Ігор Морма: Наше завдання отримати максимальний прибуток від нерухомості та непрофільних активів

10.06.2019

Портфель «Укрпошти» — більш ніж 1,3 млн кв. м. нерухомості у 12 тисячах об’єктів. На жаль, багато непрофільної та застарілої, яка стримує темпи розвитку компанії. Про найближчі та стратегічні плани Property Times спілкувався з Ігорем Мормою, директором з управління нерухомим майном та інфраструктурою АТ «Укрпошта».

Неодноразово підкреслювалось, що значна частка нерухомості використовується нераціонально.

— Так, у нашому портфелі багато непрофільної та застарілої нерухомості, але відчужувати її не маємо права за законом. Тому поставили завдання: від непрофільного активу отримати максимально можливий прибуток. Позитивні результати вже є. Раніше, коли ми були держпідприємством, «Укрпошта» отримувала від оренди близько 10 млн грн на рік. Вже за перший квартал минулого року ми заробили 6 млн грн, за четвертий — 10,2 млн, а за перший квартал 2019 року — 13,1 млн грн. Тобто протягом року збільшили надходження від оренди більше ніж удвічі. Цьогоріч плануємо отримати понад 60 млн грн орендних платежів.

Такого зростання вдалося досягти не тільки через укладання нових контрактів за ринковими ставками, а за рахунок перегляду старих — на об’єкти, які раніше здавалися через Фонд Держмайна. У деяких кейсах отримали збільшення ставки — учетверо.

Показово, що три дирекції — Київ, Львів і Черкаси — сумарно дають 46% доходів, тим самим демонструючи, що на результат безпосередньо впливає злагоджена робота команд, а не виключно географічне розташування.

Ми здаємо частини приміщень або, після оптимізації процесів, окремо розташовані будинки. Наприклад, у Полтаві був старий ЦОП (Центр оброблення пошти) біля вокзалу. Ми реконструювали інше приміщення, більш пристосоване для потреб ЦОПу, переїхали у нього, а ЦОП виставили на оренду.

Найкрутіший кейс — це, звичайно, Головпоштамт на Хрещатику, одна «Розетка» дає 1 млн грн в місяць, зараз приєднався Vodafonе — ще 430 тис. грн. Також здали в оренду приміщення на сьомому поверсі (650 кв. м ) під школу лідерства, частину другого поверху (200 кв. м), їдальні (250 кв. м) на третьому поверсі, ще одну частину приміщень першого поверху (36 кв. м.). Це ті площі, які безболісно для себе можемо звільнити й отримувати з оренди дохід.

— Яке ще майно у столиці здається?

— Насправді в «Укрпошти» у Києві не так багато власності, більша частина — в регіонах. Ми здали невеликий обсяг площ на Лівобережному поштамті.

17 травня там відкрили оновлений музей. Раніше це приміщення теж планували здавати в оренду, але вирішили оновити концепцію та розширити експозицію музею.  

— Які в цілому вимоги до орендарів?

— Не здаємо асоціальним бізнесам, а-ля «гральні автомати», не здаємо конкурентам по поштовим та фінансовим послугам. Під час виборів ставили обмеження — не здавали політичним структурам. В іншому не висуваємо ніяких обмежень. Ключовий фактор — найвища ціна на аукціоні.

— Ставки визначаються за результатами торгів на Prozorro, але які пільги ви пропонуєте орендарям на старті? Чи є у них орендні канікули?

— Якраз окрім орендних канікул ніяких пільг не пропонуємо. Термін орендних канікул визначаємо в залежності від стану приміщень, які передаємо в оренду. Зазвичай, це 1–2 місяці.

— В договорах прописано підвищення орендних ставок?

— Індексація — 10% в рік. Тобто якщо орендар зараз платить 100 тис грн/місяць, то через рік буде платити 110 тис. грн/місяць. Ці умови вже закладені в умовах торгів на аукціонах та в договорах, щоб у майбутньому не витрачати час на переписку, обґрунтування тощо.

— Як розвивається ваша мережа відділень?

— В «Укрпошти» 11 тис. відділень, близько половини приміщень — у власності. Загальна політика, якої намагаємось дотримуватися, — зменшувати кількість площ, переносити відділення у більш компактні приміщення, більш вдалі локації з точки зору потенціалу бізнесу.

