харькове в наших проектах мы ведем и взаимоотношения с арендаторами. 

— Рассматриваете ли вы еще какие-нибудь площадки в столице для будущего развития?

— Мы объявим вскоре, уже осенью, о старте двух проектов в столице. Одна площадка в Оболонском районе (пл. Шевченко), там будет 64 тыс. кв. м, это трехсекционный 25-этажный дом со встроенной инфраструктурой на стилобате, торговым центром около 20 тыс. кв. м. Второй объект около Индустриального моста, около 55 тыс. кв. м, тоже стилобатная часть плюс две башни с апартаментами. И еще пару участков мы рассматриваем в столице — мы хотим почувствовать город, закрепиться, войти в определенную емкость. 

Наша задача в течение полутора лет выйти на восемь площадок.

— Когда речь идет об апартаментах — речь о студенческой недвижимости или ближе к гостиничному формату? 

— Мы продаем юниты, но берем на себя весь спектр сервиса — от сдачи в аренду до операционного управления. 

— Вы изначально харьковская компания. Есть ли отличия харьковского рынка недвижимости от столичного, по запросам потребителей, востребованным рынком сегментов и пр.? 

— Харьковский рынок сейчас ждет серьезная трансформация. На протяжении 15 лет главным фактором была стабильность, за это время у нас не было ни одного недостроя, никаких волнений типа «Аркады» или «Укрбуда» под администрацией. Глава города ставил во главу угла стабильность, наверное, поэтому большого числа застройщиков в Харькове не было. Однако у рынка огромный ресурс, ежегодная потребность около 900 тыс. кв. м, а сдается около 300 тыс. кв. м. Это ниже всех городов-миллионников. 

— Какие же клиенты купят этот миллион квадратных метров в год? 

— В Харькове мощный IT-кластер, его резиденты существенно повышают требования к жилью. Им надо предложить проекты, которые соответствуют их запросам. Плюс значительное количество иностранных студентов, многие из которых остаются после учебы в Харькове. Среди массовых покупателей есть аграрии, есть запрос из других областей — Полтава, Днепр. 

Харьков колоссально недогружен качественным предложением, не только объемом, а секторами. Нет ни одного коттеджного поселка современного уровня, у нас нет премиум-сегмента — это все перспективные направления для развития. 

— Расскажите о развитии портфеля проектов в Харькове — какие сегменты представлены, в каком направлении стремитесь наращивать? 

— В Харькове у нас широкий спектр — от смарт-квартир и апартаментов до премиум-проектов. И на все сегменты есть высокий спрос.

К примеру, мы сейчас продаем проект по 1600 долларов за кв. м и он отлично продается. ЖК High Hills — две башни, соединенные стилобатом внизу и мостиком вверху. Это первый многофункциональный объект в нашем портфеле, с продуманной концепцией, с внутренней экосистемой. Все 23 позиции, которые должны быть в премиум-сегменте — от сигарной комнаты и шестиметровой высоты лобби до террасы наверху с живыми растениями, детским садом и закрытым спортклубом.

Наша задача — продать не квадратные метры, а концепцию, стиль жизни. Мы стараемся поднять уровень качества строительства, предложить новые форматы и новые технологии. Коттеджные поселки в черте города, апарт-отели, масштабные современные квартальную застройку со значительной долей социальной составляющей и многое другое. Объединяет их принцип «три К» — концептуальность, комфорт, красота. 

— Назовите в цифрах объемы строительства в Харькове и столице?

— В целом на стадии строительства у нас 13 проектов, общий объем по двум городам — почти 530 тысяч кв. м, в активной фазе — около 420 тысяч кв. м.

В Киеве мы ведем три проекта общей площадью более 225 тысяч кв. м, из них в процессе строительства находятся 190 тысяч кв. м.

В Харькове речь идет о более, чем 300 тысячах кв. м, активная стройка — 228 тысяч кв. м.

На стадии проектирования находятся еще 15 объектов площадью более полумиллиона квадратных метров. Хочется пока подержать интригу, но могу сказать, что уже осенью представим проект бизнес-центра высотой 100 метров, который планируем построить в центре Харькова.

Беседовала Оксана Гришина