Власні приміщення можемо здавати в оренду повністю чи частинами. Іноді більші приміщення у не дуже зручному місці, які потребують ремонту, здаємо тим орендарям, яких вони влаштовують, а натомість самі орендуємо інше, більш сучасне та комфортне.

— Яка стратегія щодо ЦОПів?

— Історично так склалося, що всі центри обробки пошти розташовані поруч із залізницею, і майже завжди — в центрі міст. Залізницю для перевезення пошти ми вже давно не використовуємо, а доїжджати великими вантажівками у центр міста — проблематично через затори та запаркованість. Крім того, мешканцям будь-якого міста непотрібний зайвий трафік з вантажних поштових машин, а наші витрати часу та пального у міських заторах теж є непродуктивними.

Тому логічно переносити виробничі приміщення на межу населених пунктів.

Зараз спільно з іноземними консультантами опрацьовується питання розробки нової логістичної моделі. Наш підрозділ бере участь у проекті та відповідає за частину — пошук і виділення земельних ділянок, вибір конструктиву і технологій будівництва.

— Які вимоги до нових терміналів?

— По-перше, одноповерхова будівля для основних технологічних процесів. Адже більша частина будівель сортувальних центрів радянського стандарту — це багатоповерхові будівлі, на одному поверсі — газети, на іншому — посилки, на третьому — листи… Це нераціонально, вимагає додаткових затрат часу і містить додаткові ризики, як, наприклад, старі «втомлені» ліфти, які загалом уповільнюють процес та й можуть у будь-який момент зупинитись.

По друге, можливість чітко розмежовувати технологічні потоки сортування, розвантаження/завантаження. Важливо тримати високу швидкість оброблення пошти.

По-третє, покращення умов праці співробітників. Ми прагнемо, щоб нові сортувальні центр були комфортними з точки зору мікроклімату для працівників.

Крім цього, технологічно потрібна велика кількість точок прийому вантажів, це означає, що необхідна будівля з широким фасадом, великою кількістю воріт. І звичайно, можливість маневру значної кількості усіх видів транспорту.

Старі сортувальні центри (які не відповідають перерахованим вимогам) у найближчі роки будемо здавати в оренду, для власних виробничих потреб — будувати нові або орендувати.

Коли будуть внесені зміни у чинне законодавство, ми зможемо продавати нерухомість, яка морально і фізично застаріла і не відповідає вимогам сучасних технологічних потреб. Отримані кошти використовувати на будівництво нових сортувальних центрів, автоматизацію та модернізацію процесів сортування посилок. Наразі Закон «про управління об’єктами державної власності» забороняє відчуження майна «Укрпошти».

До речі, мова йде не тільки про сортувальні центри та відділення зв’язку. На балансі «Укрпошти» кілька гуртожитків і 17 баз відпочинку, які приносили мільйонні збитки (сплата податків, охорона, енергоносії тощо).

Цього року бази відпочинку почали здавати в оренду. Прийняли для себе рішення, що краще витрачати кошти на відпочинок і оздоровлення дітей (придбання путівок у дитячі табори), ніж на утримання старої нерухомості.

Чи може вона когось зацікавити? Вже відбулися успішні торги по здачі в оренду 5 баз відпочинку, ведемо роботу з укладення договорів. Стартові ціні свідомо ставимо низькі, але висуваємо  вимоги, щоб орендар взяв на себе експлуатаційні витрати і податки.

А що з гуртожитками?

— Ведемо роботу з їх передачі місцевій владі та громадам (тим більше, що співробітників Укрпошти там зараз все менше).

Хоча місцеві громади особливо не поспішають брати їх на баланс, вимагають інвестицій не тільки в будинки, але й в інфраструктуру об’єктів та прилеглу територію. Намагаємося домовлятися, іноді буває складно…

Проблем із утриманням об’єктів нерухомості вистачає, для порівняння: компанія має портфель нерухомості більший, ніж будь-яка велика торговельна мережа в країні чи банківська система.

Намагаємося системно вирішувати проблемні аспекти:

- оптимізуємо площі, які використовуємо у профільній діяльності;
- непрофільні активи намагаємося здавати в оренду, ставимо амбітні цілі подвоювати щороку дохід від здачі в оренду.

Проте лише зміни на законодавчому рівні, які нададуть «Укрпошті» право вільно розпоряджатися власним майном в залежності від потреб, дозволять максимально ефективно використовувати нашу нерухомість.

Спілкувалася Оксана Гришина